안녕하세요.
늘 월부와 QNA 게시판에서 많이 배우고 있어 늘 감사드립니다.
이번에 2호기 투자를 하면서 전세입자를 맞추고 있는데 궁금한 점이 있어 문의드립니다.
Q. 임차인이 금리가 저렴한 전세자금대출을 활용하려 하니
보증금 전체를 대출로 충당하기가 어려워 다운계약서를 작성하는 것이 어떠냐고 제안합니다.
- 부족한 2천만원은 현금으로 지급
- 해당 금액에 대해서는 임차인의 배우자가 등기부등본에 전세권을 설정하여 2천만원을 보호받고자 한다고 하였습니다.
QNA게시판을 참고해보니 전세권 설정 시
- 전전세 가능, 전세권 양도, 전세권을 통해 대출을 받을 수 있는 리스크가 있고
- 전세권 설정에 100만원 이상의 비용 발생 (임차인이 부담하겠다고 하긴 했습니다)
- 전세계약 갱신 시 계약서 상의 보증금에 대해서만 5% 인상 가능한 불이익이 있을 것으로 예상되는데
혹시 제가 미처 알아보지 못한 다른 문제가 있을까요?
현재 주인전세로 매매계약을 해둔 상태로 만기가 5개월 남아 있고, 전세 매물이 적어서
사실 굳이 이 세입자를 받을 계획이 없기는데 한데 궁금하여서 질문드립니다!
투자 선배님들의 고견 부탁드립니다. 답변에 미리 감사드립니다.
감사합니다!
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댓글
또돗님 안녕하세요! 임차인 관련 고민이 있으신 것 같습니다. 결론적으로, 말씀하신 [등기상으로 전세보증금의 일부만 반영하고 차액 2천만원은 현금으로 지급받는 방법]은 권장하고 싶지 않습니다 아래 몇가지 측면 때문인데요 1. 임차인 법적보호불일치 주장시 불리 임차인과의 계약서상 보증금과 등기부등본상 전세권 금액이 다를 경우, 나중에 임차인이 전세권설정금액 인상 또는 계약금액 차액 반환을 주장할 수 있습니다. 특히 임차인이 “전세권이 2천만원으로 되어 있어 자신이 불리했다”고 주장하면, 법원은 임대인이 고의로 전세금액을 낮춰 불완전한 보호 상태를 유도했다고 판단할 여지가 있습니다ㅠ 특히 우리나라는 임차인을 상대적 약자로 여기는 법적 분위기가 있으므로 더욱 그렇습니다 2. 보증금 반환시 분쟁우려 2천만 원을 현금으로 받으면 입금기록이 남지 않으므로, 추후 보증금 반환시 금액의 정확성에 따른 분쟁발생소지가 있으며 이때 입증의 어려움이 있을 수 있습니다 3. 보증보험 및 금융 거래상 불이익 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증은 계약서상 보증금, 등기금액, 실제 입금액이 일치해야만 가입 가능합니다. 만약 불일치가 있으면 보증가입 불가 → 임차인이 계약을 파기하거나 손해배상 요구 가능성이 생깁니다. 위와같은 리스크를 감수하고 전세를 맞추기에는, 말씀하셨듯이 현재 시장상황이 전세세팅에 많이 어렵다거나 하진 않은걸로 판단되므로 가급적 다른 임차인을 받으시길 추천드립니다! 도움되셨으면 좋겠습니다~ 감사합니다 :)
