[실전 33기 꿈을 말해봐 다 ㅇ1루어질지니 꿈배] 등기는 남는다

안녕하세요. 꿈의 배낭여행가입니다. 

이번 강의는 현재 시장에서 어떻게 행동을 해야하는지, 그리고 투자 원칙에 대해서 말씀 주셨습니다. 

목표를 명확하게!

저희가 월부에 온 목적이 단기적으로 투자이긴 하지만, 노후준비, 조기은퇴를 위한 것이기 때문에, 현재 수도권 투자가 어렵다고 해도 그 상황안에서 할 수 있는 투자를 하면 된다는 것을 말씀 주셨습니다. 

다시한번 우리는 서울 투자를 하기 위해서 월부에 온 것 아니라, 노후준비를 위해 왔다는 그 목표를 상기할 수 있었습니다. 

투자원칙: 저환수원리

저환수원리 수도 없이 들어본 말이지만, 그 안의 의미를 시장에 맞게 이해할 수 있었고, 

특히나 원금보존에서 전세가율을 보는데, 이는 시장 상황에 따라서 전세가율을 바라보는 관점이 달라질 수 있음을 배웠습니다. 

제가 처음 월부에 왔을때 원금보존으로 전세가율 80%를 봤는데, 이게 지금은 사라졌는데 그 이유를 알게 되었습니다. 

튜터님 투자 사례

지방 매도 후 수도권을 매수한 사례를 알려주셨는데요. 

저도 지방 매도를 해야하는 입장에서 막연하게 매도를 어떻게 하지, 걱정을 하고 있었는데 어떻게 하면 저승사자 부동산 사장님을 만날 수 있는지 배웠습니다. 또한, 그 저승사자 부동산 사장님 중에서도 매물수, 그리고 부동산 위치에 따라 어떤 부동산 사장님을 선택하는지 튜터님의 생각을 배웠고, 생각지 못한 부분이었습니다. 

매도 사례에서 금융비용을 아끼고자 세입자에게 전세도 구해주셨는데, 이것보다는 실거주에게 팔 수 있는 조건을 잘 만들어 놓는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 튜터님의 경험을 레버리지 하면서 깨달았습니다. 

BM 추후 매도시 이를 그대로 적용해보고자 합니다. 

지방 매도 후 수도권 갈아타기에서 튜터님께서는 12%의 취득세를 냈어야 했는데, 그럼에도 불구하고 투자 하신것을 보면서 나라면 그게 가능했을까? 그 피 같은 1억 2천을 그냥 취득세로 사라지는 것이 너무 아까워서 투자를 못했을것 같았습니다. 하지만, 이를 감수하고 투자하지 못했다면, 지금은 아예 수도권 투자가 안됐을 뿐더러, 지금의 수익은 없었겠다는 생각이 들면서, 편익과 비용을 잘 따져보고 투자 가능할때 최선의 단지에 투자해야함을 다시한번 배웠습니다. 

이번 한 달 동안 적용할 점

현재 상황 (약점)

매물임장시 수리해야하는 부분을 기억하는 것이 어렵다. 점유자에게 이사 어디로 가는지 꼭 물어볼 것.(들어가기 전에세입자인지, 매도자인지 묻지 않고 들어가서 이 질문을 놓치는 경우가 많다. 집 들어가기 전에 부동산 사장님께 문의)

임보

개발계획을 동료들처럼 화려하게 쓰는것이 어렵다. 도시개발계획을 읽으면서 어떤 부분에 초점을 맞춰서 일겅야 하는지 잘 모르겠다. 그래서 아실이나, 네이버부동산, 호갱노노에서 개발계획을 참고해서 재개발, 재건축, 그리고 교통 정도만 정리하고 있다. 

단지 분석시에 어떤 것을 더 뽑아내야할지 어렵다. 입주민의 comment까지 읽을 시간이 부족하다.

결론에서 0억대별 저평가 단지를 뽑고 5분위 시세표를 업데이트 하는데, 솔직히 내 투자금에 들어오지도 않는 11억 이상 단지들을 비교평가할때는 의욕이 급격하게 떨어진다…

개선방향

1주차: 사임에서 개발계획을 교통 호재 위주로 정리를 해볼것

2주차: 단지분석 시, 선호 요소가 무엇일지, 어떤 요소가 더 우선인 선호요소일지 검증해보자. 입주민의 comment도 함께 녹여보자

3주차: 매물임장시 수리해야하는 부분을 엘베로 가는 부동산 사장님이 보시기 전에 카톡으로 빠르게 정리한다. 점유자가 누구인지 반드시 들어가기 전에 알고, 이사 질문. 부동산 하나 끝날때 1등빼고 나머지는 기억에서 지우자.

4주차: 투자 가능한 단지 위주로 비교평가 우선시 하되, 8, 9억대까지도 넓혀서 비교평가 해보기

이번 한 달 남편이 독박육아를 하고, 아들과의 시간을 할애해서 실전반에 임한 만큼, 튜터님의 뇌를 이식한다는 마음으로 임하겠습니다.