안녕하세요
선함에 빛이 나는 투자자, 사람을 살리는 투자자
윤이나입니다.
올해 초 두번째 투자까지 가는 여정 중
다양한 매물들을 마주했는데요.
하나하나 매물에 대해
깊게 연구할 때마다 깨달은 바가 많은데,
그 중 ‘매매가가 너무나도 쌌던 가압류 물건’ 에 대해 남겨보려 합니다.
매매가가 아무리 봐도 너무 싸다
투자를 진행할 당시,
선호도가 아주 높은 생활권 21년식의 신축단지에 눈이 멀어
가압류 물건을 투자하려 했던 사례인데요.
당시 시장은 슬슬 불이 붙어
더이상 매매가가 깎이지 않는 시장이었어요.
이미 거래가 왕왕 되고 있는 상황이었기에
매도자에게 매매가 협상을 시도해도
크게 받아들여지지 않는 때였습니다.
그런 시장에서 무려 1500만원이 싼
로얄동의 매물이 등장했습니다
가슴이 떨렸습니다.
매도자의 상황은요
매매가가 싸다는 것에만
집중했지만,
사실 이 매물은 근저당 71%에
가압류 1200만원이 걸려있었습니다.
가압류만 봐도
매도자는 매우 급한 상황이었고
더불어 하루에 1-2회 부동산을 오실 정도로
매도의사를 강하게 전한 분이셨습니다.
제가 집을 본 이후부터
"얼마면 할거에요, 내가 가격은 최대한 맞춰볼게"
사장님 말씀대로라면
가격조정도 더 될 것 같아보였습니다.
꼭 사고싶은데,
정말 괜찮을까?
근저당?
‘근저당’ 단어만 들어도 참 생소하고 어렵더라구요.
간략히 정리하면
‘근저당’이란 은행에서 집을 담보로 대출 해준 금액을 말하는데요.
예시로 1억 원 빌렸다면 미래의 이자 및 추가 채무를 고려해서
120~130% 정도로 설정하게 되고 이를 ‘채권최고액’ 이라고 합니다.
어떻게 해야하나요?
1) 근저당이 70 - 80% 정도 잡혀있을때는
특약을 넣고 매수할 수 있습니다
매수특약에 넣어야할 사항 2가지
ⓐ 추가 대출은 금지한다의 조건
ⓑ 잔금시에 근저당 말소한다의 조건
2) 근저당이 80% 이상 잡혀있을 때는
조건을 잘 봐주세요
혹시 이런 경우가 발생할 경우에는 반드시 ‘대출잔액증명서’를 먼저 떼봐야하는데요.
만약 (채권최고액과 계약금, 중도금을 합한 금액)이 전체매매가보다 적다면 매수가 가능한 물건이며
전체 매매가보다 크다면 매수가 어려워집니다.
ⓐ 채권최고액 + 계약금 + 중도금 < 전체 매매가 → 매수고려가능
ⓑ 채권최고액 + 계약금 + 중도금 > 전체 매매가 → 매수고려 거의 불가능
>> 제 사례의 경우
근저당 71%로 특약을 넣고 매수할 수 있는 조건이었습니다.
가압류도 있던데요…
가압류?
쉽게 말해 '자산 동결' 조치인데요.
채무자가 돈을 상환하기 전까지 부동산이나 계좌를 마음대로 처리하지 못하도록
법원에서 임시로 묶어두는 것을 말합니다.
어떻게 해야하나요?
현 지방시장은 절대적으로 매매가가 싼 물건들이 많기에
왠만하면 다른 매물후보를 선택하는 것이 좋습니다:)
ⓐ 굳이 다른 선택지가 많은 시장에서 가압류가 걸린 물건을 선택할 필요는 없겠다
(등기를 가져오는 과정 중에 하나라도 삐끗하면 안되기에 초보자가 다루기 어려움)
ⓑ 전세입자 역시 가압류가 걸려있는 상태로는 들어오지 않을 것
가압류에 대해서는 언니님이 잘 정리해주신 칼럼도 있으니
참고해보시면 좋을 것 같아요.
https://cafe.naver.com/wecando7/11270301
>> 제 사례의 경우
가압류 1200만원으로, 이미 다른 신용대출 상으로
얼마나 많은 대출을 쓰고 계실지 알 수 없는 상황이었습니다.
따라서 이 물건은 제게 리스크 헷지가 되지 않는 조건이었습니다.
끝으로…
무조건 매매가가 싼 것에만 집중하는 것이 아니라
아무리 매매가가 싸고
투자금내 가장 좋은 물건이라고 하더라도
나에게도, 세입자에게도 안전하지 않다면 선택하지 않는다
는 투자에 관한 생각을 배운 시간이었습니다.
더불어
근저당과 가압류의 차이에 대해서도요.
‘저환수원리’ 중 ‘저평가’만 보면 마음이 두근두근할
많은 동료분들에게 도움이 되는 글이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
