안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

“지금은 비규제지역으로 가야 해요.”

“여기라도 들어가야 하지 않나요?”

최근 시장을 보면 이런 말들이 많이 들립니다.

투자로 기회를 보던 곳들이 모두 규제지역으로 막히면서,

비규제지역이 ‘마지막 투자 기회’처럼 느껴지기 때문이죠.

하지만 지금 시장을 자세히 들여다보면,

이 조급함을 잠시 멈춰야 할 이유가 분명히 있습니다.

지난 상승장, 규제 지역으로 묶이는 곳들이

순서대로 가격이 오르는 모습을 보였던 것과는

상황이 다른 시장의 모습을 보이기 때문인데요

이번 글에서는 왜 이번 시장에서 단기간에

비규제지역 풍선효과를 기대하기 어려운지,

지금 시점에 투자자가 진짜로 봐야 할 기준이 무엇인지를

세 가지 관점에서 이야기해보겠습니다.

지금 시장은 ‘실거주 중심’ 시장이다

지금 부동산 시장은

여전히 실거주 수요 중심으로 움직이고 있습니다.

거래의 대부분은 실거주자이며,

이들은 ‘규제/비규제’보다는

가치 대비 합리적인 가격을 계산하며 움직입니다.

특히 규제지역 내에서는

전세 낀 매물들이 거래되지 않으면서

매도인들은 매물을 거둬들이고,

반대로 실거주가 가능한 매물들은

희소해지면서 호가만 오르고 있습니다.

하지만 매도하는 실거주자들조차

본인이 ‘갈 집이 있어야 움직이는’ 시장이다 보니

전체적으로 거래는 정체되고,

매도인과 매수인 서로가 눈치보기만

길어지는 모습이 현장에서 보입니다.

즉, 시장을 주도하는 실거주 수요가

아직 본격적으로 움직이지 못하고 있는 정체 구간입니다.

이런 시장의 핵심 실거주 수요가 멈춰 있는 상황에서

비규제지역이 단순히 투자가 가능하다는 이유로

단독으로 빠르게 상승하는 건

앞단(상급지)이 오르지 않았는데,

뒷단(하급지)만 급등하는 시장은

실거주가 주도하는 시장에서는

현실적으로 구조에 맞지 않습니다.

이번 시장은 과거의 ‘풍선효과’와 다르다

과거 상승장에서는 규제지역이 단계적으로 확대되면서

서울 → 수도권 → 외곽 순으로

가격이 순차적으로 번져가는 흐름이 있었습니다.

이 과정에서 규제를 피한 비규제지역으로 수요가 몰리며

일시적인 풍선효과가 나타났죠.

하지만 이번 시장은 전혀 다릅니다.

한 번에 규제 지역을 묶는 구조로 돌아섰습니다.

거래 자체를 막기 위한 의도로 보입니다

그 결과, 예전처럼

서울이 먼저 오르고 인근 1기 신도시가 오르고

그 다음 비규제 외곽이 받쳐주는

풍선효과 구조가  만들어지기 어렵다고 생각됩니다.

지금은 앞단의 규제지역의 실거주 단지조차

호가만 오르고 거래가 정체된 상황입니다.

그런데 이보다 뒤에 있는 비규제지역이

단독으로 강하게 오를 이유는 구조적으로 힘듭니다.

즉, 이번 시장은 “비규제라서 오른다”가 아니라,

“아직 실거주 수요도 본격적으로 움직이지 못하는 시장이다”로

보아야 한다고 생각이 됩니다.

진짜 봐야 할 건 ‘규제 여부’가 아니라 ‘가치 대비 가격’

그래서 지금 시점의 투자는

“할 수 있는 곳이라도 가야 한다”가 아니라

“그곳이 정말 싸냐”를 냉정하게 확인해야 합니다.

비규제지역의 7억짜리 단지를 보기 전에

규제지역 내 입지 좋은 7억짜리 단지를 한번 더 비교해보세요.

그 비교 속에서 시장의 진짜 답이 보입니다.

규제지역 안에도 여전히 저평가된 단지들이 존재합니다.

실거주자들은 그 안에서 움직이고 있습니다.

그게 바로 시장의 본질을 보여줍니다.

결국, 시장을 움직이는 건 ‘규제 유무’가 아니라 

가치 대비 가격이 정말 싼 곳입니다.

[핵심 정리]

① 이번 시장은 과거처럼 풍선효과를 기대하기 어렵다.

② 실거주 수요가 정체된 상태에서는 비규제지역 급등이 어렵다.

③ ‘비규제라서 오른다’가 아니라 ‘가치 대비 싸서 오른다’.

④ 조급하지 말고, 규제지역 상급지와의 가격 비교를 반드시 하라.

시장은 늘 비슷해 보이지만,

같은 시장은 한 번도 없었습니다.

이번 시장의 흐름은 ‘조급함'이 아닌

'구분력을 가진 사람'에게만

진짜 기회로 다가올 것이라 생각합니다.

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!