안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.
다들 주말 잘 보내셨나요? 저는 주말에 회사 동료의 집들이를 잠시 다녀왔었는데요. 소위 일반인인 회사 동료와 이야기 나누는 자리에서 요즘 빠질 수 없는 재테크 이야기가 나오게 되었습니다. 특히나 자리가 집들이였던 만큼 부동산에 대한 이야기가 나올 수 밖에 없었는데요.
동료 A:“와…선배님 집 좋네요.”
동료 B: “부동산 사고 싶은데 너무 오른 거 아냐?”
동료 C: “그러게도 저는 사고 싶어도 돈이 없어가지고…”
동료들의 대화 속에서 내집마련을 한 집들이 집주인에 대한 부러움과 현재에 대한 허탈함을 느 끼기도 했었는데요. “oo년도 o월”에 매수했다는 말에 다들 부동산 어플을 통해 매수 시점의 시세와 현재 시점의 시세를 비교하며 말을 삼키는 모습을 보이기도 했습니다.
내집마련이라는 아늑한 공간이라는 모습에서도 부러움이 있었겠지만, 시세차익이라는 모습에 더 크게 부러움을 느끼는 게 느껴졌는데요.
“모든 부동산은 다 오른 거 아니야?”
“부동산 투자는 너무 돈이 많이 들어”
하는 분들께 제가 최근 2년 동안 겪은 부동산 시장과 여전히 최고의 가성비로 해볼 수 있는 투자 지역을 설명해드릴까 합니다. 제 개인적으로 제 회사 동료들도 이 글을 한번 봐주면 좋겠네요 ㅎㅎ (oo 대리님도 할 수 있어요!)
| 투자 할 때 가장 중요한 것 = 가격
최근 부동산 기사를 보면 대부분 상승/꿈틀 등이라는 표현으로 우리를 조급하게 만드는 것 같습니다. 그러나 대부분 투자처들이 그런 것처럼 기사의 텍스트로 혼동하시기 보다는 ‘가격’을 중심으로 투자처의 투자 매력도를 보시는 게 중요합니다.
이렇게 단기간에 급등한 단지들은 돈을 넣고 돈을 버는 관점, 즉 투자 관점에서는 오히려 안전마진을 줄일 수 있습니다. 급하게 따라가기 보다는, 아직 오르지 않는 곳은 어디일까 차분히 생각하면서 나은 투자처를 찾으려는 노력이 필요합니다. 즉 가격이 하락한 상황에서 오르지 않은 그런 곳들이 투자로 돈을 버는 관점에서는 더 적합하다고 볼 수 있습니다.
| 2년전부터 여전히 저렴한 곳 = 지방
현재 수도권 물건이 다 날라가는 것 같아서 허탈한 분들이 많으실까요? 저는 이 시기를 보면서 2018년 시작 된 지방 시장의 상승장이 떠오릅니다. 모든 단지가 그러한 건 아니지만, 7~80% 이상 단지가 2년 전과 비교해도 여전히 가격이 너무나 저렴한 상황입니다.
대체적으로 15%~20% 이상 가격이 떨어진 ㅅ
물론 싸다고 아무거나 사도 되는 건 아닙니다. 투자는 기본적으로 가치가 있는 곳, 즉 수요가 받쳐주는 사람들이 살고 싶어하는 그런 곳들에 하는 게 우선됩니다. 예시를 하나 들어드리겠습니다.
위 단지는 2017년식이라 비교적 연식이 나쁘지 않고 가격도 26%나 떨어져서 가격도 싸다고 말씀드릴 수 있습니다. 그러나 이 단지는 위치적으로 굉장히 외곽일 뿐더러 정주 인구가 굉장히 적고, 주변 상권도 약한 편이라 사람들이 매수로 거주하고 싶어하는 곳은 아닙니다.
지방 임장을 다니실 때, ‘대체 어디까지 들어가는 것이지?’ 하는 곳인데, 내려서 걷는데도 편안한 느낌을 주는 곳이 아니라면 그런 곳은 조심하시는 게 좋습니다.
이와는 달리 다양한 연령의 사람들이 정말 많이 사는 게 보이고, 아이를 양육하면서 키우기에도 모자람이 없어보이는 ‘소위 사람들이 살만하다고 느껴지는’ 생활권과 아파트들이 있습니다.
“사람들이 몰려 살면서, 거주환경도 좋은 데 가격이 많이 저렴해진 곳” 이런 곳이 우리가 타겟해야할 투자처입니다. 그리고 지방에는 이런 곳들이 굉장히 많습니다.
서울/경기 등의 수도권의 가격 수준을 말씀드릴 땐 ‘비싼 곳과 덜 비싼 곳들이 있어요’라고 말씀을 보통 드리지만 지방의 가격 수준을 여쭤보실 땐 ‘대부분 쌉니다’ 라고 말하는 지역, 이 곳은 지방입니다.
| 왜 가성비인가?
현재 지방은 낮아진 금리와 적어진 공급 등의 이유로 매매가는 오르지 않은 상황에서 전세가는 계속 오르는 모습을 통해 ‘투자금이 적게 드는’ 가성비 좋은 시장의 모습을 보여주고 있습니다. 대부분 1억 내로 가능한 투자처들이 많고, 시장에 따라서는 5천만원 이내로도 충분히 가능한 모습을 보이는 곳들이 많습니다.
저는 투자처를 선별할 때 굉장히 많이 쓰는 툴은 <부동산지인 지역 평단가> 입니다. 부동산 지인에 접속하신 후 상단 메뉴에 지역/아파트 탭이 있는데요. 여기를 누르시면 이렇게 상단에 지역을 선택하실 수 있습니다. 여기서 비규제 지역인 경기도를 클릭하시면 되는데요.
그러면 아래와 같이 자양한 정보가 나오는데요. 여기서 가장 우측에 있는 ‘시세’에 있는 ‘매매’ ‘전세’를 보시면 됩니다. 여기 매매, 전세 숫자는 ‘평당가’를 의미하고 있는데요. 여기에 24와 32를 각각 곱하면 24평과 32평의 매매/전세 평균 가격이라는 뜻입니다.
예를 들어 포천시의 매매가는 672만원, 전세는 578만원입니다. 여기에 34를 곱하면 매매가는 약 2.3억, 전세가는 1.9억 정도 나옵니다. 그리고 둘의 차이를 빼면 약 4천만원 정도가 되는 것이고 이 뜻은 포천시의 평균 매매-전세차이는 4천만원이라는 뜻입니다. 저는 여기서 지방을 선택하신 후 협상의 여지까지 감안해서 34평의 매매-전세 차이가 1억 정도는 되는 곳을 타겟해보시길 추천드립니다.
그리고 간혹 아래와 같은 기사들이 보입니다.
기사에 따라서 일부 작은 통계를 기준으로 가격이 올랐다는 식으로 기재한 곳도 있는데, 이럴 때 반드시 ‘실제 내가 타겟하는 단지들이 움직이는지’도 같이 봐야합니다. 어떤 말이냐면 “지역이 올랐다” 라는 말이 “모든 단지가 올랐다”라는 말과 다르다는 뜻입니다. 실제로 부산 아파트값 2주째 상승이라는 기사를 보고 제가 단지들을 살펴보니 오르지 않은 단지도 여전히 많아보였습니다.
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혼란스러운 시기라 많은 사람들이 주춤하고 관망하고 있습니다. 그러나 그만큼 용기를 갖고 행동하는 분들에게는 더 큰 결과가 돌아올 수 있는 시장이라고 생각합니다.
용기를 내어 행동으로 옮기신 발걸음이 꼭 좋은 결과로 돌아오길 진심으로 응원드립니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
