제 목표는 서울 수도권 집 한 채 투자가 아닌 노후준비, 우리 가족의 행복입니다.
안녕하세요.
이제는 고민말고 행동해야할 때, 고민말고행동입니다.
아직 첫 실전반 수강이 얼떨떨한 초보 수강러입니다.
기초강의 때 뵈었던 친숙한 권유디 튜터님께 듣는 ‘실전반’ 첫 강의는
기초반때와는 또 다른 클라스도 느껴졌습니다.
2025.10.15 부동산 대책 이후 현 시장 상황
- 공급 부족, 서울 전 지역 토허제 지정으로 인한 전월세 물량 부족 심화
세낀 매물 들어감에 따라 매물 갯수 감소
→ 거래 건수 자체가 급감했으나 아직 거래 가격은 떨어지지 않고 눈치 보기 장세
→ 투자자에게는 위기가 기회다!!
[ 알게 된 점 + 느낀점 ]
시장이 우왕좌왕하고 있는 이 시점이 오히려 기회다.
이전 실거래가 보다 더 비싸지 않게 사는 것이 중요하다.
이제는 더욱 가격이 아닌 가치에 집중하여 보석을 골라내야 한다.
그러려면
할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하고 ‘할 수 있는 것’에 집중해야 한다.
지금 서울 부동산 시장을 주도하는 것은 투자자가 아닌 실수요자(실거주자)임을 알고(이해하고) 시장을 바라보며
과거 동안 역사적으로 벌어졌던 일로 부터 앞으로 어떤 일이 일어날지를 생각해 볼 수 있다.
조급할 필요는 없지만, 기민하게 손과 발이 바쁘게 움직여야 할 때!
[ 적용할 점 ]
- 최근 1호기 투자한 나는 강도가 높은 정부 규제 이후 시장에서 벌어지는 일을 알고 추후 복기를 위해 기록해 둔다.
- 투자금이 없을 때도 앞마당을 늘리고, 제대로 된 앞마당을 늘리기 위한 임장, 임보 실력을 쌓는다.
전고점 대비 하락률이 크게 중요하지 않은 시장.
→ 전고점 이하인 단지 중 가장 가치 있는 단지, 내가 투자 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 하면 되는 시장
저환수원리의 진짜 의미
- 저평가 → 가격이 가치에 비해 싼가? 절대적 저평가 기준은 이제, 전고점 이하다.
" 좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이
평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다."
서울 강남 1시간 이내 거리에 저가치 단지는 없다.
우선 순위에 차이가 있을 뿐.
무엇이 더 나은 가치의 단지인지를 아는 능력이 필요.
같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 것, 상대적 저평가 전략이 필요하다.
환금성 → 내가 사려는/산 아파트는 내가 팔고 싶을 때 매도 가능한가? 주변 비슷한 가치의 단지들과 비슷한 가격 흐름을 따르는가?
- 수익성 → 투자금 대비 얼마로 회수할 수 있는가? 수익률 vs 수익금 둘 다 중요하지만 시기마다 어느 것이 중요한지는 달라질 수 있다. 지금은 수익금에 집중하여 투자금으로 할 수 것 중 가장 좋은 것에 투자해야 할 때.
- 원리금보존 → 최악의 상황에서 이 단지의 가격이 얼마나 떨어질까?
전저점과 현재 가격 수준을 비교해 본다. 지금은 전세가율이 크게 중요하지 않음.
현 시장상황상 전세가가 떨어질 확률은 적다.
리스크 관리 → 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?
잔금 리스크 낮추기, 신규 전세 맞추기, 무리한 대출 이용하지 않기(필요시, 1년 저축액 수준만 활용)
[ 알게 된 점 ]
- 투자금을 줄이려 하기 보다는 가치가 더 좋은 물건을 선택해야 한다.
- 현 시장 상황을 봤을 때 역전세 리스크는 향후 2-3년간은 없다. (공급 부족, 수요는 여전 혹은 상승)
- 저환수원리의 우선순위는 없다. 모두 만족해야 투자 가능! 조금 덜 벌더라도 망하지 않는 투자.
[ 적용할 점 ]
- 최근 실행한 1호기 투자에 대해 저환수원리를 다시 한번 복기해 본다.
- 투자금이 바닥났어도 다음을 위한 실력(가치를 판단할 수 있는 안목)을 쌓고 앞마당을 늘려 나간다.
권유디 튜터님의 남다른 실전강의 감사합니다!
저환수원리, 잊지 않겠습니다.
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