안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
시세동향
제가 매달 하는 일 중에 하나가 전국의 매매/전세 시세동향을
확인하고 파악하는 일입니다.
이렇게 매달 전국 시세를 보면서 간략하게 매크로한 시장의 흐름을
지역별, 구별 흐름을 파악하는 일을 하고 있는데요.
제가 최근에 시세 흐름을 보면서 느꼈던 것들이 몇 가지 있습니다.
지방의 전세가가 움직이고 있습니다
2023년 전국 하락장을 지나 2024년 1월 정부에서
파격적인 신생아 특례 대출을 내 놓으면서
서울 수도권의 집값이 회복하기 시작했습니다.
얼마 안가 과열 양상을 보이자 결국 24년 8월 스트레스 DSR 2단계를 시작으로
규제가 시작되었습니다.
2025년 서울 수도권은 이제 완연한 대세 상승장이 되었다고 봐도
무방할 정도로 정말 가격이 폭등했고
9.7 대책으로 대출에 대한 규제를 강화 하였고 이것도 소용이 없으니
10.15 부동산 대책으로 서울전지역과 수도권12개 지역을
토지거래허가구역을 확대하는 강력한 정책을 내놨습니다.
이렇게 수도권 시장이 하락장을 지나 폭등장을 겪고 대세상승장을 겪는동안
지방의 대부분의 지역들을 고전을 면치 못하고 있었는데요.
최근 지방의 주요 지역들의 전세가가 움직이기 시작했습니다.
[부동상 지인 최근 3개월 전세 증감률]
최근 전국의 전세가 증감률을 보면 강원도를 제외하고는 모두 전세가가 상승하거나
혹은 보합하는 양상을 보이고 있습니다.
조금 더 마이크로 하게 들어가서 지역적인 상황을 조금 더 면밀하게 살펴보겠습니다.
[부산 3개월 전세 증감률]
부산의 3개월 전세 증감률을 살펴보면 구별로 조금 나뉩니다.
부산에서 가장 좋아하는 해운대,수영구,동래구,연제구,남구,부산진구
이렇게 6개지역의 전세가는 대부분 1% 이상 전세가가 상승했고
동래구의 경우 3%이상, 연제구는 2%이상 상승할 정도로
전세가가 빠르게 오르고 있습니다.
이걸 단지별로 보면 가장 선호되는 단지들의 전세가는 최근사이에 1억씩
오르고 있는 상황입니다.
[대구 3개월 전세 증감률]
상대적으로 부산보다 흐름이 느린 대구도 이제는 전세가가 반응하고 있습니다.
지금 당장 전세가 엄청 잘 나가는 상황은 아니지만 전세가가 오르고
전세물량이 소진되면서 앞으로 부산의 흐름을 따라갈 가능성이 많습니다.
[창원 3개월 전세 증감률]
상대적으로 주요한 입지에 공급이 많았던 성산구는 전세가 떨어지지 않고
보합했습니다. 성산구와 거리가 조금 떨어져 있는 마산 합포구는
0.9%정도 전세가가 상승했습니다. 보합,하락세가 멈추고 이제 소폭
상승세로 돌아섰습니다.
위 모습을 보면서 매매가는 보합하는데 전세가가 올라가는 2024년초
서울 수도권의 모습이 생각납니다.
전세가가 매매가를 뛰어 넘을수는 없습니다.
서울같이 좋은 자산의 경우 사람들이 살지는 못하더라도
가지고 싶다는 소유에 대한 욕망이 강한 반면에
지방의 경우 일부 선호 단지를 제외하고는 실수요의 개념이 강합니다.
전세가가 아무리 올라가더라도 매매가를 뛰어넘을 수는 없습니다.
전세가가 계속 오르면 결국 전세입자들은 매수를 고려하게 되는데요.
지난시장에서 전주와 울산이 그런 모습을 너무나 잘 보여주었습니다.
이미 울산에 있는 선호하는 구축단지도
전고점 수준의 가격까지 거래되는 것을 보면서 느낀 것이 있는데요.
지방에서 구축이라도 거주수요가 있는 곳은
전세가가 오르면 매매가를 밀어올린다는 것입니다.
전세가의 움직임을 잘 보셔야 합니다.
앞으로 지방의 전세가 변동을 잘 봐야합니다.
지역내 대장단지나 사람들이 정말로 좋아해서
가수요가 있는 단지들은 전세가가 오르기 시작하면
매매가가 전세가와 빠르게 벌어질 수 있습니다.
반면에 가지고 싶다는 마음은 덜 하지만
살아야 하는 수요는 명확하게 있는 곳
매매가는 오르지 않고 전세가는 오르는 곳
그래서 여저히 가격이 싸지만 투자금을 줄어드는 곳
그런 곳에서 우리에게 기회를 줄 겁니다.
정리해보면
- 지방의 전세가가 움직이고 있습니다.
- 전세가는 매매가를 뛰어넘을 수 없습니다.
- 매매가는 멈춰있고 전세가가 오르는 곳들에 기회가 있다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
