분당구 정자동 파크뷰 아파트 수익율 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 57조 페르마타]

> 아파트명

정자동 파크뷰 아파트

> 위치(지도)

-성남시의 3개 구 중에서 가장 면적이 넓은 분당구는 수도권에서 동남쪽에 위치하며 강남권과 직선거리로 약 15키로미터 떨어진 강남 접근성이 좋은 지역이다. 그중 정자동은 분당구 내에서 정 중앙에 위치하며 수내역과 정자동 사이에 파크뷰 아파트가 위치해있다.

> 입지평가

1. 직장 (등급 S, 종사자수 30만명 이상)

-분당구 사업체수 49,505개 / 종사자수 345,459명 / 500인 이상 사업체수 34개

분당구 사업체수 49,505개 / 종사자수 345,459명 / 500인 이상 사업체수 34개

2.교통(등급 A, 강남 1시간 이내)

- 강남 38분/ 여의도 1시간 8분 / 시청 1시간 8분

3.학군(등급 A, 학업성취도 90% )

-수내중 96.3% / 내정중 96.2% / 백현중 94.8%

4.환경(등급 S, 백화점 3개)

-분당구에는 3개의 백화점(현대/AK/롯데)이 있고, 대형마트도 4개 이상 분포되어 있다.

정자동에는 백화점은 없으나 이마트가 있고, 정자역 주변으로 상권과 학원이 밀집되어 있다. 느티마을공무원단지 주변으로 상권규모(314개)큰데, 음식점 및 카페가 많다.

5.공급(등급S, 적정수요대비 공급 0.5배 이내)

<23년 11월 기준 분당구 인구수 473,757>

-473,757 * 0.005 = 2368(적정 수요량)

1년 2368 세대 / 3년 7104 세대

<향후 3년 분당구 공급뮬량>

-24년도 대장동에 1123세대 예정

<연도별 입주>

-24년 1123세대

25년 0

26년 0

3년 합계 1123세대

연평균 1123세대 / 3 = 374세대

적정수요대비 공급수준 : 0.3배

> 과거 시세

> 수익률 분석(10낸내 투자 타이밍)

현시세 : 정자동. 파크뷰 32평 현재 매매 18억 5000, 전세 11억

10년 내 고점 매입시 : 22년 7월 매매 19억8000, 전세 9억

10년 내 저점 맹입시 : 13년 12월 매매 7억9000, 전세 6억

고점 매입시 수익률 (185,000 - 198,000) / 198,000 - 90,000) * 100 = -12% (순수익 106,000)

저점 매입시 수익률 (185000 - 7,9000) / (7,9000 - 60,000) * 100 = 558% (순수익 13,000)

*수익률 단순 계산식 : (매매차익 /투자금) *100

*수익률 상세 계산식 : 매매차익(현재 매매가-당시매수가) / 투자금(당시매수가 - 전세가) *100

> 현장사진