안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘의 인사이트입니다.
해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다
(11월 4일 공유)
돌이켜보면 22년 하반기는 참 좋은 기회였습니다. 하지만 그때 용기 있게 매수한 사람이 몇이나 있었을까요? 이렇게 자신 있게 떠드는 저조차 올파포를 멍청하게 놓쳤죠. (물론 현금 10억이 없긴 했지만요..)
23년에 여러 포스팅을 통해 22년 말이 가장 좋은 기회이긴 했지만 아직 늦지 않았고 지금 매수해도 충분히 괜찮다는 조언을 많은 분들께 드렸습니다. 그렇게 벌써 2년이 넘는 시간이 흘렀습니다. 운이 좋은 건지 나쁜 건지 2년 동안 정말 많은 상승이 있었고 지수로는 표현하기 어려울 만큼 큰 금액이 올랐습니다.
20억이었던 리센츠는 35억이 되었고, 15.6억까지 떨어졌던 마래푸는 25억이 되었습니다. 2년이 안되는 시간 동안 15억, 10억씩 오른 겁니다. 물론 서울 전체가 이렇게 오른 것은 아니고 인기 단지들이 유독 많이 오른 감은 있지만, 이보다 더 상급지 가격이 50억 이상을 달리고 있기 때문에 이렇게 오른 가격이 한편으로는 당연한 결과처럼 느껴지기도 합니다.
저 또한 여러 포스팅과 영상에서 현재는 가격이 떨어질 유인이 적고 시중에 돈은 계속해서 풀리고 있으며 코스피도 4천이 넘는 시대가 됐으니 부동산이 떨어질 확률보다는 더 오를 확률이 높다고 말씀을 드렸습니다.
그런데 이렇게 말씀을 드리면서도 한편으로는 마음이 불편하고 불안했습니다. 오늘 아침 샤워를 하면서 문득 그 이유가 뭔지를 찾았습니다.
가장 큰 리스크는
가격의 고평가다
벤자민 그레이엄의 명언이죠. 아무리 좋은 기업이라도 비싼 가격에 사면 그것이 바로 가장 큰 리스크라는 이 철학은 버핏과 멍거의 투자 철학에도 영향을 미치며 지금까지도 많은 사람들이 투자의 격언으로 삼고 있는 말입니다.
겉으로 보기에 아무런 위험이 없고 떨어질 이유가 보이지 않더라도 가격이 비싸다면 그것 자체가 리스크이기 때문에 이것만으로도 가격이 하락할 수 있다는 것이죠. 과거 닷컴 버블, 일본의 부동산&주식 버블, 21년 한국 부동산의 하락도 모두 가격의 고평가에서 기인했습니다.
물론 어떤 하락이든 그럴듯한 이유들이 뒤에 붙습니다. 21년 한국 부동산의 하락은 급격한 금리 인상이라는 이유가 붙었지만 더 근본적인 원인은 가격의 고평가였다는 거죠.
그렇다면 가격의 고평가를 판단할 수 있는 기준은 어떤 것들이 있을까요?
1. 사람들의 심리
(떨어지지 않을 거라는 확신)
버블의 시기에는 언제나 사람들의 확신이 있었습니다. 그리고 그 시기가 영원히 지속될 것 같다는 막연한 기대감이 팽배해있는 시기였죠. 저는 지금 서울의 부동산 시장이 그렇다고 생각합니다. 사람들은 서울 불패를 외치고 있고 양극화와 M2 유동성 증가 그리고 공급 부족까지 모든 요소들이 서울의 부동산이 상승할 수밖에 없다고 말하는 것 같습니다. 이런 정보들이 빨라졌기 때문에 사람들은 더 급하게 서울이라는 성 안으로 들어오려고 하고 있고 정부는 더 이상 그 성으로 들어오지 못하게 더 높이 그 성벽을 올리고 있죠.
그런데 돌이켜보면 하락이 시작되기 전인 07년과 21년도에도 똑같은 믿음이 있었습니다. 그때도 하락할 이유는 전혀 보이지 않았습니다. 그런데 예상치 못한 변수인 서브프라임모기지, 금리 7배 인상 등의 이슈가 터지며 가격이 빠졌던 것이죠. 원래 리스크는 우리가 모르는 상태에서 얻어맞는 것입니다. 알고 대비하면 그건 리스크가 아닙니다.
저는 이번에도 마찬가지로 생각합니다. 서울 부동산은 떨어지지 않을 거라는 믿음은 이미 굳건히 형성되고 있고 미래의 수요까지 충분히 끌어다 썼다고 생각합니다. 여전히 사람들은 맹신하고 있고 서울 집을 산 사람과 사지 못한 사람을 구분하며 바보로 취급하고 있습니다. 고평가의 첫 번째 기준인 사람들의 믿음 영역은 확실하게 통과를 한 모습이죠.
2. 전세가율
통계 기관마다 차이가 있지만 리치고 통계를 기준으로 봤을 때 서울의 평균 전세가율은 52.3%입니다. 과거 가격 거품 구간이었던 07~08년에는 37.3%까지 떨어졌었고 지난 하락장인 22년에는 47.9%까지 떨어졌습니다.
그런데 현재 서울의 전세가율은 44.9%입니다. 물론 향후 입주 물량이 적기 때문에 전세가가 오를 것이 확실시되는 상황에서 이 전세가율은 더 높아질 확률도 있습니다 (매매가가 더 오르지 않고 현재 수준에 머물러있다면요) 하지만 현재 전세가율 자체가 버블 수준으로 낮다는 것은 누구도 부정할 수 없는 사실입니다.
서울 주요 단지의 전세가율을 보면 더 심각합니다. 재건축 단지가 아닌데도 30% 밑으로 떨어진 단지도 보이고 상급지 주요 단지들은 거의 30~40% 정도로 형성이 되어 있습니다. 평균 전세가율은 50%가 넘는 곳인데도 말이죠.
전세가율이 낮다는 것은 그만큼 매매가에 거품이 껴있다는 뜻입니다. 실거주 가치인 전세가 대비 투자 가치가 포함된 매매가의 비율이기 때문에 전세가율이 낮다는 것은 그만큼 투자 가치가 미리 선반영되었다는 이야기거든요.
예를 들어 21년 버블 정점일 때 리센츠의 전세가율은 45%였는데 지금은 35% 수준입니다. 반래퍼는 22년 43% 수준이었는데 현재 33% 수준이고요. 물론 이 수치는 급지가 내려갈수록 조금씩 올라갑니다. 예를 들어 전답뉴타운의 대장인 크래시티는 21년에 40% 수준이었는데 현재 42% 수준이고, DMC의 디파자는 21년 49% 수준이었는데 현재도 49% 수준입니다.
상급지로 갈수록 거품이 껴있다는 것이 수치로 보이는 셈이죠. 히지만 거품이 껴있다고 반드시 하락하는 것은 아닙니다. 이 거품이 계속해서 유지되면서 거품어 조금씩 걷힐지(전세가율이 올라갈지) 아니면 이 상태가 유지되면서 터지지 않고 버틸지 이것도 아니면 거품이 더 커질지는 아무도 모르는 일입니다. 이것 버핏 할아버지가 와도 모릅니다.
아니 그래서..
사라는 거야
말라는 거야..
더 오른다는 거야..
떨어진다는 거야..?
사실 저도 모르겠습니다. 머리는 상급지가 거품이라는 것을 알겠는데 마음은 더 갈 것 같은 느낌인 거죠. 지금 사면 비싼 가격에 산다는 걸 머리로는 알겠는데 어차피 10년 뒤를 보면 지금보다 비싸질 거라고 생각이 되니 지금이라도 사야 된다는 마음이 생기는 거죠. 저도 여러분들과 똑같습니다. 사실 투자는 머리보다 야수의 심장이 이기는 경우가 많습니다. 그래서 지금 고평가된 상급지를 사지 말라고 말씀을 못 드리겠습니다.
하지만 중요한 것은 지금이 어느 정도 거품이 껴있는 구간임을 인지하고 매수하는 것입니다. 이걸 알고 사는 것과 모르고 사는 것은 큰 차이가 있습니다. 거품인 것을 알고 사면 진짜 하락이 와도 쉽게 던지지 않습니다. 20~30% 정도 떨어진다고 하더라도 어차피 10년 이상 보고 매수를 했기 때문에 조금 더 차분하게 하락장을 견딜 수 있는 거죠. 하지만 더 오른다는 생각만 가지고 매수하거나 정말 무리해서 매수를 하면 버티기가 쉽지 않습니다. 좋은 것을 사는 것이 가장 중요하지만 타이밍도 중요한 이유입니다.
저는 제 자산의 90% 이상이 부동산이기 때문에 부동산이 떨어지지 않았으면 좋겠습니다. 그런데 왠지 마음 한편에 불안감이 있습니다. 이것이 투자자의 촉인지 아니면 쓸데없는 걱정인지는 나중이 되면 알게 되겠지만 지금은 싸지도 않고 사기 좋은 타이밍도 아니란 생각이 듭니다.
가장 큰 리스크는
가격의 고평가다
과연 이 격언은 이번 사이클에서도 통하는 말일까요?
여러분 스스로 이 물음에 답을 내리다 보면 많은 공부가 될 겁니다!
오늘의 인사이트도 많은 분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 행복한 하루 보내세요♡
오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.
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