안녕하세요? 김철종 세무사 입니다.
1세대 1주택을 매도하면서 비과세 요건을 충족한다면, 과세 대상 자체가 아니므로 납부할 양도세는 없습니다. 또한, 신고 할 필요도 없습니다. 그치만 양도가액이 12억 초과하는 경우에는 세법 상 고가주택에 해당되어 전체 양도가액 중 12억에 해당하는 비율만큼만 비과세 적용되고, 초과분에 대해서는 과세가 이루어집니다. 예를 들어, 1세대 1주택자가 5억에 취득한 아파트를 15억에 매도한다고 가정해보겠습니다. 이 경우 비과세 비율은 80% (12억 ÷ 15억) 이고 과세 비율은 20% (1 - 80%) 가 되며, 전체 양도차익 10억 중에서 2억 (20%) 에 대하여만 양도세가 발생하는 것입니다.
다만 1세대 1주택자 임을 고려하여, 장기보유특별공제액 적용 시 보유기간 및 거주기간 각 1년마다 4% 씩 최대 80%의 공제율[표2]을 적용받을 수 있습니다. 1세대 2주택자 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우 최대 공제율은 30% (15년 이상) 에 불과하지만, 1세대 1주택 고가주택에 해당하여 [표2] 를 적용받는다면 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것입니다.
그런데, [표2]를 적용받기 위해서는 갖추어야 할 요건이 있습니다. 바로 거주기간이 2년 이상이어야 한다는 점입니다. 예를 들어 보유기간이 10년이지만 거주하지 않았다면 [표2] 적용 요건 불충족으로, [표1]을 적용받아 공제율은 20%에 불과합니다. 반면에, 동일한 10년 보유에 보유기간 중 2년만 거주했다면 [표2]를 적용받아 공제율은 48% 로 상승합니다. 28% 만큼의 공제율 차이가 발생하는 것인데, 이는 전체 양도차익 10억 기준 2억 8천만원의 공제액 차이를 의미하며, 지방소득세 포함 46.2% 세율을 고려하면 약 1억 3천만원의 세금 차이가 발생합니다. 즉, 2년 거주만으로 1억 이상의 세금 절감 효과를 기대할 수 있는 것이죠.
결국, 1세대 1주택 고가주택의 절세 핵심은 장기보유공제율을 최대한으로 높이는 것이며, 이를 위해 최소한 2년 이상 거주하는 것입니다.
재건축 아파트의 경우에는 어떨까요?
재건축 아파트는 보통 매매차익이 크기 때문에, 사전에 미리 절세 계획을 세워둘 필요가 있습니다. 우선 재건축 아파트의 양도세 계산 방식을 간단히 살펴보겠습니다. 재건축 아파트의 양도차익은 다음과 같이 구분됩니다.
- 관리처분계획인가일 전 양도차익
- 관리처분계획인가일 후 양도차익
그리고 '관리처분계획인가일 후 양도차익'은 다시 '기존부동산분 양도차익' 과 '청산금납부분 양도차익' 으로 나눠 계산합니다.
각 구분별로 장기보유특별공제 적용 방식은 아래와 같습니다.
- 기존부동산분 양도차익
① 보유기간 : 취득일부터 양도일까지
② 거주기간 : 취득일부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간 (기존주택 + 신축주택 거주기간 합산)
- 청산금납부분 양도차익
① 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 양도일까지
② 거주기간 : 관리처분계획인가일부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간 (주로 신축주택 거주기간)
예를 들어, 기존 주택에 6년 거주하고 신축주택에 4년 거주했다고 가정해보겠습니다. 이 경우 '기존부동산분 양도차익'에 대한 거주기간은 10년이고, '청산금납부분 양도차익'에 대한 거주기간은 4년이 될 것입니다.
그렇다면 절세 전략은?!
첫째, 신축주택에 되도록 오래 거주하자!
앞서 설명드린 것처럼, 신축주택 거주기간은 '기존부동산분 양도차익'과 '청산금납부분 양도차익' 양 쪽 모두에 대한 장기보유특별공제율을 높혀주는 효과를 가져옵니다. 따라서, 신축주택에 오래 거주하면 할수록 세금 부담은 점점 줄어듭니다.
둘째, 최소한 2년은 거주하자!
계속 강조드리는 것처럼, 공제율 혜택이 큰 [표2]를 적용받기 위해서는 최소한 2년 거주해야 합니다. 따라서, 오래 거주할 수 없다면 최소한 2년만이라도 거주하는 전략을 세우셔야 합니다.
셋째, 2년도 거주할 수 없는 경우라면 상생임대주택 제도를 활용해보자!
정부에서는 임대차 안정 및 활성화를 위해 상생임대주택 요건을 모두 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 및 장기보유공제 적용 시 2년 이상 거주한 것으로 인정해주고 있습니다. 만약 직접 거주하기 어려운 상황이라면 상생임대주택 요건을 잘 체크하여 활용해보는 편도 좋겠습니다.
이번 글이 재건축 아파트를 보유하신 1세대 1주택자 분들의 절세 전략 수립에 도움이 되기를 바래봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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