[국빱이] 10월 독서후기 #2. 다시 쓰는 부동산 사용설명서

다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서

저자

김학렬(빠숑),스마트튜브

출판

에프엔미디어

발매

2025.10.01.

독서 기간 : 25.10.07~10.30

1. 책을 읽기 전 예상한 Keyword

[예상 Keyword] : #경로, #부동산의 기준, #트렌드

대한민국 부동산 시장에서 정석같이 수요와 입지를 분석한 책

2. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

[1장. 시장 : 예측이 아니라 대응의 영역]

[1. 규제의 파도 속, 흔들리지 않는 투자법]

(27)

다주택자 규제는 한국 부동산 시장에서 일시적 정책이 아니라 구조적 환경이 되어버렸다.

그 배경에는 단순한 세수 확보를 넘어선 정치경제학이 자리 잡고 있다.

한국에서 집값 문제는 곧바로 정치 쟁점이 된다.

이런 정치적 셈법 속에서, 다주택자 규제는 정권 교체와 관계없이 유지됐다.

(27)

부동산 시장은 늘 순환한다. 지금이 규제의 파도라면, 언젠가는 기회가 오는 물결도 찾아올 것이다.

문제는 그때까지 버틸 수 있는 구조를 만들 수 있느냐는 것이다.

결국 이 시기에 필요한 것은 '많이'보유하는 것이 아니라 '좋게' 보유하는 것이다.

(29)

다음으로 중요한 것은 현금흐름이다.

부동산 투자의 가장 큰 리스크는 보유 기간 동안 버티지 못하는 것이다.

월세 수익은 버티기의 핵심 연료다.

전세에서 월세로의 전환은 이제 시대적 흐름이기도 하다.

깡통전세와 전세사기 문제로 세입자들이 월세를 선호하게 되었고,

수도권에서 월시 비중은 이미 절반을 넘었다.

(29)

투자자 입장에서 안정적인 월세 수입이 보유세와 이자를 충당하는 데 큰 도움이 된다.

특히 소형 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등은 상대적으로 관리 부담이 적고 공실리스크가 낮다.

(30)

아파트에만 집중하는 것은 위험하다. 규제가 집중된 자산군에만 투자하면 정책 변화에 따라 수익 구조가 흔들린다.

따라서 일부 자산은 아파트 외 부동산으로 분산하는 것이 좋다.

▶ 규제에 맞서 싸우는 것은 위험하다. 투자자라면 오래 살아남는 것이 중요하다.

지금 정부는 다주택과의 전쟁을선포했다.

이 시점에 다주택 포지션이 올바른지 월세 투자로 인한 현금흐름이 올바른지는 생각해 볼 문제이다.

월부의 방식과는 다를 수 있지만 분명한 건 빠숑님과 부읽남님은 공통된 목소리로

다주택보다는 똘1채 + 현금흐름의 전략을 제시해주고 계신다.

[02. 강남, 서초, 송파, 증여 급증의 의미는?]

[03. 월세 비중 사상 최고, 월세 시대를 준비하라]

(42)

월세 투자는 전세 투자 대비 안정적인 현금흐름을 제공하지만, 고유한 리스크도 존재한다.

공실 위험이 가장 큰 리스크로, 이를 최소화하기 위해서는 교통 접근성이 우수하고 직장 밀집도가 높은 입지 선정이 핵심이다.

임대료 하락 리스크에 대해서는 지속적인 시설 개선과 관리 서비스 향상을 통해 경쟁력을 유지해야 한다.

(44)

앞으로 월세 시장은 더욱 성숙하고 전문화된 시장으로 발전할 것으로 전망된다.

▶ 앞으로 월세 시대가 올 수 있다.

월세 투자는 어떤 기준으로 살펴봐야 하는지 고민 또 고민해봐야 된다.

[04.금리 인하만으로 시장이 살아나기 힘든 이유]

(46)

그러나 이번 금리 인하는 기대했던 만큼 큰 파급 효과를 나타내지 않을 가능성이 크다.

그 이유는 정부의 대출 규제 강화 및 기존 시장상황과 맞물려 금리 인하 효과가 상당 부분 제한 될 수 있기 때문이다.

(46)

대출규제는 금리 인하의 영향을 희석시키는 중요한 요소로 작용하고 있다.

즉, 대출을 원하는 사람들이 필요한 만큼의 대출을 받지 못하게 되면서,

금리가 하락하더라도 시장에 진입하기 어려운 상황이 지속되고 있다.

(48)

그렇다고 해도 금리 인하로 인해 수요가 집중될 것으로 예상되는 핵심 지역에 대한 투자는 여전히 유효하다.

서울, 경기 등 수도권의 주요 지역은 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높으며

금리 인하에 따른 투자 수요가 몰릴 것으로 보인다.

(49)

금리 인하는 수익형 부동산에 대한 투자 기회를 제공할 수 있다.

고금리 시기에는 수익률이 3%대까지 떨어졌던 수익형 부동산이 외면받았지만,

금리 인하로 인해 예금 금리가 내려가면 수익형 부동산에 대한 관심이 다시 커질 수 있다.

▶ 금리가 인하되더라도, "대출 규제"라는 게 존재하기 때문에,

부동산에 전체적인 상승에 영향을 주는 것은 제한 적이다.

오히려 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 입지 좋은 강남 3구 이런 곳이 더 좋아질 수 있다.

그러나 수익형 부동산은 수학적인 계산으로도 좋아지는 것은 분명하다.

[05. 지금 가장 유리한 사람들은?]

(51)

똑같은 부동산 시장을 보고도 해석은 여러 가지다. 부동산 시장에서의 이해관계에 따라 입장이 서로 다르기 떄문이다.

(53)

2025년 현재, 시장에서 가장 유리한 플레이어는 무주택자와, 1주택자 세대 중 자가 실수요를 위해 신규 아파트를 구매하는 층이다.

[06. 분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다.]

[07. 위기에도 끄떡없는 '안전가옥'이 있다!]

(64)

첫째 '묻지마 투자'를 하지 않는다.

둘째, 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장이 아닌지 반드시 체크해야 한다.

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다.

인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다.

특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지마 투자 세력이 들어온 것이다.

호재 없는 지방소도시의 급등은 대부분이 그렇다.

▶ 특별한 호재가 없는 데 가격이 급등하거나, 급격히 감소하는 시장은 투자 세력이 들어온것이니 피하자.

그리고 가급적 지방 소도시는 피해보자

[08. 입주 물량이 많다고? 역전세를 활용하라]

(73)

대기 수요층이 충분한 곳이라면 일반적으로 역전세가 발생해도 2~4년 지나면 정상 시세로 회복한다.

기반 시설이 좋아지고 수요층이 추가로 유입되면 시세가 오르기도 한다.

하지만 수요가 없는 지역은 지속적으로 시세가 빠질 수 있다.

[09.내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라]

(80)

우리는 각자의 입장에서 부동산 시장을 활용하려 한다.

집값이 폭락해야 내가 집을 살 수 있을 것 같다.

내가 집을 사지 못하더라도 남이 부동산으로 돈을 벌었다는 이야기를 안 들었으면 좋겠다.

부동산으로 돈 번 사람들은 모두 사악한 사람들이고,

부동산 투기로 부자들만 돈을 벌고, 건설사 대기업 재벌들만 이윤을 얻고 있으며

이런 부자들과 대기업 재벌들만을 위해 정부가 정책을 펴는 것만 같다.

(81)

하지만 그런 사회적인 활동은 사회적인 활동대로 해야 할 일이고,내가 살 집은 어떻게든 내가 구해야 한다.

아무 생각 없이 비판만 하지는 말자.

반드시 의사 결정을 해야 한다. 무언가 실행해야 한다.

모든 부동산 시장이 삐둘어져 있을 것이라는 선입견을 버리자.

그게 합리적인 의사 결정을 위한 첫 번째 단추다.

▶ 사회적인 비판의 목소리만 내지 말고, 의사 결정을 하고 실행을 해야 한다.

진정한 투자자 아니 사람이라면 합리적인 의사결정을 하는 것에 집중하자.

[10. 대세는 없다. 전문가 말도 믿지 마라]

(84)

이제 묻지 마 폭등 시장이 눈앞에 펼쳐질 확률은 없다는 것이다.

아무리 인기가 많은 지역도 단기간에 급등하지는 않을 것이다.

급등하려면 실수요에 투자 수요까지 집중되어야 하는데,

지금은 투자자가 아니라 실거주층만이 집을 구매할 수 있는 시장이기 때문이다.

(84)

문제는 전세 시세다.

다주택자가 증가하지 않는 상황에서 새로운 전세 물량이 공급될 수는 없다.

▶ 매매가 폭등하는 시장은 앞으로 오지 않는다.

다만 전세시세는 오를 것으로 보인다.

[제 2장. 수요 : 집값을 움직이는 진짜 힘]

[01. 전세는 여전히 필요한가?]

[02. 인구 이동, 지방과 대도시는 다르게 읽어라]

(103)

남성은 경제활동이 활발한 중년기에는 일자리를 찾아 외부로 이동하는 반면,

고령기에는 지역에 정착하려는 경향이 강하다는 특징을 읽을 수 있다.

[03.미분양을 기회로 만드는 방법]

[04.제2의 성수동, 뜨는 상권을 선점하라]

[05. 위기를 기회로 만드는 지방 부동산 투자법]

(128)

먼저 장기 보유를 염두에 둔 투자를 하자.

지방 부동산 시장은 변동성이 큰 만큼, 단기보다는 장기 투자를 염두에 두고 접근하는 것이 좋다.

부동산 시장이 회복되기까지의 시간을 고려해. 가격 조정기를 저가 매수의 기회로 삼아 장기 보유할 계획을 세워야 한다.

▶ 낮은 가격에 팔아서, 높은 가격에 팔 수 있도록 지방 역시도 장기보유를 염두하고 투자해라

[06.집이 남는데 집값은 왜 오를까?]

[07.재개발.재건축이 늘어나도 아파트는 부족하다]

[08.수요와 공급, 이렇게 측정하라]

[09.갭투자 가수요에 '호갱'되지 않는 법]

[10.시세 하락, 거래 절벽 시, 급매물 선별법]

[11.자가 점유율에 숨은 의미]

(169)

자가 점유율이 낮다는 건 두 가지 상반된 의미가 있다.

첫째, 단기적 거주 목적일 뿐, 중장기 거주는 하고 싶지 않다는 것,

즉 미래 가치가 불분명해 자기가 거주하고 싶진 않다는 의미다.

둘째는 반대다.

내가 당장 거주하기에는 적당치 않지만 미래 가치는 거의 확실하다고 바라볼 수도 있다.

서울은 두 번째 의미에 해당하는 지역이 상대적으로 많고,

비서울은 첫 번쨰 의미에 해당하는 지역이 많다.

강남은 두 번째 의미에 해당하는 지역이, 비 강남은 첫 번째 의미에 해당하는 지역이 많다.

▶ 같은 자가 점유율이더라도 강남과 vs 비강남을 다르게 보아야 한다.

강남은 미래 가치를 보기 때문에 거주하지 않더라도 보유의 관점이 있고,

비강남은 단기적 목적에만 집중한 것이다.

[3장. 가격 : 싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라]

[01.집값 상승 경로를 선점하자]

[02.전세가 상승, 위기일까 기회일까]

(182)

중요한 것은 전세가율 자체가 아니라, 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 파악하는 것이다.

이러한 지역은 실수요가 강하고, 장기적으로 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

(183)

전세가가 안정적으로 상승하는 지역은 다음과 같은 특징을 가진다.

신규 공급이 제한된 지역이다.

인구 유입이 지속되는 지역 역시 전세가가 안정적으로 상승한다.

기업 유치와 교통 호재가 있는 지역은 장기적인 전세 수요가 예상된다.

우수한 학군과 생활 인프라를 갖춘 지역 역시 해당된다

▶ 전세가 꾸준히 상승하는 지역을 판단하는 것이 중요하다.

단지 분석을 할 때 이 그림을 잘 보도록 하자.

[03. 고액 자산가의 선택이 말해주는

[04.국평 70억 시대, 아파트는 거주 공간을 넘어선다]

(195)

이제 국민 주택규모 70억 시대의 미래 부동산 시장의 방향을 전망해보자.

한국 부동산 시장의 위상 변화는 어떤 미래를 보여주게 될까?

첫째, 자산가들의 부동산 집중화 현상은 심화될 것이다.

둘째, 부동산 시장의 양극화는 심화될 것이다.

[05.거품가격? 랜드마크 아파트로 파악하라]

(197)

부동산 매물이 거품인지 아닌지 판단하는 간단한 방법이 있다.

실수요층이 매수하는 매물인지 확인하는 것이다.

투자자끼리 거래하는 물건이면 거품일 가능성이 높다.

(198)

미래 가치에 대한 한계선은 대략적 추정이 가능하다.

핵심지역과 랜드마크 아파트로 판단하면 된다.

▶ 랜드마크 시세 트래킹을 하는 것이 이래서 중요하다.

[06.찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!]

[07. "평당 4000"의 조건]

[08.아파트의 적정 가격은 이렇게 본다]

[09. 갭 투자, 반드시 지켜야 할 원칙]

[10.언제 살까? 언제 팔까?]

[11.GTX-A가 가격 경로에 미치는 힘]

[12.재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마실]

[제 4장. 상품: 아파트만 보지 말고 경쟁력을 비교하라]

[01.상급지 갈아타기 vs 단기 투자 - 지금의 최적 전략은?]

(254)

결론적으로 투자자는 자신의 재정 상태와 목표에 맞춰 철저히 시장을 분석하고 전략을 세워야 한다.

시장 변화에 따른 전략적 대응 능력과 자금 조달 게획, 매도 및 세무 전략까지

전 과정을 통합적으로 관리할 때 부동산 투자에서 성공적인 결과를 얻게 될 것이다.

▶ 부동산 투자를 한 다는 것은 모든 과정에서 통합적으로 잘 해야 된다는 뜻이다.

[02.왜 아파트에 투자해야 할까]

[03.KB부동산 '최애'단지의 허와 실!]

[04.중대형 아파트 '인기'에 속지 마라]

(268)

대형 아파트는 입지 분석이 더 많이 필요하다.

대형 아파트 입지는 이 조건에 가장 중요한 한 가지 요소를 더 보태야 한다.

바로 그 단지 입주민들의 이른바 신분 혹은 계층이다.

[05.입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?]

(270)

지금은 생각보다 많은 세대가 집을 구입하려 하지 않는다.

거주할 공간이 필요할 뿐, 소유하려는 목적이 없는 이도 많다.

재산으로서의 가치가 아닌 실거주로서 가치가 더 중요해지는 시대에는 부동산 선택 전략을 어떻게 짜야 할까?

▶ 이런 이유때문에 입지도 중요하지만 상품성도 유심있게 봐야 한다.

[06.구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라]

[07.재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?]

(283)

결론적으로 얘기하면 재건축,재개발 등 도시정비사업의 추진 기준은 주변 시세, 입지 여건, 조합원의 경제력이다.

이 세조건은 연결되어 있다.

▶ 조합원의 경제력 역시 중요하다.

[08.오피스텔 투자, 지금이 적기인 이유!]

(289)

오피스텔 투자의 부활, 최근 투자성이 높아진 이유를 4가지로 정리해보았다.

첫째, 아파트 가격 급등과 공급 부족 이슈다.

둘째,주택 수 제외 혜택과 세제 완화 정책 이슈다.

셋째,금리 하락과 임대 수익률 상승 이슈다.

넷째, 직주근접 수요 증가 이슈다.

[09.실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건]

(295)

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려는 것이고,

아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것이다.

단점은 아파트 대비 공실의 위험이 높고, 시세차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이다.

(297)

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해보면 된다. '공실 가능성'이다

공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다.

먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다.

출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다.

둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다.

▶ 오피스텔 투자는 지금시점에서 접근하기 매우 좋은 방법이다.

하지만 오피스텔 투자 역시도 입지를 굉장히 까다롭게 따져야 한다.

그 입지 중 최고는 "교통"일 것이다.

[10. 비아파트 수익형 부동산 투자해도 될까?]

[11.'오르락내리락'판단 안 서는 주상복합 매수 방법]

[12.허락한 적 없는 확실한 상품, 토지]

[5장. 입지 : 부동산의 본질은 결국 입지다]

[01.입지를 가르는 다섯 가지 프리미엄]

(320)

부동산 경기가 좋지 않을 떄는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많다.

역세권 프리미엄이 없어지는 때다.

역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 불 수 있다.

▶ 하락장에서 호재, 역세권 프리미엄은 왜곡되어 있기도 하다.

[03.'강남 불패'언제까지 서울 입지 트렌드 따라잡기]

[04.용산, 세계 최대 수직도시의 꿈]

[05.분당, 다시 주목해야 하는 이유]

(346)

정자,서현,수내 등 중심부는 이미 높은 평가를 받고 있지만,

야탑,구미,이매,금곡 등은 아직 가격 측면에서 재평가 여지가 있다.

특히 이매,구미동 일대는 분당선,gtx,버스 등 교통 인프라와 가까우면서 상대적으로 저평가되어 있으며

리모델링, 재건축 추진이 활발하다.

이런 지역들은 향후 상승 여력이 크며, 실거주/투자 수요가 동시에 유입될 가능성이 크다.

▶ 분당에서 구미를 잘 보도록 해 보자.

[06.1기 신도시 선도지구 지정과 투자 전략]

[07.2기 신도시의 미래? 1기를 보라]

[08.3기 신도시는 가성비 보금자리]

[09.세종시의 미래 성장성을 보라]

[10.고양시 덕양구, 지금 당장 봐야 하는 곳]

(382)

현재 창릉신도시는 초기 분양 단계여서 상대적으로 가격이 저렴한 편이다.

하지만 본청약 이후 입주가 시작되면 가격이 급등할 가능성이 크다.

특히 기존 덕양구의 화정, 삼송 지역과 연결되면서 덕양구 전체의 균형 발전을 이끌 것으로 기대된다.

창릉신도시는 정부 계획에 따라 수도권의 핵심 주거지로 성장할 가능성이 높다.

▶ 창릉신도시가 있는 덕양구를 주목해서 공부해보자.

[11.경기도, 서울 대체지가 아닌 독자적 잠재력]

[12.교통,교육,환경 다 좋은 중소도시 투자? "난 반댈세"]

(391)

결국 서울에서 더 먼 곳에서 좋은 입지를 찾게 된다.

'이곳이 저평가된 곳이구나, 매수하자!' 구매 충동이 일어난다.

부동산 공부를 제대로 해야 하는 이유가 여기에 있다.

부동산, 특히 입지를 분석하는 이유는 입지 조건이 갖춰져 있는지를 체크하려는 것이 아니다.

그 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 존재하는지를 확인하는 것이다.

부동산 입지를 분석하는 것은 예술 작품을 고르는 것이 아니다.

▶ 부동산 투자는 저평가도 있지만 결국 수요의 싸움이다.

[13.투기지역은 '정부공인'최고 인기 입지]

(395)

실수요자에게 라벨 시대는 기회다. 규제가 강할수록 투자 레버리지의 효율은 떨어진다.

경쟁자가 줄어든다. 거래가 얇아진 구간에서 입지,상품.가격의 삼박자가 맞는 집을 현금흐름 기준으로 담아라

[제 6장. 정책 : 정책이 바뀌어도 시장은 흐른다]

(404)

"다음 정책은 무엇이 될까요?"

오래전에는 그 물음에 진지하게 받아 적었다.

이제는 웃으며 고개를 젓는다.

정책은 예측의 대상이 아니고 활용의 대상이기 때문이다.

더 정확히 말하면 정책은 사건이고 시장은 과정이다.

사건은 바뀌지만 과정은 흐른다.

(406)

정책을 혐오할 필요도, 숭배할 필요도 없다. 정책은 도구다.

당신의 목표에 맞게 사용하면 된다.

정책을 이기려 들지 말고 정책을 타고 넘을 것! 이것이 2025년의 생존 문법이다.

많은 이가 말한다. "정책 때문에 결정을 못 하겠다"

사실은 그 반대다. 결정을 못 해서 정책을 핑계로 대는 경우가 더 많다.

정책은 당신의 결정을 완벽하게 만들어주지 않는다. 그 역할을 당신의 설계가 한다.

정책의 소음 위로 당신의 원칙을 크게 틀어라.

그러면 뉴스가 요란할수록 당신의 항로가 조용해진다.

그 조용함이 장기적으로 가장 큰 수익이 된다.

▶ 정책에 휘둘리지말자, 그리고 싸우라는 게 아니라 넘어서자.

3. 알게 된 점 및 느낀 점

혼란한 현재 시장에서 내가 가야 할 길

10.15 정책은 정말 충격적이었다.

정책 내용이 아니라, 정책을 결정하는 생각과 기준들이 충격적이었다.

냉정하게 볼 때 이미 서울에 자산을 셋팅한 사람의 입장으로써 "잘못된 정책"은 시장과 가격의 (윗쪽으로의) 왜곡을 주기 때문에 오히려 반길 일이다.

그러나 마냥 행복하지는 않다.

결국 다음 세대, 동료들 역시 좋은 자산을 모아가야 하는 시점에서 그런 기회를 축소시켰다는 게 화가 많이난다.

그래서 지난 2주정도는 화를 많이 냈던 것 같다.

그러나 이 책을 읽고 진정한 투자자라면 혼란스러운 정책을 어떻게 대해야 되는지에 대해서 알게 되었다.

일희일비 하지 말자 정책에 의미를 두지 말고 정책 앞에 무릎을 꿇지 말자.

그렇다고 정책에 맞서싸워 뒤지지도 말자

그냥 정책이구나 하고 샛길로 피하던가 바위 뒤에 숨던가 해서 정책이라는 파도를 넘어서자

후에 파도가 잠잠해질 때 즈음 다시 한번 투자자의 날개를 펼쳐보자

이 파도에 휩쓸려 뒤지지만 않으면 된다.

4. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

1. 부동산 뉴스 볼 때 화내지 않기

2. 월세 투자에 대해서도 고민해보기

3. 덕양구 앞마당 만들기