안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
불과 1주일 전만해도 규제 전 마지막 거래를 위해
분주했던 부동산의 열기는 규제가 시작된 후
차갑게 식은 것 같습니다.
서울 전 지역과 수도권의 주요 지역이 토허제로
묶이면서 규제로 인한 여러 제약으로 인해
섣불리 거래를 하기 어려워진 상황입니다.
올해 5월 8만개가 넘었던 서울 아파트 매물은
규제 이후인 22일 기준 7만 선이 무너지면서
전체적으로 매물이 급감하고 있습니다.
오늘은 매물이 급감하는 원인과 이로 인해
추후 발생할 수 있는 영향에 대한
생각을 정리해보겠습니다.
# 서울 아파트 매물 급감의 주요 원인
매물이 줄어든데는 여러가지 이유가 있지만
가장 큰 것은 전세가 껴있는 물건들이
없어졌기 떄문입니다.
토허제가 실행되면서 전세를 끼고 사는
갭투자가 원천 봉쇄가 되었으며
의도하든 의도치 않든 세입자기 있는
매물들은 실제 거래를 할 수 없기에
세입자가 거주 중이며 실거주가 불가한
물건들은 부동산에서도 매물 등록을
철회한 상태입니다.
일반적으로 전세가 껴있는 물건들은
실거주가 어렵기에 매매가가 낮은 경우가
많았는데 이런 저가 매물들이 없어지면서
대부분의 단지들은 가격이 비싼 물건들만
남아있습니다.
# 서울 아파트 매물 급감에 따른 영향
규제 이전에는 실거주 매물과 전세가 낀 물건들이
혼재하면서 서로 경쟁을 하면서 매도인 간
가격을 조정할 여지가 있었습니다.
하지만 지금과 같이 전세가 낀 물건들이 없어지고
비교적 비싼 물건만 있으며, 이 마저도 갯수가
몇 개가 있다면 매도인 입장에서는 싸게 팔
이유가 전혀 없어집니다.
또한 현재 서울 투자 시장은 실수요자가 주도함에
따라 대부분 실거주를 하고 있기에 급하지 않은
경우가 더 많을것이며 매도함에 있어 급하게 할
이유가 없습니다.
이는 좋은 입지의 아파트일수록 사려는 사람들이
많기에 한 번에 큰 폭으로 상승하는 사레가
많아질 것으로 생각됩니다.
아래 단지는 성동구에서 비교적 선호도가 높은
힐스테이트 서울숲리버로 84기준 23억에 거래가
됬지만 현재 네이버에 나와있는 시세는 25억에 가까운
매물들만 남아있는 상태입니다.
만약 매수자 입장에서 이 물건을 사고자 한다면
나와있는 물건도 적고 주변에 단지들 역시 매수할 수 있는
물건이 많지 않기에 가격 비교를 하기도 어려울 것입니다.
부동산은 대표적인 비대칭 정보 시장으로 볼 수 있는데
매물 감소로 인해 깜깜이 시장에서 매수 결정을 할 수 있고
심적인 압박으로 인해 초고가에 매수할 가능성이 높아집니다.
이런 상황에서 수도권 지역 전세 물량은 규제 이전부터
감소하고 있으며 내년부터는 본격적인 입주물량 감소로
전세물건은 씨가 마를 가능성이 매우 높습니다.
따라서 전세가 상승 가능성이 비교적 높은편이며
전세가 역시 매매가와 비슷하게 기존에 실제 거래된
금액보다 훨씬 높은 금액은 한 번에 크게 상승하여
거래될 가능성이 높은 것으로 생각됩니다.
결론적으로 매매 및 전월세 매물 감소로 인해
정보의 비대칭 및 선택의 폭이 제한되고 매수자
열위 시장이 펼쳐지면서 가격이 일반적인 상황보다
더 큰 폭으로 가격 상승으로 이어지는 시장 왜곡이
발생할 것으로 생각됩니다.
# 매물이 감소하는 규제 시장에서 해야할 일들
일시적으로 거래가 주춤하고 관망하는 분위기가
이어질 수는 있지만 결국 가치가 있는 자산을 찾는 사람들은
있을것이며 각자의 이해 관계에 따라 거래를 하고자 하는
매물들은 시장에 나올것입니다.
추후 어떤 규제가 나올지 모르지만 매매가와 전세가가
상승하는 속도가 차이나는 비규제 지역들에서 투자기회를
찾아보는 것도 방법일 것으로 생각되며 이들 지역을
선정할 때는 현재 규제지역이 아닌 곳에서 비교적
중심부로 빠르게 들어올 수 있는 지역을 우선적으로
봐야할 것으로 생각됩니다.
또한 매물 자체가 많지 않기에 네이버 등 온라인으로
알 수 있는 공개된 정보 외의 부사님들이 가지고 있는
내부 정보와 거래 흐름을 정확히 파악하는 것이
중요하다고 생각하며 매임 뿐 아니라 내가 투자하려고
하는 지역의 부사님들과의 관계 형성을 통해
빠르게 정보 파악을 하는 것이 더 중요해질것으로
생각됩니다.
전세를 끼고 투자를 하는 것이 기존보다 정말 어려워진
상황은 맞지만 그럼에도 꾸준히 아는 지역을 늘리고
시세 파악을 한다면 좋은 기회가 올 거라고 생각합니다.
앞으로 투자를 준비하시는 많은 분들에게 작은 도움이
되길 바라며 글을 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
