[서기7기 16조 부원남]단지 분석 시에 상승시점은 언제로 해야하나요?

*단지분석할 때 상승시기는 언제로?*

이번 서울기초 7기 1강에서 자모님이

입지 좋은 신축,구축 and 입지 안좋은 신축,구축단지의

시세 반등 시기(예를들어 20xx년 x월), 전세가와 매매가가 서서히 붙는 시기와 매전이 붙어있는 기간을

보면서 차이점을 확인해서 투자에 참고하는 부분이 있었습니다.

그런데 그래프를 보면 단지의 반등시기를 언제로 해야하는지 약간 애매할 때가 있었습니다.

질문1 . 자모님이 알려주신 입지 좋은 신축,구축 and 입지 안좋은 신축,구축단지가 아니라

이렇게 한 생활권의 단지의 상승 시점을 보는 것이 의미가 있나요?

(너무 미미한 시세 변화)

다른 구와는 상승시점이 약간 다른 부분이 있어서 그래도 괜찮은거 같은데

같은 구안의 비슷한 입지의 단지들은 반등시기와 전세가 붙는 시기가 거의 비슷해서 단지 분석하기가 좀 애매한부분이 있습니다 (단지들이 몰려있는 경우는 더 비슷해서 어렵고)

그리고 상승시점이 딱 떨어지지않아서 시점을 한 달,두 달이 아니라 1년정도 차이 나는경우도 있어서 어디를 상승점으로 봐야할지 잘 모르겠습니다.

질문 2. 개나리푸르지오 (2011년 11월에 6억대 매매 거래) 하나 때문에 하락에서 반등한 걸로 나오는데 이런건 그냥 무시하면 되는 건가요?

같은 지역의 나란히 붙어있는 단지들이고 연식도 같거나 1년 차이 납니다.

세 단지 모두 큰 흐름은 거의 같은데 세세하게 보면 3.개나리푸르지오는 하락에서 상승으로 반등하는 시점을 정확하게 어떤 시점으로 잡아야하는지 애매한 부분이 있습니다.

매매가 기준, 1번 단지는 13년 12월로 체크하였고,2번 단지는 13년 11월로 비슷한데

3번 단지만 약간 애매한 것 같아 질문 드려요.

11년 8월 거래가 6억대가 나옵니다.

이 거래를 무시하면 개나리푸르지오(13년8월상승) >역삼푸르지오(11월상승)>개나리래미안(12월상승)

로 상승거래가 순차적으로 이루어진게 보입니다.

만일 11년 8월에 상승한 걸로 하면 2년이나 앞당겨 지는 거라 특수거래라고 생각하면 될까요?

--질문 정리--

아래에 알게 된 점에서 잘못 이해하고 있는 점이라든가 보충해야하는 점은 뭐가 있을까요,그리고 좀 더 용이한 상승시점 파악하는 방법이 있을까요?

이번 단지들 상승시점을 본 결과

1. 같은 입지,비슷한 연식, 비슷한 세대 수의 단지들은 시세가 비슷하게 간다.미미한 차이.(그래서 입지좋은 신축,구축 and 입지 안좋은 신축,구축 비교가 더 의미 있는 것 같다)
2. 상승 시기를 볼 때 하나씩 있는 특수거래는 무시한다.
3. 상승시기 단지 별 거래량도 같이 파악하여 선호도를 알아본다.
4. 비슷한 입지의 단지들 중 선호단지가 가장 먼저 오르겠지만 큰 차이가 나지 않아 참고 정도만 해야겠고

결국 그래프 분석보다 임장을 통한 비교평가와 1등 뽑기 위해서는 매물의 상황과 나의 상황이 더 중요하다.

답변 미리 감사합니다.