안녕하세요 오마하가 아닌 월부의 현인이 되고 싶은 전티라노입니다.

이번 2강은 양파링님께서 강사로 열정적으로 강의해주셨는데요. 

제가 1호기를 투자한 지역이기도 하고, 제가 아는 A지역에 대한 생활권별, 단지별 선호도에 대해서 양파랑님께서는 어떻게 보셨는지 그렇게 보신 이유는 무엇일지에 대해서 알게 된 귀중한 시간이었습니다. 

또한 양파링님은 지역분석을 하실 때 어떤 순서와 과정을 통해서 하시는 지 BM할 수 있는 소중한 시간이었습니다.

현재 서울 및 수도권 시장 상황 

본격적인 A지역 분석 강의에 앞서 현재 10. 15.대책 이후 시장 상황에 대해서 말씀해주셨습니다.

‘지금이 투자하기 정말 좋은 시장이다. 현재 살 수 있는 것 중 가장 가치있는 것을 사라’ 이 한마디로 모든 게 요약될 거 같습니다. 

물론 규제가 있어 대출에 제약이 있고, 실거주 의무라는 허들도 있지만 그에 따른 경쟁자도 줄어들어 오히려 무주택자나 1주택 갈아타기를 노리는 사람들에게는 기회가 될 수 있다 라고 이해를 했습니다.

A지역 분석

-지역 선택 이유

해당 지역을 봐야하는 이유에 대해서 현재와 미래가치 그리고 가장 중요한 가격에 대해서 말씀해주셨습니다. 여기서 가장 중요한 현재 가격에 대해서 강사님께서는 비슷한 다른 지역의 가격과 비교해보면 현재 가격이 저렴하다고 생각할 수 밖에 없다고 하셨습니다.

저도 매월 KB주간시계열을 보면서, 시세트래킹을 하면서 해당 지역이 아직 저렴해서 여기에 2호기를 해야 하나.. 이런 고민을 했던 적이 었었습니다 ㅋㅋ  그리고, 미래 가치에 대한 설명을 들으며 좋아질 A지역에 대한 청사진도 그려보았습니다.

-지역현황과 생활권별 입지 

-해당 지역에 대해서 세대당인구와 교통 및 환경 등 입지 요소를 통해 생활권별 특징을 설명해주셨습니다.

특히 생활권별 가격을 결정하는 요소가 무엇일지에 대해서 생각해 봐야하며, 해당 생활권에서는 이러한 요소들이 어떤 이유로 중요하다고 설명해주신 부분은 정말 공감됐고, 다른 지역 분석에서도 적용해봐야겠다고 생각했습니다.

또 제가 기존에 생각했던 중요 요소가 맞았는지 강사님의 시선과 맞춰볼 수 있는 시간이기도 했습니다. 

-생활권 내 특정단지들을 통해서 왜 특정 입지요소들이 가격을 결정하는 지에 대해서 설명해주셨는데, 아는 단지이기도 했고, 단지 특징에 대해서 자세히 설명해주셔서 더 이해가 잘 되었습니다. 또한 현장에서 확인하지 않으면 알기 어려운 상황에 대해서도 함께 설명해주시면서 지도만으로 판단하지 말라는 말씀도 깊이 공감됐습니다.

-정말 놀란 점은, 제가 1호기 투자과정에서 겪었던 혼란(?)에 대해서도 그 지역 특징으로 집어 내 주신 점입니다. 정말.. 강사님 모르는게 없으시다는 걸… 아.. 이러면 제가 건방진건가요?ㅎ 중요한 점은 실제 투자하듯이 해당 지역을 정말 파서 흡수(?)해야한다는 거라는거.. 선호도나 지역 특징에 대해서 빠삭히 알아야 기회가 왔을 때 투자여부를 결정할 수 있다는 겁니다.  

-공급과 관련해서 해당 지역은 적정 수요 이상의 과 공급이 아니더라도 전세와 매매에 영향을 받는다는 말씀이 인상적이었습니다. 제가 투자할 당시에 겪기도 했던 상황인데, ‘해당 지역의 특징으로 봐야겠다’. ‘향후 1호기 임대나 매도 과정에서 고려해야겠다’는 생각하게 되었습니다. 물론 강의에서는 이러한 시점에 투자하는 것도 좋다고 말씀 주셨습니다.

-A지역을 통해 배우는 서울수도권투자

 -A지역에는 OOOO은 없지만 OOO은 있다. 사실 저는 OOOO에 광적으로 집착했습니다. 최근에 옅어지긴 했지만 과거 생활권이나 단지를 볼때 정말… 단지가치에 거의 9할 이상?ㅎ 온전히 그 자체의 가치를 부여하지 못했던 거 같습니다. 강사님께서는 OOO에 대해서 말씀 주시면서 이러한 요소가 주는 장점들에 대해서 설명해주시고 다른 지역에서도 그러한 단지들을 찾으라고 말씀 주셨습니다.

-A지역 투자전략

해당 지역에서 투자할 때 어떤 생활권과 단지를 먼저 봐야할 지에 대해서 자세히 설명해주셨습니다. 특히 우선순위가 있으니 후순위 단지를 사지 않도록 유의하라는 말씀을 계속해 주셨습니다. 그 만큼 후 순위 단지는 흐름도 늦게 오기 때문인데요..  다소 극단적인(?) 단지 비교가 있었고, 같은 금액으로 후순위 단지 투자 시 어떤 결과를 초래(?)하는지에 대해서 절감을 넘어 공포를 느끼기에 충분했습니다.

-내가 살 수 있는 집

규제 지역에 투자하는 것을 전제로, 실입주에 필요한 대출가능 금액을 한눈에 보기 쉽게 표로 만들어서 보여주셨고, 이를 통해서 해당 금액대 단지들을 나열한 후 우선순위 단지를 고르는 방법까지 알려주셨습니다.(떠먹여주셨다는 표현이 맞을 듯합니다)

저는 여기에서 강사님께서 어떤 방법으로 단지를 골라내시는지 BM할 수 있었습니다. 예산을 바탕으로 투자가능한 다지를 소팅한 후에 4가지 요소를 기준으로 투자 검토하는데, 검토한다고 꼭 그 안에서만 결정할 필요는 없다는..ㅎ 저는 항상 하나늘 정해야한다고 생각했는데, ‘오 이런 결정도 할 수 있구나..’ 다들 알고 계셨을 수도 있지만 저는 꼭 1등 뽑아내야한다는 그런 강박 같은 게 있어서 강사님처럼 하지 못했던 거 같습니다.

BM할 점

-1호기 임대나 매도 시 지역 공급 및 인접 B지역 공급 고려하기!!!

-해당 지역 가격 수준에 대해서 비슷한 지역 가격과 비교해보기(단지vs단지) KB시계열보다 직관적이다. 

-단지분석 시 OOO에 대한 가치를 조금 높게 보기!!

-살 수 있는 것 중 가장 가치 있는 것 사기!! 

-신축입주예정으로 환경이 개선되는 단지가 있으면 이후 모습을 그려보고 그게 안되면 그러한 과정을 거친 단지를 보라

긴 시간 열정적으로 강의해주신양파링님께 다시 한번 감사드립니다:)