세입자가 전세금을 먼저 돌려달라고 합니다.

BEST | SJKIM님 안녕하세요. 그간 관계도 원만했던 갱청 임차인의 조기퇴거와 퇴거 시점보다 보증금을 앞당겨 줄수는 없는지 + 계약 만료 기간 보다 조금 더 거주할 수는 없는지에 대한 고민이신 것 같네요... 저라면 "보증금 반환과 실제 퇴거(새임차인의 입주일자의 상이)로 오래된 대기 손님이 아닌 이상 새 임차 계약에도 문제가 생길 수 있기 때문에"(새임차인의 보증금으로 기존 보증금 반환이 어려운 구조) 쉽지 않지만 이렇게 생각해 보았습니다~ 라고 이야기 해보면서 다음과 같이 고려해 볼 것 같습니다. 단기임대(일시사용 임대차 계약) 고려 보증금의 일부만 반환하고 연장 거주를 동의해 주실 경우, 임대차법상 새 계약으로 간주될 수 있는 여지가 있습니다. 이럴 경우 일반적인 임대차 계약은 임대차법의 보호를 받아 임차인이 원할 경우 2년 계약의 강제성이 부여됩니다. 2주를 상호간에 약속했지만, 임차인이 번복 할 경우 2년 간 거주가 보장되게 됩니다. 물론 반대로 임대인 입장에서도 갱청이 아닌 새로운 2년 계약이 되기 때문에 조기 보증금 반환 의무도 없습니다. 임차인이 2주 연장 거주를 번복하고 예를 들어 2년을 더 거주하게 되더라도 상관없는 것이 아니시라면, 일시사용임대차 계약을 저라면 추진해 볼 것 같습니다. 일시사용 임대차 계약은 말그대로 단기 계약이기 때문에 임대차법에서 보호하는 임차인의 최소 거주권(2년)에 대한 보호 효력이 없습니다. 일반 임대차 계약서에 존속 기간을 단기로 적는다 하더라도 법리 다툼이 될 경우 일반 임대차 계약으로 적용될 수 있습니다.(임대차법이 상호 합의에 대한 계약이라도 우선적으로 임차인 보호에 초점을 두고 있다는 점 환기하시면 좋겠습니다.) 그렇기 때문에 '일시사용 임대차 계약'으로 안전하게 혹시라도 발생될 수 있는 사항을 대비 할 것 같습니다. 보증금의 일부반환) 말씀주신대로 반환 후 다시 받는 방식이 일반적이나, 기존 보증금에서 단기 연장 임대에 필요한 금액을 남기고 상환하는 방식도 괜찮습니다. 보증금감액 또는 반전세전환 형태로 이해하시면 될 것 같습니다. 다만, 계약 기간과, 자동갱신 배제(묵시정 갱신 적용않는다 같은 문구), 관리비나 월세의 정산 및 납부 방식, 퇴거일과 원상복구 요건에 대해서도 명시 하시면 좋겠습니다. '2주 정도 더 거주하는 건데 뭘 이렇게까지..' 라는 중개인이나 임차인의 워딩이 들리신다면 친절하면서도 단호하게 (제가 두분을 못믿어서 이러는게 아니라 이전에 안 좋은 기억이 있어서요. 또는 가족 중 안 좋은 경험이 있어서요..) 돌려서 의사를 전달하시면 감정적으로 받아들이지 않고 이성적으로 받아들이는 경우가 더 많았던 것 같습니다. 나머지 1500만원도 미리 선지급 해달라고 한다면..) 아직 발생하지 않은 일이라 조심스럽습니다만 서두에 언급 드렸던 기존 계약을 상호 합의 하에 조기 종료 및 반환하고 일시사용 임대차 계약으로 다시 해당 기간 만큼의 계약을 체결하시거나(보증금을 감액하여 하시거나, 부모증금으로 월세(?)를 높게하신다거나 합리적으로 책정해보시면 좋겠네요) 아니면 모두 반환하지 않는 것이 합리적이라고 생각합니다. 보증금 반환이 깔끔하게 완료되기 전에 임대차 종료도 확정되지 않은 상태이기 때문에 그렇습니다. 일부라도 반환하게 될 경우 임대인 입장에서 권리가 약화될 수 있고 퇴거 지연시 대응하기가 어렵게 될 위험이 있습니다. 말씀주신 '1월 9일. 보증금 3억 반환, 단기 계약 체결 후 퇴거 시점에 1500만원 반환' 같은 문구가 안전해 보입니다. 2주만 살아도 한달치를 다 받을지, 일할하여 받으실지는 정해진 바 없고, 에스제이킴님의 편익을 따져보시고 판단하시면 좋을 것 같습니다. 임차인의 완전한 퇴거 전에 새임차를 위한 부동산 방문에 협조를 받아야 하기 때문에 저라면 일할 계산하여 받는 편을 택할 것 같습니다. 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요. 그리고 반드시 잘 되실겁니다 :D 마무리까지 화이팅입니다!!!!

에스제이킴님 안녕하세요! 말씀하신 상황을 정리해보면, - 아파트 위치: 경기도 비규제지역 - 세입자 거주 중 / 계약갱신청구권 사용 / 계약서상 만기 '27년 4월 / 실제 퇴거일 '26년 1월 - 세입자 요청: 1월 9일에 전세보증금 반환 및 1월 23일까지 추가거주(보증금 반환 후 약 2주) 이렇다고 할 때, 원칙적으로 보증금은 실제 점유가 종료된 것을 확인한 뒤(즉 서류상으로 임차인이 새로운 집에 전입했음이 확인됐을 때) 돌려주는 것이 맞습니다. 만에 하나 전세보증금을 먼저 돌려줬다가 임차인이 약속된 날짜에 퇴거불응하는 등의 가능한 여러 가지 분쟁상황발생 시, 임차인의 전입이 빠지지 않았으로 '임차권'이 살아있는 상황이기 때문에 임대인이 불리한 위치에 설 수 있습니다. 즉 이 부분은 협의의 영역이 아니며, 임차인과의 관계가 좋았다고 해서 달리 적용할 수 있는 부분은 아니라고 생각해요. 그러므로 말씀하신 상황에서는 [단기임대로의 계약전환]이 가장 적합하다고 생각합니다. 보증금을 일부 먼저 돌려준다는 개념이 아니라, 기존의 전세계약을 월세단기임대로 전환하는 개념으로 보시면 됩니다. 적정한 월세보증금 및 전환비율은 현 시세 및 '로톡' 등의 수단을 통한 전문가 자문을 참고해보신 뒤, 이후 세입자분과 협의하시는 순서로 진행하심을 추천드립니다 도움이 되셨으면 좋겠습니다! 참고하셔서 원만한 협의 이루시길 바랄께요~ 감사합니다 :)

안녕하세요 에스제이킴님 전세세입자분께서 보증금 반환은 미리 요청하시어 고민이 있으시군요 그리고 그 부분에서 관계가 원만하다는것이 에스제이킴님이 결정을 내리시는데 어려우신 부분이시구요. 저도 그간 부동산투자를 하면서 중요한것 중 하나가 임차인의관계를 원만히 하는것이라고 생각합니다. 이에 임차인과의 관계에 대해 신경써주시는 에스제이킴은 좋은 임대인이 되실것 같은 생각이 듭니다 다만, 원만한 관계는 관계일뿐 계약관계와는 절대로 연결지어 생각하면 안되실것 같습니다. 임차인의 요구대로 받아줄 시 에스제이킴님이 리스크를 생각하시면 결정에 도움이 되실것같습니다, 위 선배님들이 답변해주신것처럼 아무런 조치없이 일부를 돌려준다는 절차는 위험할것으로 생각됩니다. 그리고 아래 두가지 방법으로 진행하시면 될것 같습니다. 방법1. 기존 전세계약 만료일에 보증금 반환과 동시에 새 단기임대(월세) 계약 체결 보증금 일부를 월세 전환금으로 돌리느 방법 방법2. “임대인과 임차인은 기존 전세계약(계약일 2025.00.00)을 2025.00.00자로 종료하기로 합의하며, 동일 주택에 대해 보증금 ○원, 월세 ○원 조건으로 새로운 임대차계약을 체결한다.”의 형식으로 기존 전세보증금 중 일부를 반환하거나, 차액을 월세로 전환하는 방법입니다. 금액적인 부분은 임차인과 협의하신 후 결정하시고 전환비율등은 전문가와 상세한 상담하시면 좋으실것 같습니다. 아무쪼록 좋은 협의안이 도출되어 서로에서 좋은 결과 가져다 주었으면 좋겠습니다. 질문 남겨주어서 감사합니다.