안녕하세요 성장부자입니다

너무 많은 레버리지를 주신 자모님 언제나 항상 감사드립니다..

배운점

• 투자 스케일과 자금별 전략

  - 투자금 1억 내외: 생활권 내 신축/준신축 비교 우선

• 직장(산업) 해석법

  - 절대량보다 연봉 수준 높은 업종/기업 밀집이 핵심

  - 제조·금융/보험·전문과학기술(IT) 3축으로 구별 위상 파악 → 부산은 진구·해운대·연제

• 학군의 진짜 정의

  - 그 학교 보내려고 이사 오는가?가 학군지 판별 기준

  - 학원가(입시 중심) + 상위 학업성취도 + 초등 학급당 학생수(24~25명 의미 있음)를 함께 봐야됨.

• 공급 분석의 디테일

  - 위치·세대수·분양가·경쟁률·현시세까지 표로 누적

  - 부산 25~26년 공급은 핵심지 위주로 마무리 → 이후 공급 감소 전환

• 인구이동
  • 전입·전출 총량보다 구↔구/인접도시 간 실질 흐름(예: 부산↔김해/양산, 생활권 내 이동)로 전세 운영 리스크 선제 대응

• 교통의 상대성(지방)

  - 역세권은 플러스 알파일 뿐, 단지 선호도·학군·환경이 우선

  - 지하철 유동인구가 많다고 하나 그래도 60%정도임.

• 단지 선호도 판별

  - 같은 구 안에서도 평지·대단지·커뮤니티·조경·생활편의가 선호를 가른다.

• 시세 판독법

  - 생활권/구별 랜드마크 상·중·하 그룹핑, 신축이 먼저 움직였는지 → 연식 확장으로 파급 관찰.

• 울산/부산 요약 인사이트

  - 부산: 동부산·동래축 강세(해운대·수영·동래·연제·남구). 진구는 시민공원·신축 축으로 중심 이동

적용해야 할 점

1. 입지분석 철저히 하기
   • 산업/직장 표 만들기 :  기업/업종/평균연봉/상주인구
   • 학군·학원가 체크 : 초등 학급당 학생수, 입시학원 분포
   • 공급표(25~27년) :  단지명/위치/세대수/입주월/분양가/경쟁률/현시세/전세가
   • 인구이동 : 구↔구, 부산↔김해/양산 흐름 메모(세입자 유출 가능 구간 강조)
   • 시세 그룹핑 보드 : 구별 랜드마크 상/중/하 + 84/59 타입별 가격
2. 임장가서 상권 확인 철저히 하기
   • 평지/언덕 상대성 실제 체감, 밤에 걸을 때 안전한지, 초등학교 통학 동선 확인
   • 학원가 타입(초등 vs 입시) 구분
   • 주변 상권 요일·시간대별 체감(오피스/거주/유흥)
3. 투자범위
   • 1억 내외 투자금:
     • 진구 준신축 4억대(전세 3억대 중후반 형성 시 투자금 축소 가능), 연제구 거제라인 준신축/양호구축
   • 피해야 할 케이스:
     • 공급 러시 직격 위치 소규모/언덕/비선호/비역세권 + 약한 학군.

4. 전세 운영할때

   • 입주 6개월 전부터 입주물량 알림 + 전세만기 캘린더
   • 생활권 내 대체 수요(김해/양산/타구) 변동 감시

    

느낀점

• 교통은 보조, 핵심은 거주 선호(학군·환경·평지)와 소득 좋은 직장의 밀도였다.
• 손품 없이 가면 그냥 걷는 임장, 질문 들고 가면 답을 찾는 임장이 된다.
• “포기하지 않는 사람이 이긴다”