안녕하세요
좋은자산 모아모아가는 모아가입니다.
월부학교 2강
밥잘튜터님께서
평범한 월급쟁이가 30억 다주택자로 살아가는 법
이라는 주제로 강의를 진행해 주셨습니다.
실제로 부자가 된다는 것! 여러채 사서 부자가 된다는 것에 대한 현실적인 이야기를 해줄 것이다.
강의를 듣고 여러분들이 되어야 하는 모습
평범한 월급쟁이가 순자산 10억을 넘어 비전 보드를 달성하는 과정을 배우고 적용할 수 있다.
자신에게 맞는 로드맵을 설정하고 목표를 달설 할 때까지 투자자로 롱런한다.
이 시장에 필요한 행동을 제대로 하면 순자산 금액이 보일 것이다.
목표를 갖고 열심히 하고 이후에 로드맵을 제대로 그려서 따라가면 된다.
왜 다주택인가? - 300만원 월급쟁이가 순자산 30억을 달성하는 현실적 로드맵
노후준비, 경제적 자유를 하려면 진짜 얼마나 벌어야 할지 표를 보여주시면서 자산별 금액대별로 보여주셨는데요.
10억 이상이 되어야 일을 그만두고 해볼까 하는 금액이라고 말씀해주셨는데요.
왜 부자가 되기 위해 10억부터 달성해야 하는지 알게되었습니다.
10억 매달 300만원씩 써도 30년 이상을 쓸 수 있는 금액…정말 큰 금액입니다.
20억 이상부터 30억 이상이 되면 집안을 일이클 수 있는 금액 들으니까 정말 오래걸리더라도 꾸준히 하며 달성하고 싶다는 다짐을 합니다.
하지만 똘똘한 집이 한채여서 현금흐름이 발생되지 않으면 노후에 힘들지만.
다주택자면 현금흐름을 발생시켜서 노후를 편하게 보낼 수 있는 관점이 달라진다는 것! 왜 다주택자를 이야기 하는지 생각하게 되었습니다.
평범한 월급쟁이가 30억 자산가 되기 위해 반드시 갖춰야 하는 3가지 능력이 필요합니다.
대응
- 취득세, 양도세, 보유세 등 세금 중과
- 대출, 정택 등의 규제의 대응
운용
- 규모를 키워 자산을 쌓는 과정의매수, 보유 갈아타기의 실행
실력
- 돈을 들고 있을 때 허둥 지둥 달려드는 사람이 아닌 시장의 살아 있는 물건을 아는 플레이어
-부자는 일확천금 처럼, 로또 처럼 생기는 일회성 사건이 아닙니다. 그 돈을 갖출 자격이 있는 사람에게 자연히
1~2채로 노후준비가 되는지 예시를 들어주셨는데요.
1-2채로는 노후준비가 쉽지 않다는것! 시세차익이 많다고 해도 무조건 팔 수 없다는 것!
월급쟁이는 우량자산으로만 자산을 늘리기는 쉽지 않다는것!
사고 올랐는데 내것만 오르는 것이 아니라 팔고 더 좋은것을 사야되는데 과연 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을지. 현실적으로 가능하지 않기 떄문에 그렇다고 하락장이 언제올지 알고 기다리기만 할 수는 없는 것입니다.
높은 목표를 세웠으면 그것을 향해 가는 길에 자꾸 되돌이표 질문을 해서는 안됩니다.
하기로 하면 하는 겁니다. 자꾸 헷갈리면 집중만 흐려집니다.
목표와 행동을 일치 시켰을 때 원하는 것을 성취할 수 있습니다.
월급쟁이가 다주택자를 해야하는 이유에 대해서 이야기 해주시는데 왜 다주택을 해야하는지 다주택자가 되면 어떠한 시장을 겪으면서 자산을 쌓아나가는지.
이야기를 해주시는데 이게 우리가 나아가야할 방향이구나 라는걸 알고 행동으로 옮기기만 하면 된다는걸 느꼈습니다.
발잘튜터님의 강의를 들으면서 이미 알고 있지만 체득하지 않아 잊고 있었던 내용들에 대해 상기시켜주는 강의였습니다.
과거시장에 대해 이야기 해주셨는데요
1주택 보유자는 주택담보재툴이 불가- 잔금 대비 불가
세안고 매물 - 역전세 시장에서 더 비싸고, 투자금이 더 들었다.
주인전세 - 초보에게 그런 건 아무도 가르쳐 주지 않았다.
이야기를 듣고 반복되는구나 하면서 이전의 상승장을 보면서 어떠한 흐름으로 시장이 움직였는지
지금의 시장과 대입하여 비교해봐야겠다 생각했습니다.
모두가 핫 한 곳만 바라볼 때, 매수를 기다리는 침체장은 투자자에게 기회!
대중과 반대로 움직인다는 말이 기억이 났습니다.
부동산에 ‘봄’이 오는 소리
1.장기공급후 일시적 물량 소진
2.대장의 반등
3.사라지는 전세
-매매가는 덜 오르고 전세가 오르는 시기 싸고 투자금이 적고 리스크가 적은 적기
현장에 있는 사람만 빠르게 알 수 있는 신호들이라는 말씀에 현장을 자주 가며 현장에 가지 못한다면 전화임장을 자주 하면서 사장님께 지역의 시장상황을 물어보면서 간접적으로라도 확인하야겠다 생각했습니다.
2.순자산 10억 달성법(수도권 외곽투자, 취득세 중과)
아무도 보지 않던 수도권 외곽지역 투자
투자를 해야 성장하기 떄문에 더 좋은 물건을 계속 만나게 되는 자연스러운 과정
후회 할까봐 완벽한 투자를 기다리며 시간을 보내는 것은 실력, 돈을 쌓는 것을 방해
투자를 하고, 아쉬움을 복기하고, 놓치면서 인사이트를 쌓고 다음 투자를 준비함
돈이 앖어도 열심히 해야 마음이 생기며 이렇게 해야 실력이 생긴다는 말씀이 와닿았습니다
밥잘튜터님의 투자를 보면 대중과 반대로 움직인게 느껴집니다.
대중과 반대로 움직이는 행동이 지금까지 시장에서 살아남을 수 있는 실력으로 키워주신것 같다는 생각이 듭니다.
외곽택지는 그 동네만의 핵심 입지가 있다.
핵심 입지에 거리에 따라 가격의 변화가 있다는것! 외곽 지역을 임장가면 핵심 입지를 파악하는게 우선순위라는 생각을 하게 되었습니다.
2019년 12월 시장에서 벌어진 일에 대해서 이야기 해주셨는데요.
지금의 시장과 닮은 모습을 보여주고 있었습니다.
2019년의 시장을 경험해본 투자자들이라면 지금 시장에서 어떠한 행동을 해야하는지 알것 같다는
시장에 오래 참여하며 하는 경험이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다.
가치판단 하는 방법과 투자에 적용하는 방법 기회탐색 방법을 알려주셨는데요
정말 투자에 적용시켜봐야겠습니다.
매물을 볼 때 골라보지 말고 매물을 보면서 임차인이 있다면 임차인에게 물어볼 수 있는 것들을 물어보면
없다면 부동산 사장님께 계속 물어봄면서 확인해야할 부분을 확실하게 물어보고 확인해야
투자했을때 피같은 내돈을 지켜나갈 수 있습니다.
취득세 12%를 내고 투자한 투자사례를 이야기 해주셨는데요.
수익이 적다고 투자금이 적다고 포기하지말고 대가를 치르지 않고 성공하는 사람은 없기 때문에 경험을 쌓으며 성장해 나가야겠다 생각했습니다.
대중과 반대로 움직이는 것! 누군가는 안된다 할 때 용기내어 행동하는 것!
밥잘튜터님의 투자 사례를 보면서 행동할 수 있는 용기가 너무 멋있다 생각이 들었고
어떠한 시장 상황에서도 내가 할 수 있는 최선을 선택하면서 기준과 원칙을 맞춰서 해나가야겠다 생각했습니다.
3.순자산 10억 이후 투자(포트폴리오 조정-매도의사결정)
매도의 원칙에 대해 이야기 해주셨는데요.
수익과 리스크 손실에 따라 매도해야하는 원칙을 알려주셨습니다.
역전세로 돈이 많이 묶이는 경우에 포토폴리오를 조정해서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다.
손실을 보긴 하지만 포토폴리오를 조정하는 것이기 때문에 시기에 맞게
적은돈이라도 손실을 보면 확정 손실이기 때문이 복기를 철저하게 해야한다. 복기를 철저하게 해서 똑같은 실수를 하지 않도록 해야겠습니다.
감당할 수 있는 역전세는 부채비율을 낮추는 일. 감당할 수 있다면
감당 할 수 없을때 매도해야하는 케이스에 대해 말씀해 주셨는데요.
투자를 하면서 정말 겪고 싶지 않은 케이스인 것 같습니다. 최우선으로 대응을 해보고 안됬을 때 매도를 해야하는데
어쩔수 없는 상황에 매도를 하게되면은 정말 정신적으로 힘들것 같다는 생각을 했지만 투자를 하다보면 누구나 겪을 수 있는 상황이기 떄문에 항상 잃지 않는 투자를 하기 위한 원칙을 지켜나가면서 해야겠다 생각했습니다.
매도에 대한 FAQ에 대해 이야기 해주셨는데요.
임차인의 만기가 남아있으면서 갱신권이 살아있을 때 꼭 팔아야 한다면 어떻게 해야할지 알려주셨는데요.
나도 이런 상황이 생길 수 있다 생각하며 얘기해주신 내용을 기억해둬야 겠다 생각했습니다.
질의응답에 너무 좋은 내용들이 많고 팁들도 많아 좋았습니다.
4.순자산 10억 이후 투자(포트폴리오-실전사례)
실전 사례를 이야기 해주시면서 투자한 물건
전세가와 매매가가 함께 오르는 단지는 단점이자 장점이 항상 투자할 수 있게 열려있는 단지라고 말씀해주셨는데요.
이런 오류를 조심해야 한다고 했습니다.
대부분의 시기가 저.환.수.원.리에 맞을 수 있는데 잘 보고 투자해야 한다고 했습니다.
보유를 하다보면 피할 수 없는 역전세를 맞을 수 있습니다.
하지만 기준을 지켜 매수 했고, 가치를 믿으며 포기하지 않고 대응하며 지켜나간다면
성숙한 투자자가디어 그제서야 보이는 리스크와 가치의 저울질, 투자자로 내공이 쌓이기는 시기입니다.
영원한 상승도, 영원한 하락도 없습니다.
‘일단 한다’ BIG3의 오류에 대해 이야기 해주셨는데요.
말씀해주신 관점으로 투자를 바라보지 말라고 하셨습니다. 말씀해주신 부분은 투자의 원칙에서 벗어나는 마인드를 갖는 것이므로 오류에 빠지지 말아야겠다 생각했습니다.
보기 힘든 집 - 나만 볼 수 있는 집!
어려워도 투자는 대응하는 것이고 어려운 시기를 버티면
기회가 반드시 오며 시세를 잘 알고
행동을 많이하고
핵심 앞에서부터 싹 다 본다. 돈벌려면 해야한다!
강의를 보면서 나의 투자한 과정이 생각났다.
대중이 움직이는데로 따라서 했던 투자. 공부가 되지 않아 대중과 반대로 움직이는거 자체가 쉽지 않다는걸 뼈지게 느끼며 아픈손가락으로 남아 있다.
그러고 월부에서 공부를 하면서 투자를 한 건 원칙에 맞춰서 했으며 내가 직접 행동하며 확신을 가지고 원칙에 맞춰서 매수했기 때문에 앞으로의 좋은 자산으로 나에게 돌아올 것으로 보인다.
이번 강의를 들으면서 물건을 뒤지고 뒤지면 우연처럼 따라오는 것이다라는 말씀
투자가 행동이 많아지면 쉬운데 실행이 적은데 물건을 만들려고 하니까 어려운 것이다 라는 말씀을 잊지 않고 앞으로 해나가는데 행동으로 옮기는 투자자가 되야겠다고 생각했습니다.
