제네시스박의 부동산 세금트렌드 2025

제네시스박 / 경이로움

#세금 #부동산 #절세, 계획이 필요해

** 부동산 경기가 좋지 않으면 각종 세제 혜택이 나올 수 있는데 대표적인 게 과거의 ‘감면주택 제도’다. 감면주택 확인 도장을 받으면 추후 다른 주택 매각 시 감면주택을 주택 수에서 제외하고 해당 감면주택 양도세를 취득 후 5년간 100% 감면해줬다. 비록 비과세는 아니지만 상당히 큰 혜택으로 대표적으로 ‘서울 마곡’ ‘경기도 광교 신도시’ 등이 있었다

→ n년후 매각하라는게 아니고 5년이내 매각하라는 조건. 지금이랑 너무 달라서 신기했고 지금이야 이렇게 대출도 조이고 규제도 하는게 계속될 흐름처럼 느껴지지만 상황은 언제든 변할 수 있겠구나 싶었다.

**우리 세법은 ‘국세’와 ‘지방세’로 나뉘는데 ‘국세’는 중앙정부의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 소득세법·법인세법·상속 및 증여세법(상증세법)·종합부동산세법(종부세법) 등이 있는데 우리가 많은 관심을 두는 양도세는 소득세법 중 하나다. ‘지방세’는 지방자치단체의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 취득세·재산세 등이 있다.

→ 취득세는 지방세, 양도세는 국세(그 중 소득세!)

*정부는 매년 7월 중에는 국세 관련 세법 개정안을 그리고 8월 중에는 지방세 관련 세법 개정안을 발표한다

*세법 개정안 중 관련 ‘법’을 개정해야 하는 사항은 국회 입법 절차까지 확인해야 한다. 반면 ‘시행령’의 경우 정부가 국무회의를 거쳐 이를 공포하면 되기에 입법부(국회)의 권한이 아닌 행정부의 영역에 해당(…)따라서 같은 행정부에서 발표한 세법 개정안 중 시행령 개정 사항은 큰 이슈 없이 그대로 진행될 가능성이 높다. 물론 일부가 수정되어 진행되는 예도 있지만 그럴 경우는 많지 않다.

→ 시행령개정사항은 거의 될거라고 생각하고 주의깊게 봐야한다. 보도자료 어려워

**상생임대주택 비과세 특례란 일정 요건을 갖춘다면([자료 1-4] ➊번 참고) 조정대상지역 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면해주고, 고가주택 비과세라면 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제에 있는 거주 요건까지 없애주는 매우 좋은 제도다. 무엇보다 임대차 시장이 불안하다면([자료 1-4] ➌번 참조) 이를 위해 적용 기한까지 연장되었다.

→ 이 책이 발간되었던 시점에는 조정대상지역이 강남,서초,송파, 용산 뿐이었으나 지금은 서울전역과 경기도가 묶였다. 올해는 어떻게 변할까 살펴볼 포인트가 조정대상지역에 대한 세금과 규제구나

**결혼세액공제 신설([자료 1-5] 참조) 2024~2026년에 혼인신고를 했다면 1인당 50만 원씩 부부 최대 100만 원을 세액공제 받을 수 있다. 이 역시 생애 단 1회라는 점을 기억하기를 바란다.

→ 소득공제 아니고 세액공제!!

**혼인에 대한 1세대 1주택 특례 적용 기간 확대([자료 1-6] 참조) 각각 주택 1채를 보유한 사람들이 혼인신고를 한 후 5년 이내에 매각하면 비과세 특례를 적용하는데 이에 대한 처분 기한을 5년에서 10년으로 연장한다.

→활용되려나 모르겠는데 중요한건 세액을 줄이는것보다도 수익률을 키우고 자산을 키우는 것이라는걸 기억하기

**취득세 주택 수 산정 시 2020년 8월 12일부터 새롭게 추가되는 부동산이 있다는 점이다. 대표적으로 주택분양권, 조합원입주권 그리고 주거용 오피스텔

→ 이전에는 이게 포함이 안되었구나?! 싶어 놀라웠음

****취득세는 지방세에 해당해 소득세법 중 하나인 양도세와 과세 원리가 전혀 다르다. 즉 우리가 알고 있던 양도세 비과세 특례, 그리고 비과세 판단에 있어서 주택 수 제외와 같은 논리가 취득세에서는 적용이 안 될 수 있다. 결론적으로 양도세 따로, 취득세 따로 이렇게 공부를 해야 한다

→ 이 책에서 제일 띵했던 부분. 양도세,취득세 다 똑같이 나라에서 걷는 세금이라고만 생각했는데 따로따로 적용되니까 헷갈리면 안되고 따로 공부

**보유세는 단 하루만 보유를 하더라도 1년치 보유세를 부담해야 하는데, 그 날은 바로 매년 ‘6월 1일’이다. 따라서 매수, 매도 시 이 날을 피한다면 상당한 보유세를 아낄 수 있다.

→ 이거 때문에 급매를 바라기는 쉽지 않겠지만 이즈음 나온 매물에 대한 협상점으로 잡아가거나 오히려 내가 매수 잔금을 6.1 이후로 맞추면 유리할 수 있겠음

***‘동일 연도(매년 1월 1일 ~ 12월 31일)’에 2건 이상 양도했다면 양도한 주택 모두를 합산해 과세

→ 한 채씩 채수를 줄여나가고 있다는 말이 이런 의미. 한꺼번에 많이 못줄인다.

**‘양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내’로 양도세 신고를 해야 한다.

**당사자는 비과세라고 생각해서 신고하지 않았는데 실제로는 비과세가 아니라면 이때는 단순히 세금을 내는 것에서 그치지 않고 ‘가산세’를 내야 한다. 게다가 신고 자체를 안 했으니 ‘무신고 가산세’를 내야 하고 이때 가산세는 납부해야 할 세액의 20%에 해당한다. 즉 당초 내야 할 세금이 1억 원인데 이걸 비과세라고 착각해서 신고를 안 했다면 원래 납부해야 할 세금 1억 원에 무신고 가산세 20%인 2,000만 원을 더해서 최소 1억 2,000만 원을 부담해야 한다.

→ 무신고 가산세 기억

**단, 따라서 1년에 2채 이상 매각하더라도 이중 하나가 양도가 12억 원 이하 비과세라면 합산되지 않고 남은 1채에 대해서만 세금 신고 및 납부하면 끝이다.

**즉 보유 중인 주택이 3주택 이상인데 해당 주택의 시가를 모두 더한 값이 40억 원을 넘지 않는다면 일단 종부세 중과는 신경쓰지 않아도 된다. (…) 종부세는 인별과세.

→ 40억~~

→ 그럼 전세금 20억쯤 되면 그 때는 종부세 중과에 대해서도 공부해보아야겠구나 싶다

**부동산 절세에서 가장 좋은 큰 효과를 가져오는 것은 ‘양도세 비과세’

**한 가지 특이한 점은 ‘주인전세’는 직전 임대차계약으로 인정이 가능하다는 것이다.

**먼저 배우자의 경우 10년간 6억 원을 공제한다. 남편이 아내에게 증여 시 6억 원, 아내가 남편에게 증여 시 6억 원을 공제할 수 있다.

총평: 밑줄을 너무 많이 했다고 느낄 정도로 새롭게 배우는 내용이 많았던 책!

다만 엄청 쉽게 풀어써 주려고 한게 느껴짐에도 이 책 한 권으로 다 이해하긴 어려워

강의나 추가적인 공부, 세무상담이 필요함

이제 또 봐야할 책