안녕하세요. 주우이입니다.
최근 몇달 동안 집값에 대한 기사나 소식을 접할 때마다 마음이 답답해지는 분들이 많을 것이라 생각합니다.
전월세 가격은 버거워지고,
집을 매수하고자 마음 먹었지만 대출의 문턱이 높아지고
수많은 정책이 쏟아지면서
“이제는 서울에 집을 사는 것은 늦은 걸까?”라는 질문이 머릿속을 떠나지 않습니다.
특히 2주 전에 발표 되었던 2025년 10월 15일 발표된 10.15 부동산 대책은 단순한 규제 강화가 아니었습니다.
서울 전역과 경기도 핵심지역이 규제 지역으로 지정되고,
토허제가 지정됨에 따라,
대출과 세제 등이 동시에 규제되면서 시장 구조에 ‘전환점’이 찾아온 느낌입니다.
실제로 거래량이 급감하고 시장의 숨고르기가 시작되고 있습니다.
하지만 ‘움직일 수 없다’는 것이 곧 ‘기회가 사라졌다’는 뜻은 아닙니다.
역으로 말하면 지금은 입지와 투자기준, 내 상황에 맞는 행동으로 투자 전략을 재정비해야 할 시기입니다.
강한 규제가 나온 이후엔 흔히 물러섬의 시간이 있고,
그 시간을 놓치지 않고 준비한 사람이 유리한 출발선을 차지하곤 했습니다.
“이제 정말 집값 끝난 걸까?”
“아직 기회는 남아 있을까?”
이 생각을 가지신 분들이라면 오늘 이 칼럼을 꼭 읽어주세요.
오늘 이 글을 읽으면 10.15 대책 이후의 시장 변화와 그에 따른 현재 시장의 흐름, 그리고 앞으로의 시장에 대한 전반적인 내용을 알 수 있을 것입니다.
1. 10.15 부동산 대책, 무엇이 바뀌었나
거래 위축 및 심리 위축
글 초반에 말씀드렸던 10·15 대책 직후 서울 내 주요 아파트의 매매계약 건수가 눈에 띄게 줄었습니다.
강남·마용성 중심으로 신고가 거래가 많았던 흐름은 갑작스러운 규제로 인해 조용해지고, 매수 대기 심리가 커졌습니다.
그리고 시장에서 아직 상승의 흐름을 받지 못한 곳에서는 더욱 충격이 크다는 것을 알 수 있습니다.
특히 이번규제에서 강력하게 의도했던 것 중 하나가 서울전역과 경기 핵심지역에 실수요자들만 집을 수 있도록하여 그외의 수요를 억제하려고 했는데 이 정책으로 실거주하지 못하는 사람들의 거래가 줄어들었음을 알 수 있습니다.
또한 대출을 받아서 집을 매수하려고 했던 사람들에게는 대출 한도가 줄어들어 기존에 갈 수 있었던 곳을 매수하지 못하게 되는 현상도 함께 생기게 되었습니다.
지금 시장은 ‘숨 고르기 구간’?
많은 언론에서 ‘거래 절벽’이라는 표현을 사용하지만, 경험이 많은 사람들은 알고 있습니다.
이 시기가 바로 시장이 재편되는 구간이라는 것을요.
급등기 뒤에는 규제가 나오고, 조정이 되며 그 조정기가 매수하기 좋은 시기라는 것을 아는 사람과 모르는 사람은 큰 차이가 날 수 있습니다.
실제로 10.15 정책 이후에 거래가 되었던 아파트입니다.
그리고 비규제지역에서는 오히려 10.15 대책 전보다 거래량이 늘어나며 가격이 상승하는 것을 확인할 수 있습니다.
거래가 되면서 신고가를 찍는 아파트가 늘어나게 되면 매도자의 입장에서도 급하게 매도하려고 하는 사람은 줄어들 수 있습니다.
2. 앞으로의 시장 흐름 예상
단기적- 숨고르기 - 거래 감소 지속
강한 규제가 나오면 시장은 곧바로 반응하고, 그 후에는 잠깐 멈춤의 시간을 가지는 경향이 있습니다.
거래가 줄면서 물건이 잠기는 동안, 가격은 급등하기보다는 안정기로 접어들 가능성이 높습니다.
집을 매도하는 사람도 실거주가 가능한 상태로 집을 매도할 수 있어 매도할 수 있는 물량이 감소할 가능성이 높으며 지금까지의 학습효과로 버터면 오른다는 마음이 있기 때문에 집을 팔지 않으려고 하는 사람도 생기게 됩니다.
중기적- 두가지 흐름
거래 절벽이 이어질 경우
- 집값이 조정될 것이라는 마음이 강해지면서 급매가 나올 가능성이 있고 급매 위주로 거래가 될 가능성이 높습니다. 만약 급매마저 거래가 되지 않는 시장이 온다면 집값이 조정될 가능성이 있습니다.
매수 심리의 부활
- 여전히 사람들은 좋은 곳에 집을 매수하고 싶은 마음을 가지고 있기 때문에 다시 상승으로 시장이 변하게 된다면 좋은 입지, 상대적으로 오르지 못한 지역들부터 다시 가치를 인정받을 가능성이 높습니다.
3. 나올 수 있는 정책의 방향성
공급확대
올해 말 정부가 발표한 수도권 135만 호 공급 계획이 구체적으로 나올 것입니다.
구체적인 계획이 나오기 전에는 공급에 대한 부분이 직접적으로 사람들의 머릿속에 기억되기는 어렵습니다. 하지만 집값을 안정시키기 위해 공급이란 부분은 절대적으로 필요하다는 것을 알기 때문에 이 부분을 어떻게 해결할지가 정말 중요한 문제라고 볼 수 있습니다.
보유 부담 강화
보유세, 양도세 등에서 추가 규제가 있을 수 있으며 다주택자, 단기간 보유에 대해 부담은 더 커질 수 있습니다.
금융조건 조정
대출, 보증 비율 변화가 다시 나올 수 있으며 이는 진입장벽을 높이는 역할을 합니다.
4. 지금 집중해야 할 3가지 전략 포인트
입지와 기준
지금은 내가 감당할 수 있는 범위에서 살 수 잇는 아파트를 알고
'이 정도면 사도 괜찮다'는 기준을 가지는 것이 중요합니다.
시장보다 기준이 앞서야 확신이 생기고 흔들리지 않을 수 있습니다.
정책은 변수, 방향은 일정
정부의 정책은 결국 안정적인 상승을 기대합니다.
즉, 수요와 공급적 측면에서 볼 때 공급 부족은 결국 근본적인 집값 안정은 어려움을 이야기하고 있습니다.
데이터 보다는 행동
아마 집을 매수하려는 분들은 수많은 뉴스와 지표를 접할텐데요
이보다 더 중요한 것은 ‘행동하는 것’이라고 말씀드리고 싶습니다.
마지막으로, 10·15 대책은 “시장 흐름이 바뀌었다”는 신호탄입니다.
이제부터는 입지와 투자기준, 내 상황에 맞는 행동으로 투자 전략을 다시 세워야 합니다.
“잠시 멈춰서 가야 할 때와 뛰어야 할 때를 구분할 줄 아는 사람이 결국 기회를 잡는다.”
꾸준히 준비하고, 흔들리지 말고, 한 걸음씩 나아가면 그 길이 결국 여러분들의 미래가 됩니다.
정책은 변해도, 본질은 변하지 않습니다.
그렇기 때문에 지금 해야 할 일은 단 하나
‘내가 감당할 수 있는 기준을 세우고, 시장을 지켜보며 준비하고 실행하는 것’
그게 바로 2025년 부동산 시장을 이겨낼 유일한 전략입니다.
매일 한 발짝, 꾸준히, 될 때까지.
결국 시장을 이기는 투자자가 되시길 진심으로 응원합니다.
