안녕하세요 효확행입니다 :)
최근 여러가지 규제와 부동산 대책이 등장하면서 시장이 많이 혼란스러웠습니다.
당장 서울 투자를 준비하지 않았던 저도 혼란스러운 분위기를 고스란히 느끼게 되었는데요,
1주차 강의에서는 시장이 바뀔 때 투자자로서 어떻게 대응해야 하는지 배우는 시간이었습니다.
월부를 시작하고 1년 9개월이라는 시간이 흘렀는데
하락장부터 상승장 초중반의 시장 변화 속에서 어떻게 기준을 정해야하는지
배운 부분을 정리해보겠습니다.
#원칙은 동일하다
시장 상황이 변해도 바뀌지 않는 단 한가지는 저환수원리라는 투자 원칙입니다.
- 저평가 되었는가?
- 환금성이 좋은가?
- 수익성이 있는가?
- 원금보존이 되는가?
- 리스크를 감당할 수 있나?
투자를 하기 전에 이 5가지 질문을 통과해야 하는 것이 원칙입니다.
권유디 튜터님께서는 이 중 하나라도 충족하지 않으면 투자하지 않는다고 말씀하셨습니다.
그만큼 이 5가지는 절대적인 원칙이라는 것을 배웠습니다.
#기준은 시장에 따라 바뀐다
시장 상황에 따라서 바뀌는 것은 원칙에 적용하는 기준입니다.
- 전고점 대비 20% 이상 하락했는가?
- 300세대 이상? 저층/탑층이 아닌가?
- 수익률 200%를 달성할 수 있는 물건인가?
- 현재 전세가까지 떨어져도 감당할 수 있는가?
- 공급/전세 리스크는 없는가?
(제가 처음 시작했을 때의 예시로 현재 시장에 맞는 기준은 아닙니다.)
각각의 원칙을 평가할 때는 판단 기준이 필요합니다.
이 기준은 지금 시장의 상황에 따라서 달라져야 한다는 것을 배웠습니다.
가장 큰 예로 제가 처음 월부를 시작했을 때의 저평가 판단 기준은 <전고점 대비 -20%> 였습니다.
그 이상으로 가격이 빠진 단지들은 모두 절대적으로 저평가 되었다고 본건데요,
상승 기조가 시작된 지금 시장에서 이 기준을 적용하면
더 가치있는 물건보다 가치가 낮고 싼 물건을 투자 대상으로 고르게 될 가능성이 있습니다.
이런 실수를 범하지 않기 위해서 시장에 맞는 올바른 기준을 적용하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
하지만 전고점을 넘은 단지는 원금보존 측면에서 적합하지 않을 수 있다는 것도 고려해야 합니다.
과거에는 가격이 전세가 이하로 떨어지지 않는다는 기준으로 원금보존을 판단했지만
지금은 전저점까지 가격이 낮아질 수 있다는 기준으로 원금보존을 판단할 수 있습니다.
그런데 전고점을 넘었다는 것은 전저점에 비해 상대적으로 지금 가격이 훨씬 높다는 것이니
하락까지 고려해서 신중하게 접근해야 한다는 것을 배웠습니다.
#매매가 수준 vs 전세 리스크 헷지
투자자로서 물건을 싸게 사는 것은 매우 중요합니다.
이전 강의에서도 투자금에만 매몰되지 말고 매매가를 낮추려는 노력을 해야 한다는 이야기를 많이 들었습니다.
결국 수익과 직결되는 것은 싸게 사는 것이기 때문입니다.
하지만 지금처럼 전세 대출 규제가 있는 상황에서는
매매가가 좀 더 높더라도 전세 셋팅 리스크를 줄일 수 있는 선택을 하기도 한다는 것을 배웠습니다.
잔금 대비가 어려운 수도권에서는 시세 대비 너무 큰 차이가 아니라면
매매가 수준이 시세대비 조금 높더라도 전세 리스크가 없는 물건이라면 충분히 투자할 수 있다는 것입니다.
이전까지는 매매가를 낮추는게 무조건 중요하니
세가 높게 낀 물건이어도 매매가가 시세보다 높으면 투자 대상에서 제외했을텐데
현재 시장 상황을 반영해서 다른 방법도 고려할 수 있는거구나 배우는 시간이었습니다.
#본질은 규제/비규제가 아니다
10.15 규제가 나오면서 사실상 토허제 지역에서는 실거주 후 전세 이외에는 신규 투자를 진행할 수 없게 되었습니다.
그래서 많은 사람들이 비규제 지역으로 눈을 돌려 투자 물건을 찾고 있는데,
이 때 중요한 것은 비규제 지역끼리만 비교하면 안된다는 것입니다.
투자의 본질은 가치있는 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다.
그런데 규제/비규제만 생각하면 물건의 가치를 제대로 볼 수 없게 됩니다.
투자를 해야 하니까 비규제 지역 안에서 좋은 물건을 사는게 아니라
규제 지역의 다른 물건과 비교했을 때도 해당 물건이 충분히 가치가 있고 그에 비해 저렴할 때
투자를 결정해야 한다는 것을 배웠습니다.
저도 지금 수도권에서는 비규제 지역만 투자가 가능하니
토허제 지역은 비교평가에서 제외하면 되겠다는 생각을 하고 있었습니다.
현재 투자가 가능한 지역만 비교하는 것이 방법이라고 생각했는데,
규제 지역(=더 좋은 지역)에 있는 것보다 싸지 않다면?
그 물건은 가치대비 저평가 되어있지 않으니 투자 기준을 충족하지 않습니다.
규제와 비규제를 넘어 가치를 제대로 볼 수 있어야 한다는 것 꼭 명심하겠습니다!
혼란스러운 시장 상황에 대응하는 방법을 알려주신 권유디 튜터님께 감사합니다 :)
