경제적 자유는 자산의 현금흐름이 필수적입니다.
아무리 부동산 자산이 많아도, 부동산에서 현금흐름이 창출되지 않으면, 종부세와 재산세 그리고 건보료 내는 것도 보통 부담이 아닙니다. 거기다가 유지보수와 관리에도 꽤 많은 돈이 들어갑니다.
그래서 우리는 자산을 늘리는 데에도 관심을 가져야 하지만, 자산에서 현금흐름을 만드는데 집중해야 삶의 질을 높이고 스트레스 적게 받습니다.
경제적 자유에서 월세는 매우 소중한 현금흐름이 되고, 이러한 현금흐름이 하나 둘 쌓여서, 생활비를 초과하면 그때부터 경제적 자유에 도달하게 됩니다.
이렇게 월세를 쉽게 만들 수 있는 방법 중 하나로 많은 투자자가 오피스텔 투자를 합니다. 그런데 오피스텔 투자보다 더 안정적이고 성과가 좋은 투자법을 소개하려고 합니다. 물론 주식 배당 투자인데, 한번 자세히 읽어 보십시오.
서울 오피스텔 수익률은 5%를 넘지 못한다
월세가 달달하긴 하지만, 오피스텔 투자 수익률은 생각보다 높지 않습니다. 한국부동산원에서 발표한 자료를 보면, 서울 오피스텔은 연 수익률이 5%(4.97%)를 넘지 못합니다(24년 1월 -25년 9월 자료).
오피스텔 가격은 약간 하락하였다
한국 부동산원에서 발표한 매매가격 지수(23년 1월- 25년 9월) 역시 거의 모든 지역에서 100을 밑돌고 있습니다. 매매 지수 100을 넘으면 가격이 상승 추세인데, 거의 모든 지역에서 가격이 약간 하락(0.1%-3%)하는 추세입니다
오피스텔 투자에는 눈에 안 보이는 비용이 크다
오피스텔은 수익률도 5% 전후이고, 2년간 월세를 올리지 못하고, 2년마다 부동산 수수료를 내야합니다.
또한 (악성) 임차인 잘 못 만나면 정신적인 스트레스도 만만치 않습니다. 또한 주변에 신축 오피스텔은 들어서고, 내 오피스텔은 낡아 가는 감가상각때문에, 한번씩은 유지보수를 해야 그나마 월세를 유지할 수 있습니다.
얼마전 평온도 (오피스텔은 아니지만), 9년 살던 임차인이 나가면서, 도배 장판 그리고 싱크대 등등 일부 리모델링에 1천만 원 이상이 들어갔습니다. 이거 손익분기점 맞추려면 신규 임차인 받고, 1년 지나야 합니다(부동산에는 이런 유지보수 비용도 만만치 않습니다).
그래서 부동산 임대는 가격이 오르지 않으면, 버는거 같지만, 실제로 손해가 날 수 있어요. 그런데 가격이 잘 오르지 않는 오피스텔로 월세받는 투자는 오히려 손해볼 가능성도 높다는 걸 조심해야합니다.
3개월마다 배당금을 30년간 올려준 부동산 회사
오늘 소개하는 부동산 리츠회사는 리얼티인컴(티커 O)입니다. 1994년에 상장한 이래로 30년 동안 매분기 마다 배당을 늘려준 월배당 부동산 회사입니다.
지난 30년 동안, 1998년 닷컴 버블 붕괴, 2008년 세계 금융위기, 2020년 팬데믹 등 엄청난 글로벌 위기에도, 리얼티인컴은 3개월마다 즉 매분기마다 배당금을 계속 올렸습니다.
또한 30년 동안 하루도 늦지 않게 약속한 날 월 배당금을 입금시키고 있는데, 이 정도면 믿을만한 부동산 회사아닌가요? 현재 리얼티인컴 배당률은 5.4%로 서울 오피스텔보다 높습니다.
리얼티인컴은 자신들을 월배당 회사(Monthly Dividened Company)라고 로고에 명시하고 있는데, 지난 30년 동안 신뢰를 보면 자부심을 가져도 되는 월배당 부동산회사입니다.
매년 4.2%씩 배당을 복리로 30년간 늘린 리얼티인컴
리얼티인컴은 지난 30년간 매년 복리로 배당금을 4.2%씩 늘려 왔습니다(1994년부터). 총 수익률로 생각하면 1994년부터 연간 13.5%씩 복리로 성장하는 부동산 회사입니다.
오피스텔 투자보다 좋은 리얼티인컴의 장점
리얼티인컴은 무디스 신용 등급 A3로 안정적으로 평가받고 있습니다. 임차 기업들도 글로벌 소매기업 등이 많고, 다변화되고, 10년 이상 장기 계약이 많습니다. 즉 부동산 기업의 약점은 특정 임차인에 편중되거나 집중된 위험이 없습니다.
또한 리얼티인컴의 장점은 공실률이 1.7% 미만, 즉 늘 98.3% 이상 임차인이 유지되고 있습니다. 실제로 나가고 들어오는 임차인을 생각하면 거의 100% 만실로 운영되고 있습니다.
리얼티인컴의 주가는 저평가 상태
리얼티인컴 주가는 상장이래 장기 우상향을 하고 있었습니다. 그러다가 2020년 팬데믹에서 타격을 받았다가(비록 배당금은 계속 인상되었지만), 회복하였습니다.
그러다가 연준의 전례없는 고금리에 타격을 받아, 주가가 49달러대까지 하락했지만, 현재 주가는 60달러로 회복하고 있습니다. 연준의 금리인하가 예상되고 있어, 리얼티인컴의 주가는 앞으로 점차 회복될거라고 봅니다.
결론) 오피스텔 보다 리얼티인컴 투자가 더 좋다
리얼티인컴이 오피스텔 투자보다 좋은 점 4개만 정리하면,
- 서울 오피스텔 투자보다 높은 배당률,
- 30년간 복리로 매년 4.3%씩 배당을 올려 왔고(매분기마다 배당금 인상),
- (혹시라도) 악성 임차인 만날까 걱정할 필요도 없고(임대로 밀릴 일도 없도)
- 유지보수 비용과 관리 부담 등 신경쓸 일이 하나도 없는 리얼티인컴 투자가 더 좋다고 봅니다.
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달러와 금, 코인에 투자할 수 밖에 없는 이유
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