혹시 전고점만 보고 계시지 않나요?

안녕하세요.

당신과 끝까지 함께할 투자자운조 입니다 : )

오늘 날씨가 정말 많이 추워졌습니다.

다들 감기 안거리도록 조심하세요 : )

ㅣ혹시 전고점만 보고 계시지 않나요?

우리가 매달 임장가고 임보를 쓰면서 결론적으로

어디가 가치대비 가격이 싸고 투자로 적정한지를 매달 살펴보는데요

매번 최종 투자검토할 만한 물건들을 뽑은 후에 확신이 들지않아

전고점을 보고 계시지 않나요??

저도 이전에는 투자 물건을 뽑아놓고는 매번 전고점만 확인했었는데요.

이전에 줴러미튜터님과 함께 하면서 매번 전고점만 확인하는 저를 보면서

튜터님께 정말 많이 혼이 났던 기억이 납니다

운조님은 왜이렇게 전고점만 봐요?
나중에 전고점 뚫고나면 신고가 찍을때는

전고점이 없을텐데 그때는 어떻게 투자할거에요?
-줴러미튜터님-

실거래 그래프와 전고점을 보면서 우리가 놓치지 말아야 할 것에 대해서

조금 이야기를 해보려고 합니다.

ㅣ전고점은 보조지표 입니다.

전고점은 보조지표 입니다. 말 그래도 우리가 가치대비 가격을 판단 할 때

주된 중요한 지표가 아니라 우리의 생각을 뒷바침 해주는 자료라는 겁니다.

중요한 것은 가치 판단이 먼저 선행되어야 하고 

가치를 명확히 이해한 후에 그 다음 비슷한 가치의 물건이 헷갈릴 때

전고점을 확인해야합니다.

가치에 대한 판단 없이 전고점을 붙여보고

전고점을 통해 가치를 판단하면 안됩니다.

가치는 입지요소와 사람들의 실제 선호도를 보고

판단해야 합니다.

2006년 전고점이 달랐던 두 단지 

전고점과 이전 가격만 보면 빨간색 단지가 더 좋은 단지라고

생각하실 지 모르겠습니다. 그런데 이후 가격 흐름을 보면

파란색 단지가 가격이 높게 찍히는 것들을 볼 수 있는데요.

과연 지금은 어떻게 됐을까요?

결과는 파란색 단지가 최근 실거래가 10.2억

빨간색 단지가 최근 실거래 5.3억이 되었습니다.

거의 2배 가까운 가격차이가 납니다.

이 그래프를 보면서 우리가 명확하게 깨달을 수 있는 것은

전고점을 참고로만 봐야하며,

먼저 선행되어야 할 것은 가치 판단입니다.

ㅣ전고점과 같이보면 좋은 지표

그러면 전고점만 보면 놓치게 될 수 있는 것들을

어떻게 하면 놓치지 않고 가치판단에 도움이 되는 지표로

확인할 수 있을까요? 바로 상승 폭입니다.

상승폭을 통해서우리가 알 수 있는 것은 이 단지가 가진

연식의 가치가 아닌 땅의 가치 혹은 입지요소의 가치를 알 수 있습니다.

광명의 준신축과 구로에 구축 단지를 가지고 와보면

연식이 11년차이로 광명의 준신축 단지가 전고점도 

구로의 구축단지에 비해서 0.5억정도 높습니다.

반면 상슥폭을보면 준신축 단지지보다

구축단지가 0.6억 정도가 오름폭이 큰 것을 볼 수 있습니다.

결국은 지금 구축인 단지가 호가는 낮지만

또 한번에 상승장을 지나고나면 좋은 땅의 가치를 가지고 있는

구축 단지가 준신축 단지를 역전 할 수도 있다는 이야기 입니다.

ㅣ지방은 어떨까?

지방도 다르지 않습니다. 수도권의 땅의 가치로 인해서 차이가 난다면

지방은 각각의 선호요소에 따라서 달라집니다.

울산 남구는 광역시중에서도 손꼽을 만큼 학군이 좋은 곳입니다.

그 중에서도 남구 옥동이 압도적인 학군을 가지고 있습니다

그리고 울산 사람들은 태화강을 좋아하기에 태화강뷰나 태화강

근처를 선호하는데요. 그럼에도 학군에대한 가치가 압도적으로 크기때문에

학군이 훨씬 더 높은 가치를 가집니다.

이 두 단지의 그래프를 보면 2015~2016년

전전고점이 울산신정푸르지오가 높았음에도

2022년 전고점 거래가 될 때 옥동서광이 가격이 더 높게

찍히는 것을 볼 수 있습니다.

ㅣ결국 중요한 것

결국 중요한 것은 각각의 단지가 어떤 가치를 가지고 있냐 입니다.

땅이 중요한 곳에서 좋은 땅을 가지고 있는지

학군이 중요한 곳에서 좋은 학군을 가지고 있는지

사람들이 연식이 빠지고 시간이 지나도 계속해서 좋아할만한

가치를 가지고 있는지가 가장 중요합니다.

전고점을 보는 것도, 오름폭을 보는 것도 중요하지만

결국 각각의 단지가 가지고 있는 ‘가치’가 가장 중요합니다.

가치대비 가격이 싼지 비싼지를 알고

원칙에 따라 계속해서 자산을 쌓아 나가는 것이

투자자로서 우리가 해야 할 일입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.