[지투26기 틀리면 개2득, 험난함도 이3ㅕ내는 블러드!_marria] 시세트래킹의 벽은 윤이나게 넘자 (윤이나튜터님) 지방 매수,보유,매도는 차근차근 재이리PROCESS! (재이리튜터님)

모든게 싱기방기한 처음 지방실전반!

년초부터 있었던 뭔지 모를 버닝상태와 해야하지만 하기 싫은 맘 사이의 줄다리기로 닝기적거릴 때 그럴 시간조차 사치다! 싶을 정도로 험블튜터님과 26기 23조 피바람즈 동료들의 멱살잡이로 벌써 4주차가 되었습니다.

선배강의라는 커리큘럼에 대해서 어떤 내용들에 대해 강의를 해주실지도 무척 궁금했는데 윤이나 튜터님과 재이리 튜터님께서 실전 투자를 하기 위해 너무나도 필요하고 중요한 부분을 시원하게 긁어주셔서 깜짝 놀랬더랍니다.

이건 정말 실무에 꼭 적용해야해!!를 외치며 강의를 수강했던 것 같습니다.

시세트래킹의 벽은 윤이나게 넘자 (윤이나튜터님) 

기초반에서 계속 여러 튜터님들께서 시세트래킹을 어떻게 하는지 지속적으로 말씀을 해주셨지만 사실 저는 부끄럽게도 기초반에서 만든 10개의 앞마당 모두 시세트래킹을 못하고 있었습니다. 

아니, 정확하게는 시세트래킹 벽이라는 제 마음속의 벽을 넘지 못하고 있었습니다. 

시세트래킹 양식에 몇번 끄적이다가 이렇게 하는게 맞나? 매일 시세트래킹 루틴을 가지시는 튜터님들께서는 30분동안 꾸준히 하신다는데 난 30분에 몇글자도 못쓰네? 오늘은 피곤하네? 오늘은 강의부터등등등 하면서 쓰다 말다를 몇번 하다가 손은 놓고 있었습니다.

임장임보를 통해 앞마당을 만들고 투자로 수익을 내기 위해서는 반드시 내가 만든 앞마당을 돌봐야 하는데 그게 바로 시세트래킹이었습니다.

네,,, 저는 밭만 갈고 있었지 씨앗을 틔우기 위해 물을 주고 가꿔야 하는 시세트래킹을 하고 있지 않았더랬죠,,(쿨럭;;)

그런 저의 모습을 알기라도 하듯이 윤이나튜터님께서는 기본과 심화단계로 나누어서 시세트래킹을 어떻게 시작해야 하는지 알려주셨습니다.

시세트래킹 루틴 이것만 기억하자!!

기본 3-3-3

1. 앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상/중/하 단지 총 3개 선정

 => 주의 사항 : 내 투자금에 맞는 단지 3개가 아니라 지역 시세 흐름을 알 수 있는 대표 단지 3개를 고를것

2. 하루 단 3분 보기

 => 매일 한개 단지당 1분씩, 3주동안 매일 보기 (시세트래킹 기본 파일은 카페에서 레버리지~)

3. 단지별로 3개 항목 작성

 => 매매가, 전세가, 전고대비 하락율 작성

오,,,, 이건 쉽게 접근할 수 있겠는데?? 오늘 당장 시작해~~~!!!

여기서 우리가 알 수 있는 것은 매매저평가와 전세가 흐름을 한눈에 파악할 수 있다는 점이었습니다.

기본 시세트래킹에 익숙해 졌다면 심화버전으로 들어가야겠죠? 

시세트래킹을 이미 하고 있지만 ‘숫자의 의미를 모른채’ 기계적으로 작성하고 계신분들을 위해 윤이나튜터님께서는 9-9-9 전략에 대해 알려주셨습니다.

심화버전에서는 ‘해석’할 줄 아는 눈을 기르는 것에 집중합니다.

심화 9-9-9

1. 상중하 단지 3개씩 총 9개 단지 선정

 => 1등 생활권 상중하 3개씩, 2등 생활권 상중하, 3등 생활권 상중하 대표단지로 선정. 대표단지를 뽑을때 선호도 높은 84기준으로 뽑자

2. 시세기록 9분

 => 매매가, 전세가, 전고대비 하락율 + 전세개수, 투자금(매-전) 지역당 단지 9개, 하루 9분, 1회/1개월(시세트래킹 심화파일 이용) 

3. 지도위에 올리기 3분, 전화임장 6분 = 총 9분 소요

 => 트래킹 하는 단지들을 각각 지도위에 올려놓고 매매가, 전세가, 투자금, 전세갯수를 작성. 생활권별 선호도 상 또는 선호도 중단지끼리 단지 비교 그래프도 붙여보자

시세트래킹의 중요성을 알고는 있었지만 이상하게 손이 움직여 지지 않았던 루틴중에 하나였지만 윤이나 튜터님께서 알려주신 기본 3-3-3부터 시작해서 심화 9-9-9로 넘어갈 수 있도록 바로 적용해 봐야겠습니다. 감사합니다!

지방에서의 매수,보유,매도는 차근차근 재이리PROCESS! (재이리튜터님)

앞마당을 잘 관리만 하고 있으면 안되겠죠? 우리는 비전 보드에 있는 경제적 자유를 이루기 위해서는 ‘투자’라는 실전에 뛰어 들어야 합니다.

이때 정말로 현장에서 우리가 어떤 것들을 체크해야 하고 행동해야 하는지 재이리튜터님의 실전경험과 함께 반드시 알아야 할 PROCESS에 대해 배워보았습니다. 

재이리 튜터님께서는 매수부터 매도까지 실전PROCESS에 대해 알려주셨는데 매수 - 매수후 전세 세팅 - 보유 - 매도의 순서대로 주의 사항과 함께 특약 사항들을 꼼꼼하게 다뤄 주셨습니다.

매수전 이것만은 꼭 확인하자

1. 등기사항전부 증명서

 => 갑구 : 압류, 가압류, 가처분이 기재되어 있다면 거래하지 말것

 => 을구 : 근저당 즉 집값보다 과도한 근저당이 설정되어 있다면 피하자.

2. 중대 하자 (누수, 균열, 침하, 심각한 파손등)

 => 매수 결정 전 아랫집, 관리사무소에 누수 여부 첵첵

 => 하자담보책임에 대한 권리는 그 사실을 안 날로부터 6개월 내(=6개월까지 매도인 보상 책임)이 있기에 매수 전 반드시 꼼꼼하게 확인이 필요!

3. KB시세 (전세를 놓을 때 확인 필요)

 => 전세보증보험이 가능한지 여부, KB시세에 따른  전세대출금액 상한선 확인

 => 적정 전세가 정하기 (ex. KB매매 시세 2.7억 X 전세보증보험 90% = 2.43억. HUG/HF기준 수도권 7억, 그외 5억 이하 보증 보험 가입 가능 금액. 즉 전세가는 2.4억까지 가능하겠구나!를 알 수 있다.)

가계약 = 계약이라는 생각을 가지고 반드시 가계약전 특약을 협의한다.

절대 절대 상황에 휘둘리지 말고 가계약금이 들어가기전 꼼꼼하게 체크하기!! 

(가계약금 X 계약금의 일부라는 표현이 맞다)

전세계약 데드라인 알림

매수를 했다면 이제 전세를 맞춰야 하는데 매수는 우리가 타이밍을 잡을 수 있지만 전세 빼기에는 골든 타임이 있다는 사실! 잔금일 2달 반 전이 골드 타임인데 1호기 투자시에 경험을 뒤돌아 봤을때 당시 전세 물량이 많지 않았고 3개월이라는 시간적 여유와는 다르게 처음 한달 동안 집만 보고 가는 신혼 부부만 있을뿐 쉽사리 전세 계약까지 가지 않아 초조해 진 적이 있었습니다. 기초반에서 배운 내용들과 함께 함께 앞마당을 만들던 동료분들의 도움으로 잔금 2달전에 해당 지역의 부동산에 문자를 모두 돌려 전세 빼기 광고를 해서 다행이도 다른 부동산 사장님께서 전세를 맞춰주셨었습니다.

재이리튜터님의 전세 빼기 광고에 대한 강의 내용을 보다보니 그때의 맘고생이 새삼스럽게 떠올랐습니다.

잔금을 치르는 건 사장님이 아닌 나. 내 전세손님은 내가 모셔온다는 CEO 마인드로 적극적인 대응이 필요하다는 말씀 다시 한번 새기도록 하겠습니다.

법무사 비용 또한 무시 못하는 비용 중 하나인데 어떤 항목이 필수 항목이며 어떤 비용이 협의 비용인지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있었습니다.

• 필수 항목 : 취등록세/농특세, 인지대/증지대, 국밈주택 채권
• 보수(수수료) : 2~30만원 합리적 수준이며 그외 제증명발급비,  교통비, 출장비, 식사비 등등은 이미 보수에 들어가 있는 금액이니 잘 따져서 지출하지 않아도 될 돈을 잃지 말자

보유시에는 30만원 안쪽으로 임차인의 수리 요청을 들어주면서 유지하고 임차인의 전세 만기 시점 4개월전 재계약 또는 이사여부를 체크하며 먼저 집을 구하지 않도록 당부후 부동산에 광고를 내도록 해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

매도 의사 결정기준

1. 수익이 났을때 

2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을때 

3. 리스크를 감당하기 어려울 때

특히 갈아탈 지역, 물건 알아보기 => 매도 => 매수 의 순서를 반드시 지켜야 돈을 잃지 않는다는 사실!

실전 투자를 위해 항상 메모장에 저장해서 들고 다닐 수 있도록 특약 예시들과 계약프로세스 체크리스트는 그저 빛!!😍

두분의 튜터님의 강의를 들으면서 정말정말 투자를 위한 실전반이구나 싶었고 종자돈을 가지고 있는 이 시점 반드시 꼭 투자를 해내야겠다라고 생각을 했습니다.

정말 피가 되고 살이 되는 실전 투자를 위해 시세트래킹 방법과 함께 매수,전세빼기,보유,매도에 대한 알찬 강의를 해주신 윤이나 튜터님 재이리 튜터님 너무나도 감사드립니다. 배운것에서 멈추지 않고 꼭 적용할 수 있도록 투자에 매진해 보겠습니다. 감사합니다!! 🤩