1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 시세트래킹(대표단지 선정, 가격변화 확인) → 원페이지 정리(투자우선지역 3곳 선정) → 투자우선지역 3곳 전수조사(투자단지 추리기) => 실전투자/모의투자
- [기본] 3-3-3 루틴
- 지역 1순위 생활권 상/중/하 단지 총 3개
- 하루 3분 시세기록
- 단지별로 3개 항목 입력(매/전/전고대비하락율)
- 상: 대장단지 / 중: 전세 탄탄, 실거주 선호 / 하: 후순위이나 환금성 나쁘지 않음
- 세대수 많고 선호도 높은 단지, 전고점 있는 단지, 대형평형 포함 단지 선정 (너무 후순위나 재건축 예정 X)
- 지역간 매매 저평가, 생활권 내 전세가 변화 파악
■ 2차시
- [심화] 9-9-9 루틴
- 1,2,3등 생활권 상/중/하 단지 총 9개
- 하루 9분 시세기록
- 20평or 신축 => (1) 공급 남아있고 하락장인 지역: 중상위 생활권 신축 20평대(매 전 모두 눌려있어 단기간에 상승 여력) (2) 공급 없고 상승장인 지역: 와곽 아직 흐름이 오지 않은 20평대 신축
- 지도 올리기 3분, 전화임장 6분
- 전임은 디테일하게 찍어서 묻기 (전세 대기자 있나요? 어느 정도면 한 달 안에 전세 나가나요?)
- 공급, 시장상황 테마로 원페이지 정리
- 공급: 현재 시점, 2년 전, 2년 후 공급 확인
- 시장상황: 매물 쌓인 양, 부동산 이슈, 종합 판단(현시점 리스크/같은 매매가, 투자금 단지 비교)
- 50만 이상 中 전세가율↑, 매매평단가↑ 지역 선정(투자 우선지역 3곳, 다음 임장지) => 선택 이유 쓰기
- 투자 후보 - 투자금 X : 매도 시 나오는 금액, 전세 재계약 시 상승분 고려 / 투자금 O : 투자금+5천
■ 3차시
- 보유 물건 캘린더(상황), 매수 방향 기록하기
- (무조건 광역시X) 단지 가치 + 지역 상황(공급 등) => (진짜) 단지 우선순위
- “실제로 나가는” 전세가 확인, 환금성 보수적으로
■ 4차시
- “남의 돈이 집값을 넘지 않는다” → 금융거래확인서, 대출잔액확인서
- 중대하자 인지 시점은 통상적으로 잔금일자 기준
- 누수 확인 → 아랫집, 관리사무소 확인
- SGI는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험 가능
■ 5차시
- ‘가계약금’(X) ‘계약금의 일부’(O)
- 계약서 쓸 때는 미리 초안 받아 협의 완료하기 → 실제 계약 시에는 가서 도장만 찍을 수 있을 정도 (30분 일찍 가기)
- 전세는 내가 움직이는 만큼 빨리 빠진다!
- 임차인 전세대출 유형 확인 (개인 신용 / 채권 양도 / 질권 설정)
■ 6차시
- 수리, 유지 비용 = 집의 기능 관련(집주인), 소모품 및 임차인 과실(임차인), 그외(임차인과의 관계) → 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증 후청구하는 일이 없도록 하기!
- 지방 매도: ‘최저가, 최저가보다 더 네고, 더 네고, 더 네고’로 갈아탈 단지 추려놓기 (마지노선이 최저가 X, 최저가에서 출발 O)
- 손실과 비용 줄이는 것보다 편익이 더 큰 쪽으로 행동하기
- 바꿀 수 없는 것: 동 층 향 / 바꿀 수 있는 것: 내 물건의 상태 → 매도, 전세세팅 시 바꿀 수 있는 것에 집중하기
2. 적용할 점 [BM]
- 시세 트래킹(기본)부터 시작하기 → 현재 임장지 + 비슷한 규모의 도시부터 시작하기
- 포인트 집어서 전화임장하기
- 앞마당 원페이지, 보유물건 캘린더 만들기
- (당장) 전세 특약 재검토
