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분명 세입자분 나간다고 했는데요 (feat. 우리가 헷지해야할 이사에 대한 리스크)[윤이나]
세입자분이 계약갱신권 안 쓰고 이사하기로 한 경우
[본 것]
- 세입자분이 계약갱신권을 안 쓰고 이사간다고 했다가 말을 바꿀 수 있다. 그렇게 되면 계획이 틀어진다.
- 갱신권 사용을 거절하려면 이사비 등 (최소 100만원) 금전을 주고 받아야 한다.
- 그리고 이사비를 주고받았다는 사실을 특약에 넣어야 한다.
[깨달은 것]
- 전세가 낮게 껴있는 물건은 협상할 수 있는 여지가 있다.
- 이사 여부를 확실하게 만들어 리스크를 줄일 수 있다.
- 확실한 액션과 증거가 필요하다.
- 이를 통해 시세보다 낮게 전세가 껴있고, 곧 만기인데 계갱권을 안 쓰겠다는 물건을
시세보다 저렴하게 사서 현재 시세로 전세를 놓을 수 있는 아주 좋은 물건으로 만들 수 있다.
[적용할 점]
- 동일한 상황이 올 수 있다. 매수에서도 매도에서도.
- 매수 시 전세가 낮게 낀 물건이 있다면 이사 갈 의향이 있는지 확인. 매수자 입장에서 혹시 이사 가실 의향 있으시면 이사비 지원해준다고 협상카드로 사용 가능. 정말 시세대비 많이 싸면, 예를 들어 2~3천 더 싸면, 500만원 이사비 주고 내보내고 전세 시세대로 맞추면 훨씬 이득. 매도인한테 매수 조건으로 이 내용으로 협의
- 매도 시에도 활용 : 전세가가 많이 오른 상황. 내 물건에 전세가 낮게 껴있을 때. 신규 계약 말고 매도할 생각인 경우, 세입자한테 미리 확인받아놓기. 매도할건데 혹시 근시일 내에 이사하실 생각 있으시면 이사비 지원해드릴게요. 빈집으로 만들고 매도를 용이하게 만들기
