경기도 고양시 일산동구 마두1동 백마마을 1단지 삼성아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 29조 dodo]

안녕하세요. 열반스쿨 기초반 69기 29조 dodo입니다!

저희 조는 이번에 경기도 고양시 일산동구로 임장을 다녀왔는데요.

저는 2002년부터 2020년까지 약 20년 가까이 일산동구에 거주했었고, 현재도 부모님께서 그대로 살고 계셔서 자주 방문하는 지역입니다.

너무나도 익숙한 지역이지만 임장을 다니면서 부동산에 대해서는 전혀 익숙하지 않다는 느낌을 받아, 제가 15년동안 살았던 백마마을 1단지 삼성아파트에 대한 수익률 분석 보고서를 작성해봅니다.

아파트명

마두1동 백마마을 1단지 삼성아파트

위치(지도)

입지평가

직장: B등급

일산동구 사업체수 27,696개 / 종사자수 146,057명

교통: C등급

강남 1시간 26분 / 여의도 1시간 2분 / 시청 1시간 4분

학군: B등급

정발중학교 89.7% / 백신중학교 88.1%

환경: A등급

백화점: 1개(롯데백화점 일산점)

대형마트: 6개(이마트 풍산점, 이마트 일산점, 코스트코 일산점, 홈플러스 일산점, 홈플러스 고양터미널점, 킴스클럽 뉴코아일산점

공급: C등급

총 4,415세대

풍동 더샵 데이앤 1,2,3단지: 2,090세대(866+737+ 487)

고양장항A-4BL,5BL 신혼희망타운: 2,325세대(1,566+759)

적정수요: 1,457.935세대

인구(29만 1587명) X 0.5%

과거시세

37평형

10년 내 저점: 4억 1,450 (2013.12)

10년 내 고점: 8억 6,500 (2022.09)

47평형

10년 내 저점: 5억 500 (2014.02)

10년 내 고점: 10억 5,250 (2021.08)

수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세: 백마마을 1단지 삼성아파트 37평 현재 매매 8억2,500 / 전세 5억

10년 내 고점 매입시: 2022.09 매매 8억 6,500 / 전세 5억

10년 내 저점 매입시: 2013.12 매매 4억 1,450 / 전세 2억 2,000

고점 매입시 수익률

{(82,500 - 86,500) / (86,500 - 50,000)} X 100 = -10.96%

저점 매입시 수익률

{(82,500 - 41,450) / (86,500 - 22,000)} X 100 = 63.64%

저환수원리

저평가: X

: 현재 고점대비 약 5% 밖에 떨어지지 않아 저평가라고 보기 어려움

환금성: O

: 일산동구의 대표적 학원가 중 하나에 위치하고 있고, 주변 환경 및 상권, 초중고, 병원 등으로 인해 수요는 있을 것 같으나, 2년 내 공급물량으로 환금성이 안좋아 질 수도 있음

수익률: X

: 현재 매전갭 약 60% 수준으로 투자금이 약 3억 이상 들며, 높은 투자금 및 고점 대비 하락률이 낮은 관계로 수익률이 낮을 것으로 예상됨

원금보존: O

: 지역주민들의 선호도 및 주변 인프라, 재건축 이슈 등으로 인해 수요는 있을 것으로 보이고, 현재 높은 가격이지만 장기적으로 원금보존은 가능할 것으로 보임

리스크 대비: X

: 최근 전세가격이 많이 하락했지만 전세가율이 약 60%이므로 보수적인 판단이 필요해 보임

현장사진

(임장 때는 너무 오래 살고, 자주 다니던 곳이라 사진 찍을 생각을 미처 하지 못해서 로드뷰로 대체합니다..)

현재 부모님은 37평대에 살고 계신데요, 고점대비 하락률이 낮은 상태라 이참에 갈아타시는 것을 추천드릴까 합니다!