안녕하세요 배당받는도비입니다.
권유디 튜터님께서 왜 실전반 1강부터 등판하셨는지 알 것 같습니다.
우왕좌왕하는 규제 상황속에서 명확한 방향성을 제시해주고,
그 어떤 상황에서도 흔들리지 않는 투자자가 될 것을 당부하는 진심이 느껴져서입니다.
#1. 북극성
서울이 토허제로 묶여 투자가 안된다는 생각에
마음이 어렵기만 하다면
목표를 생각하지 않고 문제에만 집착하고 있다는 겁니다.
나의 목표가 서울 투자가 아닌 경제적 자유라면,
서울 투자가 당장 어렵더라도,
목표를 이루기 위해 우리가 해야할 일을 해나가야하는 것이죠
마치 김동현 선수가 ufc경기에서 지더라도,
다음 날 운동을 나가면서 선수로써 해야할 일을 하는 것처럼 말입니다.
저도 경제적 자유라는 목표를 북극성으로 잡고,
지금 닥친 현실과 저의 상황에 맞는 최선의 행동을 해나가도록 하겠습니다.
#2. 거래가 안되는 지금이 기회
세낀 물건이 거래가 불가능해지면서 매물이 감소합니다.
급지별로,
1급지는 원래 토허제로 묶여있어 규제 전,후 변화가 없고
2,3급지는 매물이 줄어든 반면,
어느 정도 자금력이 있는 수요자들이
물건의 절대가격만 낮추면 대출 4억을 받을 수 있으니
수요에 큰 영향은 없고,
4,5급지는 매물이 줄어들고,
대부분 사회초년생들인 수요자들은 당장 대출이 적게 나오면서
수요에도 영향을 줄 수도 있지만,
생애최초, 서민실수요자, 신생아 대출을 통해서
대출을 받을 수 있다보니,
역시 수요에 큰 영향은 없습니다.
결국, 전체적으로 수요는 있지만 매물이 감소하면서 거래량이 줄어드는 상황이기 때문에
규제로 인해 눈치를 보는 지금 이 순간이 기회가 될 수 있다는 것입니다.
지금 시장의 모습은
과거 강남부터 오르기 시작하다가
역대급 규제에도 아랑곳 않고 폭풍 상승기를 맞이했던 시기와
비슷한 흐름을 보이고 있습니다
따라서 내년 규제완화가 되었을 때 진입하면
경쟁이 치열해서 늦을 수 있기 때문에
지금 개인의 상황과 투자금에 따라 행동에 옮겨야함을 배웠습니다.
#3. 투자와 직결되는 저환수원리
1) 저평가 : 전고점을 넘지 않는 단지 중에서 좋은 것.
전고점을 넘은 아파트는 많이 오른 만큼 크게 하락할 수 있습니다.
하락에 대응이 된다면 접근할 수야 있지만 안정적인 투자를 위해서는
현재 수도권 시장에서 전고점을 넘지 못한 단지를 절대적으로 저평가되어 있다고보고,
그 안에서 ‘더 싼’ 단지를 찾는게 아니라 ‘더 좋은’ 단지를 찾아야 한다는 것을 배웠습니다.
지난달 임장지 결론을 낼 때,
더 좋은 단지였지만 전고점 대비 하락율이 적다는 이유로
덜 좋지만 전고점이 더 많이 하락한 단지를 우선순위로 두었는데
이번 기회에 저평가를 보는 관점을 명확히 배우고
투자 결론을 도출해내는 과정에 대해 복기하는 시간이 되어 좋았습니다.
2) 환금성 : 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직이는가?
300세대 이하는 매도가 쉽지 않다는 것은 알고 있었지만,
막연히 선호도 높으면 그래도 수요가 몰리니까 찾지 않을까? 생각을 했었습니다.
그러나, 선호도가 높은 단지라도 세대수가 작으면
하락장에 거래 자체가 이루어지지 않고
따라서 상급지로 갈아타기 좋은 보합 또는 하락장에
기회를 놓칠 수 있다는 것을 배웠습니다.
3) 수익성 : 지금은 수익금
튜터님께서
과거 부동산 투자에 대한 기대감이 없을 때.
매매가가 보합하고 전세가율이 상승하여 최고 전세가율이 되면서
전세의 매매로의 전환과 함께 대세상승장이 펼쳐지는 합리적인 시장이었다면,
현재는 부동산으로 상승의 과실을 누렸던 경험이 있어
부동산을 투자재로 인식하는 경향이 강화되면서
전세사율이 올라올때까지 기다려주지 않고 상승을 하고,
또 사이클 주기도 짧아졌습니다.
따라서 현재 수도권 투자는
높은 전세가율로 투자금을 줄여 수익률을 극대화하는 것보다
어차피 장기투자를 하면 수익률은 200% 달성한다고 생각하고
현재는 내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지를
선택하는 방향이 유리하다는 것을 배웠습니다.
지난 수도권에서 앞마당을 만들면서
‘아 조금만 더 전세가율이 올라와주면 좋겠다’ 생각을 많이 했었는데
투자 단지를 뽑을 때,
수익률보다도 더 큰 수익금을 안겨줄 수 있는가를 고민해보겠습니다.
4) 원금보존 : 지금은 전저점
저는 원금보존에 대해서
매매가가 전세가 밑으로 떨어지지 않으니
전세가율이 높을 수록, 전세가 하방 지지선이 되어
그만큼 안정적인 투자가 된다고 배웠습니다.
하지만 권유디 튜터님께서는
보통 매매가는 전저점을 뚫고 내려가지 않는데
현재 수도권 시장은
전세가가 아직 매매가의 전저점을 돌파하지 못한 상황이기 때문에
전세가율보다는 전저점을 보는 것이 원금보존 측면에서 더 맞다고 하셨습니다.
반면, 본격적인 상승장에서는
매매와 전세 사이가 줄어들면서
매매가가 치고 올라가는 단지와
그렇지 못한 단지가 있기 때문에
이때 전세가율이 높은 단지는
원금보존 측면에서 유리하다는 것을 알았습니다.
원금보존을 무조건 전세가율의 관점에서 접근했는데
전세가가 전저점을 돌파하지 않았다면,
전저점을 기준으로 원금보존을 파악해보겠습니다.
5) 리스크 : 월세 물건, 전세 대기 물건
세입자 승계, 주인 전세 가능한 물건 위주로 보되,
월세 만기가 얼마 남지 않는 물건에서
보증금을 주고 세입자가 퇴거할 수 있는 경우가 있기 때문에
월세낀 물건도 살펴봐야 한다는 것을 배웠습니다.
#4. 위기는 항상 기회와 같이 찾아온다.
튜터님께서 수도권 투자를 위해 최선을 다해 매물임장을 하니
부동산 사장님들로부터 연락이 왔다는 말씀을 듣고
속으로 뜨끔했습니다.
매번 많은 매물을 보았지만,
사장님들로부터 이후에도 연락을 받은 경우가 거의 없었기 때문입니다.
이번 임장지에서 반드시 투자한다는 생각을 가지고 매물임장을 해서
진짜 투자를 해야할 때에 기회를 잡을 수 있도록 하겠습니다.
#5. 나는 지금 대가를 치르는 중이다
요즘 불현듯 이걸 언제까지 해야하지 하는 생각이 들 때가 있습니다.
끝이 안날 것 같다는 막연함에 괜히 자기연민에 빠질 때도 있습니다.
하지만 권유디 튜터님 말씀을 듣고 제가 10억, 20억 그 이상의 부자가 되기위해
대가를 치르는 과정이라는 것을 새삼 깨닫게 되었습니다.
소중하게 얻어낸 실전반에서
현재 부자가 되기 위해 무게를 견디고 있다는 마음가짐을 가지고,
끝까지 가열차게 한달을 배워보겠습니다.
