서울에 2호기 투자하였습니다. 가장 큰 도움이 된 네 가지 [또돗]

안녕하세요

저는 월부에서 활동한 지 약 2년이 지난

1n년차 직장인이자 30대 워킹맘입니다.

지난 10.15일 서울에 2호기 계약을 하고 복기글을 남깁니다!

혼란한 시기에 도움 주신 분들 덕분에 투자를 해낼 수 있었습니다.

월부와 도움주신 분들께 감사한 마음을 전하고

그리고 혹시나 투자결정을 하기까지의 저처럼 복잡하고 어려운 마음을 가진 분이 있다면

도움이 되고자 후기를 작성합니다.

간단히 반말로 작성하겠습니다.

# 1호기 투자 후 방황하다.

2024년 0호기를 1호기로 바꿔 끼우고 나서

돈이 똑 떨어졌다.

어디서부터 다시 시작해야 하지..

남들은 전세레버리지 투자로 전세세입자를 맞추어

전세상승분을 기대할 수 있는데

나는 갈아타기 후 실거주를 하고 있는 터라 돈을 깔고 앉아 있었다.

이전에 비해 훨씬 좋은 지역/단지로 이동했지만

사람 마음이란 게 참 간사한 게

만족하는 마음도 잠시, 다른 한 켠에서는 전세 상승분을 안겨 줄

세입자가 낀 제대로 된 1호기 경험을 해보고 싶단 마음이 들었다.

하지만 투자금을 탈탈 털어 쓴 덕에 0원에서 다시 시작해야 하고

1년을 바짝 모으더라도

앞서 만들어 놓은 앞마당들은

상급지 위주라 2호기 투자에 활용하기에는 중구난방이란 생각이 들었다.

이제 수도권 외곽을 가야 하나?

종잣돈은 어느 세월에 다시 모으지..

조급한 마음이 들었다.

하지만 마음이 조급해질 때마다

월부에서 멘토님, 튜터님, 동료분들에게 들었던 이야기들을 떠올렸다.

그 중 힘이 됐던 말 중 하나는

녹두보리 튜터님께서 추천해주신 책 <불멸의 지혜>에서 읽은 구절이었다.

"나의 목적과 목표에 근거해, 하고자 하는 행동들로만 가득 차 있는 하루를 만들자.

원하는 것을 얻는 하루는 성공한 날이다.

성공하는 날이 매일 매일이면 결코 부자가 되지 않을 수 없다."

(너무 좋아서 노트에 적어 둠)

조급한 마음이 드는 건 내 능력 이상의 것을 탐내서이다.

욕심이 난다면 그만큼 행동하자.

불안해하지 말고 차라리 책 한 구절 더 읽고,

임장을 한 번 더 나가고,

임보를 한 장 더 쓰자란 생각을 하며

조급함을 떨치려 했다.

그리고 매일 새벽 원씽을 정하고 감사일기를 적으며

목표를 이루기 위해 오늘 내가 당장 해야 할 일이

무엇인지 생각하고, 그것을 달성하는 데 집중하려 했다.

# 뜻밖의 행운

마인드컨트롤을 하며 앞마당은 어떻게 만들어 나가면 되겠는데

돈은 어떻게 모으지..

이 부분은 완전히 해결되지 않았다.

그럼에도 불구하고 매일 확언을 적어나갔다.

"25년 2호기 투자한다."

"25년 2호기 투자한다."

"25년 2호기 투자한다."

적으면서도 사실 이게 가능한가..? 피식 웃음이 나기도 했다.

투자하고 싶다.

로또라도 됐으면 좋겠다.

어디 돈 나올 데가 없을까?

실력 기르고 있으면 어디선가 뚝 떨어지려나. 그런 일이 있을까?

이런 생각이 쌓여가던 중

진짜 신기하게도 마법 같은 일이 일어났다.

어느 날 회사 인트라넷에 올라온 공고

"복지연금 해지 접수 신청 공고"

"목표 달성의 최우선 원칙이자 최고의 비결은 다음과 같다.

무엇을 원할지 결정한다. 그것을 어떻게 이룰지는 생각하지 않는다.

그것은 당신의 RAS가 할 것이다.“

- [결국 해내는 사람들의 원칙] 중에서

RAS의 발동을 경험했다.

월급의 일부를 강제 저축 당하며 쌓아가던

회사 복지연금이 있었는데

해지할 수 없어 십 여년 간 묶여있었다.

그런데 일부 직원에게만 해지를 해주겠다고 한다.

자격조건을 맞추기 위해 열심히 서류를 준비하고 일단 신청.

그리고 다시 수중에 조금의 목돈이 생겼다.

이게 되다니...

RAS와 간절함이 콜라보가 되어 투자금을 만들어주었다.

# 곧 규제가 터질 것 같다.

그렇게 만들어진 n억 + 종잣돈 0.n억으로는

4, 5급지 정도만 투자가 가능한 것으로 보였는데

나에게는 해당 급지의 앞마당이 많지 않았다.

그런데 시간이 갈수록

2급지에서 3급지, 4급지로 상승기류가 번져가면서

분위기가 심상치 않음을 두 눈으로 볼 수 있었다.

사람들이 줄을 서서 매물을 본다..!

서둘러 결정하라는 부동산 사장님들의 말이

허풍이 아니다.

여러 오픈채팅방에서도 계속해서

추석 이후 규제가 나올 것이라며

"(받)마포, 성동구 토허제 추가지정 예정"과 같은 톡이 돌았다.

규제가 더 강하게 나온다면

3급지 강동구, 영등포구, 동작구 정도까지는 묶이려나

생각하고 단임과 매임에 박차를 가했다.

평일에 세 번은 단임을 떠났다.

퇴근 시간 이후에 남편에게 아기를 찾아달라고 하고

혼자 반대편 동네로 달려가 임장을 하고

새벽에는 임보로 정리했다.

그리고 주말 토 또는 일요일 중에는 매임에 나섰다.

매임 예약이 꼬여

서울을 동과 서로 가로지르며

시간을 낭비하기도 했지만

그래서 더 확연히 다른 동네 분위기를 느낄 수도 있었다.

겨울이 다가오니 점점 해가 짧아져

도착해서 조금 걷다 보면

어느새 주변이 깜깜해져 있었지만

내 결정에 확신을 갖기 위해,

그리고 하루가 다르게 오르는 호가를 보며

지각비를 내지 않겠다고 다짐하고 여러 지역을 쏘다녔다.

그리고 10.15일 충격적인 규제가 나왔다.

서울 전역 + 경기 12개 지역 전체를

조정대상지역 및 투자과열지구로 추가 지정

그리고 토지거래허가구역으로 신규 지정..!

# 3천만원이 모자라

규제가 나온 날 일이 손에 잡히지 않았다.

부동산 계산기를 돌려봤다.

현재 1주택인 상태라

내일 조정지역이 된 상태에서 2호기 투자를 하게 되면

2주택자 중과로 인해 취득세를 5천만원 정도 더 내야 한다..!!

하루 차이로 5천만원이라니

웬만한 직장인의 1년 연봉이다.

이 돈을 내면서 투자하는 것 쉽지 않다..

그리고 5일 후 토허제로 묶이면

내 상황에서는 해당 지역에 아예 2호기 투자가 불가능하다.

다행히 매일 임보를 쓰며

투자 후보 1순위를 뽑아둔 상태였다.

문제는 해당 단지의 모든 매물을 본 것이 아니라

확신이 들지 않는다는 것

오늘 남편은 회사 임원과 회식 약속이 있다고 했는데..

나는 퇴근 후 아이와 함께 하원을 해야 했다.

당장 휴가를 쓸 수도 없는 상황이다.

이대로 포기해야 하나..

몇 번은 고민하다가 전화기를 들었다.

"사장님, 저 꼭 계약하고 싶어요. 오늘 마치고 바로 갈테니 매물 더 보여주세요"

씽씽이를 타겠다는 아이를 달래가며

매물을 더 보고 나서

이전에 보고 왔던 매물이 가장 좋은 매물이라는 확신이 들었다.

첫번째 문제는 해결.

그런데 더 큰 문제가 있었다.

매전차가 내 투자금보다 3천만원 더 든다.

그 때부터는 부동산에 죽치고 앉아

부동산 사장님을 설득했다.

정말 사고 싶은데 자금이 부족하다,

최근 실거래가가 n억인데

x억에 맞춰주시면 안되냐,

매도자가 2주택자라 똘똘한 한 채로 뭉치고 싶어 하는 분이라는

사정을 듣고 매수자가 나타났을 때 얼른 매도하고

내년에 거주 중인 주택도 매도해야 더 오르는 상급지를 빨리 잡으실 수 있지 않겠냐 등

할 수 있는 모든 말을 쏟아내면서

부동산 사장님에게 가격 조정을 요청하였고

처음에는 난색을 표하던 사장님도

아이까지 데리고 와서 노력하는 제 모습이

안쓰러웠는지

애기 엄마가 정말 돈이 부족해서 그런다며

한번 더 생각해보시면 어떻겠냐고 매도인에게 얘기를 꺼내며

점점 내 편이 되어주셨다.

저녁 7시 경 부동산에 도착하였는데

시간은 어느덧 9시를 넘어갔고

부동산 사장님의 끈질긴 설득 덕에

매매가를 1천만원 낮추고

월세입자가 낀 매물이었는데 월세입자는 매도자가 퇴거시키고,

집주인이 주인전세로 현재 시세+ 2천만원으로

내년 3월까지 거주해주는 조건으로

협상할 수 있었다.

그리고 실제로는 실거주하는 집이 있는 상태라

매물은 공실로 집을 비워두며

언제든지 집을 보여줄 수 있도록 해주어

나에게는 더 좋은 조건이었다.

와 이렇게 잘 풀릴 수 있나..!

# 끝날 때까지 끝난 게 아니다.

전세 매물이 많이 부족한 터라

주인 전세 보증금 가격 그대로 전세입자를 맞추는데

큰 어려움은 없을 것이라 예상하긴 했었는데,

공실 상태로 세입자가 원하는 날짜에 입주할 수 있는 매물이라

생각보다 더 빨리 전세입자가 구해졌다.

내 말을 찰떡 같이 잘 알아들어주는 사장님,

내가 원하는 조건들을 내어 준 매도자,

빠르게 맞춰진 세입자..

매매계약 당일에는 고려하지 못했지만

조건부 전세자금대출 규제에 걸리지 않게

당초 11월이었던 잔금도 내년 3월 말로 미루는 것으로

계약서도 다시 썼고

모든 것이 잘 되는 것처럼 보였다.

술술 풀린다.

월부 까페에서 열심히 모으고, 과학반 동료들에게 조언을 구하며

가다듬은 특약도 사장님에게 전달했는데...

그것만 부동산 사장님이 잘 넣어주면 되는데..!

여기서 문제가 생겼다.

부동산 사장님이 내 편이라는 생각에 사장님을 믿고

문자로 특약을 전송하며 전세입자 구할 때 해당 내용에 동의하는 분으로 해달라,

그리고 전세계약서에 해당 특약을 넣어달라 구두로 부탁을 했었다.

그리고 사장님은 찰떡 같이 대답했다.

네 걱정마세요. 잘 할게요.

그런데 전세계약서에 남겨진 특약은 단 하나

"애완동물 금지"ㅎㅎㅎㅎ......

아트월 타공 시 임대인과 협의, 새로 들어올 세입자와 협의하여 이사일을 결정한다 등

고심해서 적었던 문구들이 모두 사라져 있었다.

다소 감정이 격해져서 부동산 사장님과

잠깐 얼굴을 붉히며 특약 내용에 대해 이야기 나누었고,

일부 내용을 현장에서 다시 넣기는 했지만

매도인이 임차인과 전세계약서를 작성하고 내가 승계받는 형식으로

진행하는 터라 온전한 집주인이 아닌 상태에서

그리고 계약 당일에 현장에서 계약서를 고친다는 것은

정말 어려운 일이었다.

그 때 양파링 멘토님이 강의에서 꼭 상대방보다 미리 현장에 방문하여서 계약서를 검토하라고 알려주신 것,

그리고 망구 튜터님께서 해주셨던 코칭 내용이 떠올랐다.

다음 번에는 꼭 특약 내용을 문자로 전송하고,

사장님이 만든 계약서 사본을 미리 전송받아서 확인한 후에

계약일에 만나야 한다는 걸 몸소 경험했다.

# 가장 어려운 건 마음

투자과정을 막상 글로 적고 보니 순탄하게 흘러간 것 같지만

지난 몇 개월 동안 가장 어려웠던 건 마음이었습니다.

2년 넘게 월부에서 활동하였는데

동료 분들에 비해 온전히 몰입하지 못하는 것 같아

나는 잘 하고 있는 건가 의문이 드는 날이 많았고,

내 투자금으로 할 수 있는 단지는 왠지 아쉬워 보여

네이버에서 한 단계 위 레벨의 단지들만 눌러보며 보내는 날도 많았습니다.

매물코칭을 받지 못하고 투자를 결정하는 거라

이게 맞는 걸까, 더 좋은 길이 있는데 혹시 내가 전혀 엉뚱한 방향으로

종잣돈을 날려버리는 건 아닌가 의문이 들기도 했습니다.

이런 생각이 드는 이유를 깊이 들여다보면

결국은 조급함과 욕심 때문이었습니다.

# 투자를 준비하시는 분들께 드리고 싶은 말

그래서 제가 이런 마음을 이겨내고 어떻게 2호기 투자로 나아갈 수 있었는지,

실질적인 도움이 되었던 것들은 무엇일까 고민해보니

아래 네 가지 같습니다.

(1) 투자 선배님들의 조언

강의, 투자코칭, 매물코칭, 선배와의 만남, 실전반 튜터링, 강사와의 만남 식사자리 등을 통해 만난

멘토님, 튜터님, 조원분들의 말이 큰 도움이 됐습니다.

특히 투자코칭이나 매물코칭을 하면 상담내용을 녹음할 수 있게 해주시는데

그 때의 말씀들이 저를 잡아줬습니다.

조급함과 욕심에 흔들릴 때마다 이분들이 영혼처럼 제 주위를 돌면서

귓가에 속삭이는 듯한 마음이 들었습니다..ㅎㅎㅎㅎㅎ

그래서 가능하면 선배 투자자분들과 만날 수 있는 기회를 많이 만드셨으면 좋겠습니다.

강의에서 좋은 말씀을 해주시면 투자 노트에 메모 해두고 힘이 들 때 계속해서 읽어보았고,

코칭을 통해 받은 개인적인 조언들은 점심시간, 이동시간마다 라디오처럼 반복해서 들었습니다.

그리고 아주 중요한 부분들은 임보에 아예 적어두었습니다.

그리고 망구 튜터님께서 실전투자 경험담을 읽으며 대비하라는 말씀을 해주셨었는데

이번에도 실전경험담을 읽고 정리하며

계약과 관련된 경험을 대리 학습하고 조바심을 내려놓는 데도 도움이 되었습니다.

그러니 많이 듣고, 많이 물으며, 잊지 않고 알려 주신대로 행동하시면 좋겠습니다.

(2) 감사일기와 원씽

월부를 통해 만난 책 중

제 인생에 가장 큰 영향을 미친 책이 원씽입니다.

인생과 일에서 '가장 중요한 단 한가지 일'에 에너지와 시간을 집중해야한다는 내용인데

매일 아침 목실감 일기를 쓰면서 원씽을 정하고

그것을 달성하는 하루를 보내려 했습니다.

맞벌이 직장인에 육아까지 함께 하다 보니

일과 가정일 그리고 투자생활에 균형을 잡기가 어려웠는데

그럴 때마다 원씽에 따라 내린 행동이

목표로 향해 가는데 도움이 되었습니다.

투자생활뿐만 아니라 직장생활, 집안일, 대인관계에서도

원씽에 기반한 의사결정이 문제를 쉽게 해결하는데 큰 도움이 되고 있습니다.

불안한 마음이 들 때

내가 원하는 목표에 합당한 행동을 하고 있는가를 되돌아보니

무엇을 해야하는지가 눈에 보였고, 마음이 차분해졌습니다.

꼭 목실감을 통해 원씽을 고민하고

하루를 시작하시길 추천 드립니다.

(3) 임장보고서

매물 코칭 없이 고른 단지 때문에 불안함이 드는데에는

임장보고서가 도움이 되었습니다.

이전에 자모님께서 임장 외에

모든 고민은 임장보고서 위에서 해야한다고 말씀하신 적이 있는데

그 말을 따르려 했습니다.

뉴스 기사와 주변 사람들의 말에 마음이 들뜰 때마다 귀를 닫고

임보를 열었습니다.

그리고 [또돗 임장보고서 특별판 - 2호기를 찾아서

부제: Back to the basics] 라는 제목의 임보를 쓰며

물건을 찾아나갔습니다.

임장 보고서 안에서 투자금을 결정하고

후보 지역을 찾고

후보 단지들을 정하고

단지별 비교를 통해 매임 우선순위를 결정하였습니다.

후보단지들을 한 표에 올려 놓고

직장, 교통, 학군, 환경 그리고 공급을 비교하였고,

지도 위에 점을 찍어서 강남과의 물리적 거리가

조금이라도 더 가까운 단지를 고르려 했습니다.

가장 좋은 조건의 단지를 골라놓고

새로운 단지를 찾으면 그 단지와 비교를 하며

다시 우선순위를 재정비했고,

저환수원리에 따라 미리 투자의사결정을 내려놓고

간략히 수익률보고서를 작성해두었습니다.

2호기 계약서를 쓴 후에도 임보를 덮지 않고

내가 왜 이 단지를 선택했는지

내 선택의 근기를 글로 남겨두었고,

다음 투자에 활용하고자

이번 매매계약, 전세계약에서 놓친 부분, 아쉬운 점들을 기록해두었습니다.

100장이 넘어가는 임장보고서를 보며,

이 정도면 잃지는 않겠다라는 생각이 들며

불안함 마음이 가라앉았습니다.

(4) 우리집 재무상태표 작성

월부까페에 업로드되어 있는 유진아빠님의 고전자료인데

명확한 목표설정과 진도율 체크에는 이만한 게 없는 것 같아

만나는 조원분들마다 추천해드리고 있는 자료입니다.

조급한 마음의 이면에는 욕심이 있었는데

매월 또는 늦어도 3개월에 한 번씩은 이 자료를 작성하면서

진도율을 체크하며 욕심을 내려놓을 수 있었습니다.

자꾸 투자금을 벗어나는 단지가 눈에 들어올 때면

재무상태표 속에 퀀텀점프해가는 내 자산을 보면서

이미 잘 하고 있다고 스스로를 칭찬하고

욕심을 부리다가는 망할 수 있으니

배운대로 원칙을 지켜 투자하자고 스스로를 다독였습니다.

또 저는 초반에 배우자가 투자 활동에 큰 관심이 없어서

뜻을 모으는데 어려움이 있었고

1호기 투자 이후에도 투자를 해야 하는 데는 공감하지만

막상 제가 임장을 나간 날 독박육아를 하면

힘들어하는 배우자를 보면서 멈추고 싶은 마음이 드는 날도 많았습니다.

자료를 공유하면서

“우리가 함께 이루고자 하는 목표가 xx억이고

현재 얼마까지 달성했어,

앞으로 어느 정도 더 노력하면 될 것 같아” 라고

이야기하며 숫자로 명확히 보여줄 수 있어 좋았습니다.

투자 준비를 위해 필요한 종잣돈을 아낌없이 내주고

임장 나가는 날 온전히 육아을 맡아주는 배우자에게 고마움을 표현하고,

서로 신뢰를 쌓는데 큰 역할을 해주었습니다.

꼭 활용해보시길 추천드립니다.

유진아빠님 자료: https://cafe.naver.com/wecando7/2427925

30억부쟈님께서 업데이트해주신 2024~2028년 버전: https://cafe.naver.com/wecando7/10356852

# 감사합니다. 월부

특약 이슈가 있었지만

어쨌든 어느 정도 큰 산은 넘기고

잔금만 남은 상태라

지난 과정을 복기하면서 후기글을 썼습니다.

지난 약 2년 동안 월부에서 강의를 들으면서

월부를 만나기 전인 저로서는 상상도 하지 못할 변화가 있었습니다.

월부와 멘토님, 튜터님, 동료분들이 아니었으면

이루어내지 못했을 일이었습니다.

이전에 너나위 님을 '인생의 첫 어른'이라고 표현한 감사 편지를

본 적이 있는데 저의 마음도 그분과 같습니다.

'잘 살고 싶다'는 마음은 늘 있었는데,

어떻게 돈을 모으고 불려 가야 하는지 몰라 답답하고 막막하기만 했습니다.

그러던 중 월부를 알게 되었고 월부에서 배운 대로 행동하면서 2호기 투자를 해낼 수 있었습니다.

험한 세상 속에 방패막이 하나 없이 홀로 서 있는 것 같은 느낌에

마음 한 켠이 늘 불안하고 두려웠던 저에게

월부와 멘토님, 튜터님은 큰 어른이자 든든한 지원군이었습니다.

월부에서 강의를 듣고 알려주신 대로 책을 읽으며

시간을 보내면서 경제적인 면뿐만 아니라

정서적으로 많이 성장했습니다.

아직 부자가 된 것은 아니지만, 어떻게 하면 자본주의 안에서

나와 내 가족을 지킬 수 있을지 알게 되어 이제는 두렵지 않습니다.

알려주신 대로만 해나가면 내 목표를 현실로 만들 수 있다는

믿음을 갖게 되었고, 삶을 대하는 태도 또한 그 어느 때보다도 강해졌습니다.

앞으로도 월부에서 배운 투자 원칙과 기준을 지켜나가며

투자를 지속해 나가겠습니다. 진심으로 감사합니다.

+ 도움 주신 동료분들께도 감사 인사드립니다.

급박하게 투자를 하면서 매코를 받지 못해 불안한 마음이었는데

힘을 주셔서 잘 해낼 수 있었습니다.

불안한 마음에 연락드렸는데 열심히 상담해주신 지니플래닛 조장님, 요태디님

소중한 임보 통째로 내어주면서 조언해주신 늘 꾸준한 천사 꾸준히해보자님

단지 고민하고 있을 때 전화로 열심히 비교평가하면서 조언 주신 따뜻한 비싼붕어빵님

전화로 카톡으로 아낌없이 도움 주신 똑똑이 다랭구끼끼님

여전히 활발한 과학반 동료분들 (덕분에 멱살 잡혀가며 원씽 계속 해내고 있습니다!)

여전히 파이팅 넘치는 관악반 동료분들 (헐크 조장님 베이비 탄생 축하드립니다 ㅎㅎㅎ)

그리고 안부 인사, 응원 댓글 달아주시는 동료분들 모두 감사합니다.

나와 같은 길을 간 사람이 이미 있다는 것

그래서 도움을 요청했을 때 언제든지 힘을 줄 수 있다는 걸 안다는 자체도 큰 힘이 되었고,

누군가 다른 지역에서 임장을 하며 고군분투하고 있고,

새벽에 졸린 눈을 비벼가며 임보를 쓰고 있다는 것도 위로가 되었습니다.

마지막으로 월부와 함께 자라나고 있는 또돗 베이비

부사님이 유모차 끌어주고 안아주면서

물건 보던게 엊그제 같은데 어느새 많아 자랐습니다.

어쩌다보니 1호기와 2호기 매임에 함께 해 준 저의 단짝,,,ㅎㅎㅎㅎ

그리고 저의 찐 0호기 시스템이자 든든한 남편에게도 감사합니다.

어느덧 추억이 된 지난 기록들을 공유하며 글을 마칩니다.

감사합니다.