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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
드림텔러입니다:)
6월부터 이어진 부동산 대책으로
많은 분들이 혼란스러우셨을 것 같습니다.
특히 대출 관련 내용은 은행 창구, 대출상담사, 부동산마다
말이 달라 더 헷갈리셨을 것 같아요.
10월 27일부터 LTV 규제가 완화된다는 소식이 있어
핵심 내용을 정리해봤습니다.
주담대 대환대출 LTV 70% 적용
기존 주택담보대출을 더 낮은 금리, 좋은 조건으로 갈아타는 것을 대환대출 이라고 합니다.
아파트도 갈아타기 하는 것처럼 대출도 갈아타기 하는 것입니다.
1억원을 빌렷을 때, 보통 매달 상환해야 하는 금액이 50만원입니다.
보통 아파트를 사기 위해 대출을 받아야 하니까
이런 부담되는 비용을 줄이기 위해 대환대출을 이용하는 경우가 많습니다.
LTV : 집값 대비 대출 가능 비율인데 LTV가 70%라고 하면
10억짜리 집을 사기 위해 7억까지 대출이 가능하다는 것입니다.
10.15일 서울 전지역, 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서
LTV 70% → 40%로 일괄 축소 되었습니다.
정부에서는 갭투자를 막기 위해 규제지역으로 묶었지만
시장에서는 가만히 있던 실수요자들이 피해를 보게 되었습니다.
예를 들어 규제 이전에 10억짜리 아파트를
LTV 70%로 7억원 대출받았던 사람이
더 좋은 조건의 대출로 갈아타려 해도 규제 이후에
4억 원까지만 대출 가능하게 된 겁니다.
결국 나머지 3억을 현금으로 갚아야
대출을 갈아탈 수 있는 상황이 된 것입니다.
단순히 이자를 줄이기 위해 대출을 갈아타는 것인데
갑자기 현금 3억이 필요하다고 하니 가만히 있던 실수요자들에게 피해가 생긴겁니다.
그래서 정부는 10월 27일부터 규제지역 내
증액 없는 기존 주담대 대환대출의 LTV 비율을
40% → 70%로 다시 적용한다고 발표했습니다.
처음 대출받을 때 적용된 LTV 비율을 그대로 인정한다는 뜻입니다.
전세퇴거자금대출 (6월 27일 계약 기준)
집주인이 전세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 받는 대출입니다.
여기에도 LTV가 적용됩니다.
전세퇴거자금대출에 대해서도 혼란스러운 분들이 많으셨을 겁니다.
규제지역 발표 이후에 LTV 40%가 적용되면서
집주인들이 보증금을 돌려주지 못 한다는 이야기들이 나왔습니다.
깡통 전세가 발생할 수 있기 때문에 정부에서 LTV 40% 기준을 완화했습니다.
세입자가 이사를 가려고 전세금을 달라고 했는데 갑자기 LTV 40%가 적용이 되어서
집주인들이 돈을 돌려주지 못하면 그 피해는 결국 세입자들이 받게 됩니다.
전세 계약을 2025년 6월 27일 이전에 체결한 경우
규제지역과 관계없이 LTV 70%가 적용됩니다.
기존 계약자에게는 예외를 적용해
세입자 보호를 강화하겠다는 취지입니다.
실수요자 대책 (생애최초, 서민 실수요자 요건)
생애최초 주택구입자 : 본인과 배우자 모두 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람
전월세만 살다가 내집마련을 목표로 하는 분들에게는
규제지역이라고 해도 LTV 70%, 대출 한도 6억까지 가능합니다.
서민 실수요자 요건 충족 : KB 시세 8억 이하 주택, 부부합산 소득 9천만원 이하, 무주택 세대
요건에 충족하게 되면 LTV 60%, 대출 한도 6억까지 대출이 가능합니다.
생애최초, 서민 실수요자 요건을 충족하는 분들에게는
지금이 내집마련 할 수 있는 기회라고 생각합니다.
정리
- 증액 없는 대출 갈아타기는 규제 지역과 상관없이 LTV 70% 적용
- 전세계약일이 2025년 6월 27일 이전이면 전세퇴거자금대출 LTV 70% 적용
- 생애최초 주택구입자 : LTV 70%, 대출 한도 6억
- 서민 실수요자 요건 충족 : LTV 60%, 대출 한도 6억 (8억 이하 주택, 부부합산 소득 9천만원 이하)
계속 바뀌는 대책 때문에 헷갈릴 수 있지만
대출에 대해 정확히 알고 있어야 잘 활용해서 좋은 선택을 할 수 있을 것 같습니다.
부동산은 적은 금액이 아니기 때문에 항상 감당 가능한 대출인지 확인해 보시고
발품 많이 팔아서 대출을 잘 활용해보시면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
