[라면대마왕] 평범하고 누추하지만 노후준비를 위해 첫 걸음을 뗀 1호기 투자후기(TMI 주의)

너바나님께서 복기가 정말 중요하다고 하셔서 1호기 복기 글을 써야겠다 생각했는데…

정말 열심히 하시는 분들에 비해 제 1호기는 대단하지도 않고 너무 평범한 것 같아

어떻게 써야할지 고민만 하다가 더 미루면 아예 안 쓸 것 같아 시작해봅니다.

준비되셨습니까, 투머치토커의 후기가….

Intro.

23년 1월 ‘내집마련기초반’을 들으며 월부 강의를 듣기 시작했습니다.

월부는 사실 그 전보다 훨씬 전에 알았습니다.

21년 폭등장을 맞이하며 다들 부동산을 이야기할 때,

20대부터 오로지 절약과 저축만 알았던 저는 그마저도 남 얘기로 치부하고 듣지 않고 있었습니다.

솔직히 벼락거지란 느낌조차도 들지 않았어요. 제 수준에 맞게 그저 빌라에서 살아도 좋다고 생각했으니까요.

그러다 평소에 저희 부부와 라이프 가치관이 비슷했던 선배님이 개인 사정상 집을 사두었는데

폭등장을 거치며 집값이 3배가 되었다며 자산가치에 대해 열변을 토해주셔서 마음이 조금 흔들렸습니다.

마침 결혼준비에 도입한 참이라 신혼집 전세/매수를 고민하게 되면서 부동산에 관심을 갖게 되었고

기왕이면 잘 알아서 하고 싶은 마음에 책부터 찾아 읽다 월부까지 흘러 들어오게 되었죠.

그러나 유료 강의의 장벽이 높았습니다.

‘선지불 후성공’ 또는 ‘주체적인 CEO 마인드’가 아주 미약할 때였고

부동산 투자란 게 무엇이고 어떻게 하는건지, 얼마나 노력해야 하는지 전혀 몰랐기 때문에 그랬던 것 같습니다.  

그렇게 뭉개다가, ‘그래도 N억대 집을 사는데, N십만원 강의들어서 좋은 집 사면 이익이지.’란 생각에

신랑과 함께 들을 요량으로 내집마련기초반을 결제하고 듣게 되었습니다.

그렇게 부동산 투자에 대해 알게 되었고, 너바나님의 나부맞을 구해다 읽으면서

23년 6월에 열기를 첫 시작으로 월부 생활을 시작하게 되었습니다.

==> [잘한점] 

궁금한 분야에 대해 ‘독서’라는 행동이라도 하며 진입한 것

==> [아쉬운점] 

‘배움’에 있어, 유료강의에 너무 야박했던 것

Ch1. 느린 성장과 방황의 시간

열기를 처음 들었을 때, 가슴이 웅장해짐을 느낀 초심자였습니다.🤭

노후준비에 대해서도, 투자 원칙에 대해서도 처음으로 진지하게 생각하게 된 계기가 되었으니까요.

당시 ‘부의 추월차선’, ‘EXIT’ 같이 사업을 강조하는 책들만 읽으면서 좌절하고 있다가

월급쟁이도 부를 일굴 수 있는 방법이 있다는 것 자체가 큰 희망이 되었던 것 같습니다.

그러나 운이 좋았던 건지, 나빴던 건지

내마기를 들은 직후, 임대 아파트에서 저렴한 반전세를 살 수 있는 기회를 얻게 되어

저축액은 늘었지만 그만큼 손에 쥔 현금 종잣돈이 2천 남짓에 불과하게 되었습니다.

용감한 초심자는 실준도 듣지 않은 채 지기를 신청하고 대구로 달려갔습니다.

사실은 대전을 가려고 했는데 대전 신청자가 너무 많아 2위 선택지인 대구로 배정을 받게 되었습니다.

임장, 임보 하는 법을 몰라 많이 헤맸습니다. 부동산 투자 강의도 아직 제겐 너무 어려웠습니다.

임장을 하면서 임보도 쓰고, 5~6시간에 달하는 강의를 매주 듣는 것도 갑작스럽고 힘들었습니다.

2개월에 강의를 1개씩 들으며 사라지지 않기 위해 애썼습니다.

임장, 임보에 어느 정도 익숙해질때쯤 ‘전임, 매임’이라는 엄청난 벽이 다가왔습니다.

자취방 월세도 스스로 구해본 적 없는 완전 초보인 저는, 사지도 않을 집을 위해(종잣돈이 적었으므로)

부동산에 전화를 걸어 물어보고 집을 본다고 말하는 게 너무 너무 힘들었습니다.

열기를 처음 들은 게 6월인데, 12월이 되어서야 처음으로, 그것도 ‘임차인 컨셉’으로

당시 만들고 있던 서울 앞마당에서 딱 2번 부동산에 전화를 해봤습니다.

처음이라 어색한 건 당연한 건데도, 너무 서툴렀고, 부동산 투자를 하겠다는 사람이 가장 기본적인 전임도 못하다니,

제 자신이 너무 한심하기 짝이 없어서 2주 동안 강의도, 임장도, 임보도 이어나갈 수가 없었습니다.

그럴 때 저를 이끌어주었던 것은 결국 강의에서 배운 선생님들의 말씀이었습니다.

“이거 말고 대안이 있어? 일단 해보자!”

그렇게 어찌저찌 울면서 다시 책상으로 돌아와, 당시 듣고 있던 서기를 마쳤고

당시 서기 조장님의 엄청난 매임 결과를 공유받으면서 매임까지 꼭 해보자는 다짐을 하게 됩니다.

임장, 임보, 전임까지 갔고 1년간 저축을 이어가며 투자금도 더 생겼으니 지방에 가보자! 하고

다음 달 과감히 혼자 대전 서구 자실을 나갔으며 처음으로 투자금이 되는 단지들 매임까지 해봅니다.

매임의 벽까지 넘었더니, 뭔가 이제야 정말 할 수 있을 것 같다는 자신감이 들고 더 잘하고 싶다는 생각이 들었습니다.

기세를 몰아 열중 오프강의 수강, 실준을 들으며 조장 활동까지 해보는 등 새로운 도전을 이어나갔습니다.

그러다 감사하게도 강사와의 만남을 가게 되었는데, 투자로 염두에 두고 있던 대전이 공급이 많은 데다

가족 계획이 있다면 수도권 투자를 해보는 게 시기적으로도 좋을 것 같다는 말씀을 듣게 되었습니다.

이제부터 새로운 고민이 시작되었습니다.

수도권 투자를 하려면 자산 재배치를 꼭 해야 하는데, 바로 투자를 해야할까, 생애최초로 내집마련을 먼저 해야 할까.

내집마련을 한다고 해도 어차피 2년 뒤에 전세를 주고 나올 생각이었기에 투자임에는 마찬가지였으나,

갭을 활용할지, 주담대를 활용할지에 문제였고 이는 다시 각각의 금액으로 어떤 아파트를 살 수 있는지의 문제였습니다.

방향이 잡히니, 이때부터 더욱 적극적으로 강의를 듣게 되어

월부에 온 이후로 처음으로 월에 강의를 1개씩 듣게 되었으며, 12월에는 실전반의 영광도 얻을 수 있었습니다.

25년 4월이 반전세 재계약 날짜였고 최소 2월에는 계약연장 의사를 밝혀야 했기 때문에 더 몰입했던 것 같습니다.

하지만 이번에는 ‘저평가’와 ‘결론’의 벽에 부딪혔습니다.

이제 돈을 넣고 투자할 단지와 물건을 뽑아야 하는데 앞마당만 늘려왔지, 항상 어려워서 결론을 미뤄왔던 것입니다.

게다가 어느 정도 임보에 익숙해지고 몸도 힘들어지니 꾀가 생겨서 단지 분석, 전임, 매임을 소홀히 하게 되어

단임까지만 마치고 단지 우선순위를 선명하게 보지 못하는 앞마당이 꽤 많아지기 시작했습니다.

시세지도를 그리고 매임할 저평가 단지를 골라야 하는데 갑자기 머리가 새하얘지고 막막하여

가슴이 턱 막히는 경험을 하게 되었습니다. 시간은 다가오는데 실력이 없어 다시 방황을 하게 됩니다.

이렇게 있을 수만은 없어 ‘투자코칭’ 신청을 하게 되었고 25년 1월, 김다랭 튜터님께서 다시 방향을 설정해주셨습니다.

개인적인 재무상황까지 고려하여 방향을 잡고 나니 다시 어떻게 해야할지 감이 잡혔습니다.

25년 상반기에는 꼭 1호기를 하고 말리라 하는 마음으로 25년을 맞이했습니다.

==> [잘한점] 

‘강사와의 만남’, ‘투자코칭’ 등 거인의 어깨를 빌려 방향을 설정하고, 오프 강의 신청, 월 1회 강의, 조장 지원, 돈독모, 실전반 등 조금 더 적극적으로 월부 환경을 이용하고 새로운 도전을 하려고 했던 것

==> [아쉬운점] 

강의에서 배운 대로 바로 바로 실천에 옮겼어야 하는데 전임, 매임 벽을 너무 늦게 넘었고 매월 1개라도 저평가 판단하고 단지, 물건 기준으로 결론 내렸어야 하는데 어렵다고 그냥 패스해버린 것

Ch3. 부족한 실력으로 인해 날아가 버린 1호기

재계약 기간이 다가오도록 결정을 못하고 있다가 연초 회사 내 팀이 바뀌면서 갑자기 야근을 하기 시작했습니다.

결국 임대아파트 2년 재계약을 하고, 대신 반전세였던 것을 월세로 바꾸면서 자산 재배치를 하게 됩니다.

‘25년 5월까지 1호기 한다!’ 확언을 화장대 거울에 써놓고 매일 아침 보며 마음을 다잡았습니다.

그러나 회사 일은 스트레스와 야근의 연속이었고 가족 계획을 위해 보조생식술을 본격적으로 시작하며

시도와 실패를 반복적으로 겪으면서 정신적, 육체적으로 지쳐가기 시작했습니다.

안 좋은 일은 한번에 몰려 온다지요.

직원으로서 일을 너무 못한다는 죄책감, 월부 투자자로서 만 2년이 되도록 1호기도 못했다는 죄책감,

회사일과 투자에 대한 욕심을 부리면서 몸을 제대로 돌보지 못해 아기천사가 찾아와주지 않는다는 죄책감.

쓰리 콤보의 죄책감이 매일 매일 저를 짓누르면서 앞으로 나아가지 못하게 막는 것 같았습니다.

하지만 2월 열중을 들으며 조장을 했던 터라, 조장으로서 다음 달 강의를 쉬는 모습을 보여드릴 수 없었기에

서기를 들으면서 투자를 정말로 해야 한다는 선생님들의 열변에 다시 힘을 내서 앞마당을 늘리기 시작했고

운좋게도 너무 좋은 조장님과 조원님들을 만나게 되어 조금 더 즐겁게 할 수 있었던 것 같습니다.

서기를 들으며 관악구 앞마당을 늘렸는데 서울을 이미 급매가 사라지고 가격이 오르던 상황을 목도했습니다.

더 늦기전에 4월에는 꼭 물건을 찾아낸다는 생각으로 투코 때 말씀해주셨던 지역 1개(수도권 4급지)를 정해서

투자금에 들어오는 단지들을 많이 매임하려고 노력했습니다.

괜찮은 물건이 있다고 갑자기 전화가 오면 물건 1개를 보기 위해서라도 떠났습니다.

물건들을 보다보니, 월초부터 눈여겨 봤던 세낀 물건이 입지도, 가격도 좋다는 확신이 들었습니다.

임차인과 시간을 맞춰 집 보기가 어려워 아직 남아있던 물건이었습니다.

‘이거다!’ 라는 생각이 들어 몇 가지 후순위 단지들(하위 생활권)과 함께 바로 매코 광클에 도전했습니다.

당시 서울 가격이 날아가고 있던 상황이라 다들 투자로 이어지는 경우가 많아 매코 광클이 어려웠지만

운 좋게도 한번에 광클에 성공하여 줴러미 튜터님께 매코를 받았고, 괜찮다는 답변까지 받을 수 있었습니다.

다만, 후순위로 찾아간 물건들은 좋은 피드백을 받지 못했습니다.. 너무 1순위 물건에만 꽂혀있었던 거지요.

당시 매코 관련 질문을 했던 동료분께서 저에게 분명히,

“라왕님, 요즘 물건 정말 잘 날아가요. 꼭 2순위, 3순위까지 물건 찾아놓으시고 매코 받으셔야 해요.”

이렇게 단단히 일러주시기까지 했는데 말입니다… 덜 치열하게 물건을 찾았던 것 같습니다.

그래도 어쨌든 첫 매코를 통과했다는 기쁨에 젖어, 바로 부사님께 전화를 걸어 가계약 의사를 밝혔습니다.

그런데 부사님도 떨떠름한 분위기였고, 매도인도 주말동안 더 고민하고 알려주겠다고 했습니다.

기분이 쌔했습니다.

당시 정치적 리스크가 해소된 후, 새로운 정국에서 민주당이 정권을 잡을 확률이 높아보였고,

대선 이후 집값이 더 오를 것이다 라는 카더라가 일반인들 사이에서 파다하게 퍼진 상황이었습니다.

역시나 월요일이 되어 매도인이 전한 답변은 ‘대선 이후 더 오를 것 같으니 1년 후에 팔겠다.’였습니다.

매도인의 마음이 이해는 되었지만, 후순위 투자 후보 단지가 애매한 상태에서 1순위가 날아가니

다시 어떻게 시작해야 할지 마음이 착잡했습니다. 실력이 부족했기에, 다음 스텝도 명확하지 않았습니다.

(참고로 그 날아간 집은 지금 8천만원이 올랐습니다..)

보고 있던 생활권에서 다음 단지로 넘어가거나, 후순위 생활권에서 가장 좋은 물건을 찾아내기 위해 노력해야 했는데

마침 그때 기다리던 아가천사가 드디어 찾아와 주었고 걸음걸이도 조심해야 한다는

임신 초기에 진입하게 되었습니다…

==> [잘한점] 

시험관을 하는 도중에도 할 수 있는 선에서 계속 강의를 듣고 앞마당을 늘려 나간 것

투코에서 가르쳐주신 지역에서 투자금 되는 단지들 매임을 열심히 해보려고 한 점

매코를 넣어본 점

==> [아쉬운점] 

‘오늘 해야 하는 일’보다 죄책감에 더 많은 시간을 할애한 점

실거주까지 염두에 두고 지역 1개만 투자 대상으로 매임한 점

지역을 정했다면 무조건 투자한다는 마음으로 3~4순위까지 철저하게 물건 찾아두지 않은 점

자궁경(마취수술)하는 당일까지 무리하게 매임을 함으로써 번아웃을 자초한 점

Ch4. 심기일전하여 1호기 재도전

임신 초기에도 불구하고 몇몇 단지들을 좀 더 매임해봤지만 가격이 맞지 않거나 마음에 들지 않았습니다.

물건을 날린 상위 생활권에 마음을 털어내지 못하면서, 속절없이 시간만 흘러갔습니다.

그렇게 건강을 챙긴다는 명목 하에 5, 6월을 흘려 보내면서 다행히 아가는 잘 지켜냈지만 투자는 멀어져 갔습니다.

‘5월까지 1호기 한다’는 확언을 못 지킨 것에 실망하여 자포자기의 시간을 보낸 것 같습니다.

그러나 동료들의 1호기 소식들, 매일 쉼없이 월부닷컴 알림을 통해 들려오는 동료들의 투자공부 실황을 보며

‘그래도 시작을 했으니 마침표는 꼭 찍어야지.’라는 생각으로 7월 실준을 들으며 다시 힘을 내봅니다.

“할 수 없는 것에 집중하지 않고, 할 수 있는 것에 집중한다.”라는 월부의 가르침을 다시 마음에 새기며,

아직 안정기에 이르지는 못했지만 직장과 집에서 가까운 기존 앞마당의 하위 생활권을 앞마당으로 만들며

하루 6천보만 걷는 한이 있더라도 임장을 나갔습니다. 투자금에 들어오는 저평가 단지 위주로 전임을 돌렸습니다.

그러다 보니, ‘어? 이 정도 투자금이라면 그냥 기존 앞마당인 상위 생활권이 낫겠는데.’라는 생각이 들었습니다.

결론을 내지 못하고 지나버렸던 임보는 끝을 내고 싶었기에

샤샤 튜터님께서 매임없이도 결론 내는 방법을 써주신 칼럼을 보고 전임으로 물건 상/상/가를 꼼꼼히 확인한 후,

그 내용을 바탕으로 결론을 작성하고 최종 물건을 뽑아냈습니다. 어쨌든 결론의 벽을 넘어선 순간이었습니다.

그러나 임신 초기 밀려오는 졸음과 입덧으로 예전만큼 임보의 속도를 내기 어려웠고,

잠시 쉬어가는 차원에서 모든 동료분들이 추천하는 ‘재테크 기초반’을 드디어 듣게 되었습니다.

기본적인 절약과 연금저축펀드는 어느정도 실행하고 있던 탓에 생활에 큰 변화는 찾아오지 않았지만,

너나위님의 한 마디가 그 다음에 펼쳐질 제 운의 흐름을 완전히 바꾸어 놓았습니다.

“젖은 낙엽처럼 되지 마라.”

후배 투자자들의 성공을 진심으로 기원하시는 너나위님께 감동하며 강의를 듣던 차,

월부에 온 지 만 3년이 다 되어가는데, 이젠 투자금도 손에 들고 있는데, 아직 1호기도 못한 제 자신이

너무 한심하고 갑갑하던 차에 이 모든 정체는 오로지 제 자신으로부터 비롯되고 있음을 깨달았습니다.

임신을 한 상황도, 집값이 날아가고 있던 시장 상황도, 1호기를 거둬버린 매도인도 원인이 아니었습니다.

원인은 제 자신이었습니다.

정신이 번쩍 들었습니다.

어떻게 해서든 상황이 내 편이 되게끔 해야겠다, 그렇게 만들어야겠다란 생각이 들었습니다.

임신, 회사, 투자 3가지를 병행하기가 너무 힘들었기 때문에 무언가 하나는 내려놓아야 했습니다.

마침 시기가 잘 맞아 회사를 잠시 내려놓을 수 있었습니다. 소득이 줄긴 하겠지만 조금 이른 육아휴직을 냈습니다.

조금 숨통이 트였습니다.

치열하게 물건을 찾지 않는 이유에 대해 생각해보았습니다. 도달하고 싶은 목표가 희미하기 때문인 것 같았습니다.

열기를 다시 들어야겠다고 생각한 계기가 되었고, 열기를 그냥 듣는 게 아니라 ‘열심히’ 들어야겠다 다짐했습니다.

모든지 기본으로 다시 돌아가야겠다고 생각하여 독강임투 루틴 되찾고 강의 빨리 듣고 후기 열심히 써서

너바나님 오프라인 강의를 듣는 것을 원씽으로 삼았습니다. 그러면서 앞마당 전수조사를 시작했습니다.

하지만 이때 다시 ‘앞마당 전수조사와 비교평가’의 엄청난 벽에 부딪쳐버리고 맙니다.

투자로 마음을 굳히고 나니 1개의 지역이 아니라 여러개의 앞마당에서 최고의 선택을 해보겠다 한건데,

그동안 지역 1개 내에서 저평가 단지를 찾고 투자 여부를 결정하는 것엔 꽤 익숙해졌다고 생각했지만,

8개 이상의 앞마당을 늘여놔보니 생활권 순위부터 단지 순위까지 모든 것이 낯설었습니다.

일단 전수조사부터가 엄청난 허들이었습니다.

시간이 지체되면서 부동산 규제에 드라이브를 강하게 거는 정권이 들어서게 되었고 규제가 더 만들어졌고

주전도 어려워 세낀 물건만 찾아야 하는 상황이었기에, 처음엔 일일이 단지별로 세낀 물건 기준으로

상태와 조건을 확인해가며 시세를 조사하였습니다. 시간이 너무나도 오래 걸렸습니다.

이틀에 2개 지역을 해도 모자랄 판에 3일에 1개 구를 하게 되었습니다. 9개 지역이면 27일, 한달이죠.

또, 투자금에만 들어오는 단지만 해도 되는건지, 정말 모든 단지 전수조사를 해야 하는건지도 헷갈렸습니다.

다행히 좋은 조장님들, 1호기를 한 동료분들이 주변에 계시고 열기 조장을 하고 있던 터라 질문의 기회는 많았습니다.

그러나 아무래도 전수조사를 해야 한다, 투자금에 들어오는 곳만 해도 된다, 각기 다른 다양한 의견을 주셨고

사실 초보는 비효율을 겪으며 배워나가야 한다는 것이 정설이기 때문에 처음엔 정말 전수조사를 했습니다.

그러나 시간이 너무 오래 걸려서 나중엔 하는 수없이 정말 투자금에 당연히 안 들어올 상위 단지와

들어온다고 하더라도 우선순위가 너무 떨어지는 하위 단지를 제외하고 조사를 하게 되었습니다.

어느정도 시세조사를 마치고 나니 저평가 단지들을 선별하여 매임을 나가야 하는데, 다시 벽이 느껴졌습니다.

전고점 -15% 이상 단지들로 추려놓긴 했으나 지역과 생활권이 제각각이라 저평가를 판단하기 어려웠습니다.

그렇다고 80여개의 모든 단지를 가볼 수도 없는 상황이라 일단 할 수 있는 거보다 해보자 하여

생활권별 평형별 연식별 저평가 단지 판단 및 투자 우선순위 설정 → 지역별 섞어서 N억대별 투자 우선순위 설정을

시도해보기로 했습니다.

하다가 막히면 옛날에 들었던 실준반, 열중반, 실전반 강의자료를 다시 꺼내보았습니다.

비효율인 것 같긴 했지만, 어쨌든 배운대로 해보고 싶었습니다. 시간이 오래 걸렸습니다.

지역별로 모든 평가와 우선순위 설정을 마치고 다시 모든 지역을 섞으면 저평가 단지가 보일 줄 알았는데..

아쉽게도 투자는 그렇게 쉬운 게 아니었습니다. 아무리 옛날에 단임을 하고 매임을 했어도 책상머리에서

투자 물건이 쏙 하고 튀어나오지는 않았습니다. 괴로웠습니다.

그래도 이렇게 고군분투하는 중에 같은 지역에 있는 선한 조원님들을 만나 서로 응원도 하고

감사하게도 기회가 주어져 너바나님 만나뵌다는 원씽도 열기 2주차에 달성하고

너무나도 수강생들을 헌신적으로 챙겨주시는 샤샤 튜터님을 곁에 둘 수 있어 동력을 계속 얻게 되었습니다.

이때 정말 강력하게 환경의 중요성을 피부로 느끼게 되었습니다.

그리고 운의 흐름이 긍정적으로 변하는 것을 느끼면서 하늘은 스스로 돕는 자를 돕는 다는 것도 체험하게 되었습니다.

또한, 시세조사나 단지 가치 판단에 관련하여 재재재수강임에도 불구하고 강의에서 많은 것을 배웠습니다.

강의 내용은 비슷해도 수강생의 상황이 바뀌면 아예 다른 강의로 들린다는 것을 이때 몸소 경험했습니다. 

수많은 사람들이 주위에서 ‘일단, 당장 현장으로 달려가라.’라는 소중한 조언을 해주고 계셨지만

투자금보다 뻔히 많이 드는 단지를 가본다는 게, 임신 6개월을 넘어가며 제법 불룩 나온 배가 나온 몸으로

2시간~3시간 거리의 지역들을 자차와 지하(옥)철을 이용해서 매임을 다닌다는 게.. 도저히 발이 떨어지지 않았습니다.

이러지도, 저러지도 못하다가 바보처럼 가만히 있을 바엔 아무데라도 가는 게 낫겠다 생각하여

추석 직전 주말에, 집에서 가까우면서 제일 마음에 드는 단지 1개를 매임해보았습니다.

물건과 단지는 너무 좋았지만 생각보다 교통과 환경이 별로라 앞마당 다른 단지를 더 봐야겠다 생각하는 도중

그 물건 역시 바로 얼마 뒤에 거래가 되어버렸습니다. 이미 1호기를 날려본 적이 있었던 터라 슬픈 마음 보다는

그래도 괜찮은 물건을 봤기에 바로 거래가 된 거고, 내 꺼가 아니었을 거라는 마음을 가질 수 있었습니다.

자신감이 붙어 매임을 많이 해야겠다는 순간에 기나긴 추석 연휴와 실준이 시작되었고

이번 달에도 결과가 어찌됐든 열심히 해보자! 하는 마음에 너나위님 실물 영접과 매임 50개 목표를 세웠습니다.

멘토님들께서 투자와 앞마당은 동시에 하는 거라고 하셨으니 투자용 매임 30개, 앞마당 매임 20개가 목표였습니다.

단단히 마음을 먹고 추석 연휴 시댁에서도 신랑과 함께 열심히 유튜브 후기를 만들어 올리는 등 노력했습니다.

추석 연휴를 마치고 바로 그 주 주말 투자 매임 약속을 잡아두었고,

감사하게도 조장을 한 덕에 강사와의 만남에 참석하게 되어 너무 궁금했던 2가지 질문을 할 기회를 얻게 되었습니다.  

수많은 앞마당 투자후보 단지들 중에서 매임 후보를 어떻게 정해야 할지, 매임의 벽을 어떻게 깨야 할지.

강사와의 만남은 모든 참여자들에게 2개의 질문을 할 기회를 반드시 보장하기 때문에 너무 너무 도움이 되었습니다.

밥잘 멘토님과 김인턴 튜터님의 답변은 너무나도 따뜻했고🥰 명쾌하여 바로 투자에 적용할 수 있었습니다.

“네이버 부동산 호가는 허위다. 현장에 가서 정확한 상황을 파악하라. 시장은 개인 상황을 봐주지 않는다.”

“저평가 단지 확신이 없으니 발이 떨어지지 않는다. ‘교통’ 기준으로 다시 비교평가하여 궁금한 단지부터 가라.”

심지어 김인턴 튜터님은 꼬리질문에 대한 답변으로 제가 보고 있던 앞마당에 대한 코멘트까지 해주셨습니다.

더이상 꾸물거리고 자시고, 임산부고 나발이고 집에만 있을 수가 없게 되었습니다.

밥잘 멘토님은 11.15일까지 투자하라는 날짜까지 박아주셨기 때문입니다.

일단, 심플하게 전수조사하여 괜찮아보였던 단지들을 매매가와 전고점으로 정렬하여 좋은 데부터, 가까운 데부터

전임과 매임을 하기 시작했습니다. 강사와의 만남 다음 주 월요일엔 A지역 매물 6개를 보면서 스타트를 끊었습니다.

그런데…😱

모두 잘 아시다시피 갑자기 10.15. 규제가 예고되었습니다.

추석 이후에 규제가 나올 수도 있다는 말은 추석 전부터 왕왕 카더라로 돌고 있던 뜬소문이었지만

이렇게 빨리 규제가 나올 줄 몰랐습니다. 엄청난 혼란이 닥쳐왔습니다. 이제 막 열심히 하던 차였는데….

==> [잘한점] 

원인은 나에게 있다고 생각하고 열심히 하겠다고 마음먹은 점 

비효율임을 알아도 할 수 있는 것부터 해본 점

기회가 주어졌을 때 뾰족한 질문을 한 점

무엇을 개선해야 하는지에 집중하고 정비한 뒤 해야할 일을 계속 이어나간 점

==> [아쉬운점] 

“현장을 많이 안 가본 점”

어차피 수도권인데 자꾸 너무 멀다고 생각해서 심리적 거리를 둔 점

매임을 가기 어려운 상황이라면, 대신 절박하게라도 전임을 돌리지 않은 점

강사와의 만남 다녀오자마자 ‘교통’ 기준으로 투자 대상 상위 단지 나래비해보지 않은 점

Ch5. 규제에 떠밀려 얼떨결에 하게 된 1호기 투자

아직 생애최초의 기회가 남아 있었기에 내집마련을 할지, 투자를 할지부터 빠르게 계산해보았습니다.

당장 육아휴직 중이어서 소득은 줄고 있었고 미래는 모르겠지만 둘째 계획도 있기에

빠른 시일 내에 육아휴직을 또 하게 된다면 규칙적인 원리금 상환이 어려워보였고,

원리금 레벨을 낮추자니 단지의 레벨도 많이 낮아졌습니다.

투자로 마음을 굳혔습니다.

내가 가진 앞마당 중 규제 지역과 비규제 지역, 그리고 저의 실력과 상황에 대해 생각해보았습니다.  

토허제 지정까지 5일 남은 상황에서 최근에 전혀 방문하지 않았던 규제 지역을 간다는 게 어려워 보였습니다.

너무 급하게 결정을 내릴 것 같았고 집에서 정말 멀다고 생각했기에 당장 떠나는 게 망설여졌습니다.

사실 속내는 투자로 염두에 두고 있었던 2개 지역이 비규제 지역에 있었습니다. 서두를 이유가 없다고 생각했습니다.

그래도 한편으로 어쩌면 하늘이 내게 빨리 투자하라고 데드라인을 정해주신 건 아닐까 하는 생각도 들었습니다.

물론 잘 달려나가고 있었던 상황이라 2개 지역쯤 더 방문하고 매임하는 건 어려운 일이 아니었지만,

지금껏 실력이 부족하여 계속 투자가 미뤄지고 있었던 상황이라 모두 비규제지역으로 몰려갔을 때

과연 내가 거기서 좋은 단지를 좋은 가격에 살 수 있을지 자신이 없어지기도 했습니다.

한편, 얼른 마침표를 찍고 싶었던 생각도 있었던 것 같습니다.

그렇게 규제에 떠밀려, 월요일에 매임했던 A지역(규제지역 예정 수도권 5급지)

물건 중 보지는 못했지만 제일 좋아보였던 것을 규제가 발표된 15일 저녁에라도 볼 수 있을지

혹시나 하는 마음에 전화해서 물어봤습니다.

이 단지도 제가 투자하려던 물건들 상위에 있었기 때문에 아주 나쁜 선택은 아닐 거라는 생각이 들었습니다.

저녁 어느 시간도 상관없다는 말에 부사님이 임차인과 8시 반 약속을 잡아주셨습니다.

마침 퇴근을 한 신랑과 함께 집을 보러 갔고 A지역에서 투자한다면 결국 2개의 물건으로 좁혀지게 되었습니다.

약속을 잡은 후에 워크인 매물털기는 할 수 없었지만 전임으로 B, C단지에 해당물건보다 더 싸거나

투자금이 맞는 물건이 있는지 단지 내 부동산에 전부 확인해보았는데 해당되는 물건은 없었습니다. 

여기까지 확인한 상태로 매임을 했습니다.

(B단지 물건1) 

초품아, 분당선 좀 더 가까워서 단지가치 좀 더 좋고, 17층. 하지만 비선호동, 옛날 샤시, 옛날 부분 수리. 

물건2보다 4천 비싸고 목표 투자금보다도 6.2천 더 듦. 하지만 매가 조정 가능하고,

임차인 12월 만기로 전세는 5.2천 올려 받을 수 있음(현금) - 임차인 구두확인

(C단지 물건2)

중품아, B단지와 작은 길 하나 차이. 단지 자체의 선호도는 B보다 떨어지고 5층이지만 선호동, 임차인 특올수리.

물건1보다 3천 싸고 목표 투자금보다 1천 더 들지만 매도인 사정상 집 안 보고 계약하면 1천까지 네고 가능. 

하지만 물건 보려면 50만원 가계약금 걸어야 하고(맘 바뀌면 안 돌려줌) 

임차인 신규전세 맞춘 지 2개월밖에 안 지나서 전세대출 회수 대응 관련 협의 필요.

‘물건1’이 생각보다 나쁘지 않아 보였고(눈에 콩깍지가 씌였던 것 같습니다.)

돌려받지 못하는 가계약금을 걸고 ‘물건2’를 본다는 게 마음에 걸렸습니다.

또한, B단지가 여러모로 월부에서 배운대로 단지가치를 따졌을 때 C단지 보다는 낫다는 생각이 들었습니다.

물건 내부는 수리해서 고칠 수 있지만 단지 자체를 바꿀 수는 없겠다는 생각도 들었습니다. 

다만, ‘물건1’의 전세가를 높여 받는다고 해도 투자금에 들어오지 않았기에 매가 조정이 문제라고 말씀드렸습니다.

그랬더니 부사님이 그 자리에서 매우 적극적으로 매도인에게 네고 요청을 하였고 순식간에 1.2천이 깎였습니다.

원래는 1.5천 네고를 요청했는데 매도인이 거절하여 않아 타협을 본 지점이 1.2천이었습니다.

이렇게까지 과정이 와본 적은 처음이었고, 이미 목표해던 투자금만큼 깎인 상황이었으며(이미 안심)

부사님이 이렇게까지 네고했다는 건 왠지 최선인 것 같았고 2백이나 더 깎였으니 괜찮은 것 같았습니다.

그렇게 제 의견은 하나도 말하지 못한 채 일단 1.2천 깎인 금액으로 일단락이 되었습니다.

문제는 임차인이 확실히 전세금을 현금으로 올려 재계약하겠다는 의사를 확실히 받아내야 한다는 것이었는데

이 점은 부사님이 임차인을 아예 부동산으로 모셔서 상황을 설명하고 동의문자를 받는 것으로 종결했습니다.

여기까지 오다보니 거의 계약을 해야만 할 것 같은 상황이 되었습니다.

사장님도 조정지역 지정 전에 계약금을 일부라도 넣어야 규제를 피해갈 수 있다며 결정을 재촉하셨습니다.

C단지 물건2도 보고 싶고 다른 지역도 좀 더 가보고 싶었지만 결정 재촉과 5일밖에 안 남은 상황,

어차피 돌고 돌아 다시 이 단지로 올 수도 있겠다, 마침표는 찍어야 한다, 번트라도 대야 한다라는 

온갖 자기합리화가 합쳐져 매수를 결심하고 가계약금 1천만원을 쏘고야 말았습니다.

토허제 지정까지는 아직 시간 여유가 있었지만 기왕 하기로 한 거 빨리 계약하는 게 낫다는 말에 솔깃하여

그 다음날 사무실을 방문하여 4시간 동안 계약서 내용과 특약 등을 꼼꼼히 따져보고 계약을 완료하였습니다.

막상 매수할 시기가 오자 예전에 칼럼과 강의에서 배워왔던 매수 과정들이 제대로 정리되어 있지 않아

급하게 자료들을 찾느라 진땀을 뺐고 미리 정리해두지 않은 것을 후회했습니다.

그래도 월부에서 배워두지 않았더라면 하나라도 제 의견을 내세울 수 없었을 텐데,

계약서에서 꼼꼼하게 봐야 할 내용들, 누수 관련 특약 등 부사님과 티키타카를 제대로 하며 

다행히 계약은 잘 마무리할 수 있었습니다.

==> [잘한점] 

매임을 계속 뭉개다가 어쨌든 후보단지 상위에 있는 곳들 중 일부라도 월요일에 가본 점

월요일에 본 물건은 아니었지만 부사님이 만들어보겠다고 한 제일 좋아보이는 물건을 바로 매임하러 간 점

두 단지 비교평가 후, 좀 더 좋은 단지를 고른 점

월부 칼럼, 강의 자료 등을 통해 미리 공부해가서 계약 당일 당황하지 않고 체크해야 할 점들을 잘 챙긴 점

근로소득을 자본소득으로 바꾸는 경험을 한 점

==> [아쉬운점] 

일요일까지도 계약한 동료들을 보면 5일이라는 시간이 결코 짧지 않았는데 더 좋은 지역을 안 가본 점

수요일에 계약하나 토요일에 계약하나 똑같았는데 스스로 판단하지 못하고 부사님에 이끌려 빨리 계약한 점

매코를 받지 않고, 주변 조장님들과 상의하지도 않고(부담을 느낄 것 같아 죄송했다…) 혼자 결정해버린 점

수리가 안된 물건을 더 깎아 사든, 가계약금 안 내고 C단지 물건2를 보고 충분히 비교한 후 샀어야 했는데 그러지 못한 점 

Outro.

지난 몇 년간 열심히 공부해온 결과가 처참한 것 같아서 계약하고 다음 날은 잠이 오질 않았습니다.

물론, 근로소득을 자본소득으로 바꾼 경험을 정말 소중하고 귀한 것이지만 왠지 마음이 개운하질 않았습니다.

‘수리가 안 된 물건을 어쩌자고 그만큼만 네고해서 산 걸까.’

‘왜 부사님 말만 믿고 그렇게 아무와도 상의하지 않고 일찍 사버린 걸까.’

되돌릴 수도 없는 상황인데 후회가 계속 밀려들었습니다.

투자한 A지역을 자실로 앞마당 만들었는데, 그때 임장을 대충했던 게 이런 결과로 이어진 것 같아서 마음이 아팠고

지금 만들고 있는 앞마당도 결국 그 꼴로 끝나서는 안되기 때문에 투자와 별개로 단임을 열심히 했습니다.

비가 오는 날, 무거운 몸을 이끌로 한 손엔 우산, 한 손엔 핸드폰을 들고 천천히 단임을 하고 있는데

지코바 치킨집에서 치킨 냄새가 나면서 단란한 가족들이 테이블에 앉아 치킨을 먹을 모습을 보았습니다.

갑자기 너무 눈물이 쏟아져서 엉엉 울면서 단임을 마무리 했습니다. 전철에서도 계속 울었습니다.

공부한다고 신랑도 고생시켜 놓고 돈도 참 많이 썼는데 한다고 한 결과가 이따위라니.

이제 우리는 종잣돈도 다 써버렸고 내가 투자한 바람에 새로 태어날 아기와 신랑은 이제 빌라 월세 살아야 하는데.

어쩌자고 그렇게 입지, 입지 배웠는데 잘 따져보지도 않고 덜컥 계약해버린 건지.

앞으로 수리는 어찌해야 할 것이며, 이 임차인이 나가면 다음 임차인은 또 어떻게 구해야 할 건지.

2년을 공부했는데 결과가 이러하다면, 앞으로 다음 2년을 공부한다고 내가 얼마나 더 실력이 늘어날런지.

하지만 이걸 하지 않으면 월급쟁이로서 노후준비는 또 어떻게 해나가야 할건지…

너무 많은 생각이 들면서 가족들에게 미안해지고 비참해지는 순간이었습니다.

그래도 좋은 점이 하나 있다면 돈을 넣고 투자를 했기 때문에 실력의 중요성을 뼈저리게 느꼈다는 점입니다.

그 이후 강의에서 알려주시는 것들이 너무나도 모두 하나 하나 뼈와 피에 사무치면서 와닿았고 

앞마당을 제대로 만들어야 한다는 사명감이 생겨서 규제고 뭐고 지금 만드는 앞마당 모든 단지를 임장하고 

모든 생활권을 매임까지 할 수 있었습니다. (모든 생활권을 매임했던 적은 지금껏 한번도 없었습니다.)

앞으로는 제가 어떻게 해 나가는지에 따라 어떤 결과가 나올지 바뀌겠지요.

이제 이 판에 들어왔으니, 딱히 다른 대안도 없습니다.

그저 제가 한 선택이 옳은 선택이 되도록 서툴더라도 지금껏 해온 것처럼 할 수 있는 선에서 최선을 다해야겠지요.

투자를 하는 그 순간은 실력이 드러나는 진실의 순간입니다.

2호기 투자를 할 때는 제발 이런 실수를 되풀이 하지 않도록, 혹은 최소 덜 어리석은 결정을 할 수 있도록

월부 환경에서 계속 실력을 길러나갈 생각입니다.

별로 재밌지도, 배울 점도 그닥 없을 긴 글을 끝까지 읽어주신 분이 있다면 정말 감사드립니다.