안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
10.15 수도권 규제로 인해
서울과 일부 경기도의 실거주 외 매수가
금지되었고, 분위기가 차갑게 돌아서지 않을까에 대한 기대감은
그 뜨거운 흐름은 비규제지역으로
번지기 시작하였습니다.
수도권 시장이 이렇게 빠르게 흐르다보니
당장 투자하기 어려우신 분들은
허탈한 마음도, 내 차례가 있을까? 라는 아쉬움도
있으실 것 같습니다.
저 역시도 그렇게 생각했습니다.
올해 초 진행한 지방투자로 투자금의 대부분을
사용했기 때문에, 기다릴 수 밖에 없다
라고 생각했습니다.
저의 통장에는 단 150만원이 있었습니다.
하지만 매물코칭에서는
“투자를 해도 괜찮습니다”
라는 답변을 들을 수 있었습니다.
제가 어떤 과정으로 150만원만 있었지만
투자를 검토할 수 있는 상황이었는지,
그래서 이 글을 읽으시는 분들이
투자를 하실 수 있는 상황인지 스스로 점검할 수 있는
방법을 말씀드리고자 합니다.
활용가능한 투자금 확정하기: 자산 + 감당가능대출
얼마를 투자에 활용할 수 있는지를 파악하는것이
가장 먼저 확인해야할 사항입니다.
첫번째로, 내가 감당가능한 대출을 파악해야합니다.
내가 얼마를 버느냐 보다는,
내가 한달에 고정지출을 제외한 저축가능한 금액에 따라
대출할 수 있는 금액이 달라집니다.
상환금액이 저축가능한 금액 이상이 된다면
당연히 대출을 이용할 수 없습니다.
이렇게 감당가능한 대출을 파악해보세요!
STEP1. 나의 월 저축액과 월 상환가능금액 파악
EX) 월급이 300만원인데, 고정지출을 제외하면 200만원이구나.
여기서 생활비와 비상금까지 제하면 100만원 정도가 남겠네.
내가 1년간 상환할 수 있는 금액은 최대 1200만원이구나.
STEP2. 내 소득으로 DSR 40% 감안시 가능한 대출가능액 파악
내가 저축을 잘해서 연 상환금액이 높다고 하더라도, DSR40% 이상의
대출은 활용할 수 없습니다. 따라서, 나의 DSR40% 수준을 미리 확인하여
예산을 짜보는 것이 중요합니다.
EX) 내 수입으로 4000만원 신용대출을 받아도 DSR 40%까지는 아직 널널하구나.
8000만원을 받으면 간당간당 하겠는데?
STEP3. FINDA, 카카오뱅크를 이용해서 실제 대출한도 파악
내가 이용가능한 대출 상품중 가장 이율이 작으면서 대출한도가 높은
대출상품을 파악해봅니다. 저는 주로 핀다, 카카오뱅크를 활용해서
가능한 대출상품을 확인하고 있습니다.
EX) 실제로 8000만원 신용대출이 나오기는 할까?
나에게 가장 낮은 이율로 8000만원 대출해주는 은행이 있는지 확인해보자.
기왕이면 월 상환액이 적게 마이너스통장으로 대출해주면 좋겠다.
두번째로, 가지고 있는 자산의 현황을 파악합니다.
내가 가지고 있는 물건들의 만기시 리스크,
매도 계획을 점검합니다.
매도를 희망하는 시기에 지역에 따라서
입주때문에 매도 난이도가 높을 수도 있고
아직 매도를 해야할 시기가 아닐 수 도 있습니다.
따라서, 내가 자산을 매도했을때 2가지를 점검해야합니다.
- 난이도(리스크)
- 나오는 투자금
제가 현재 가지고 있는 자산은 150만원이었지만
가지고 있는 물건을 내년 중순경에 매도할 예정이었습니다.
그 시점에는 얼마에 팔 수 있는지는 정확히 알 수 없지만,
시장의 분위기와 입주물량을 생각했을때
매도를 하기에 어렵지 않다는 판단이 들었고,
보수적으로 예상 수익을 고려하여 매도 전까지
이 금액만큼 대출활용이 가능할 것으로 판단했습니다.
세번째로, 6개월 내 수입을 점검합니다.
들어올 월급 이외에
연초, 연말에 들어올 수 있는 상여금이나
투자한 물건에서 다시 돌아올 전세상승분 등
추가적으로 들어올 수 있는
현금흐름을 점검합니다.
“미래에 들어올 돈이니까 지금 투자랑은 상관없겠지”
라고 생각하실 수 있지만
잔금기간을 늘린다면 충분히 투자에
활용할 수 있는 금액입니다.
잔금기간을 늘리지 않더라도,
들어올 현금흐름이라면 감안하여
대출을 활용할 수 도 있습니다.
이렇게 1,2,3번을 통해서
내가 감당가능한 대출 금액 안에서
나의 자산과 6개월 내 현금흐름을 감안하여
투자금을 확정합니다.
네번째, 앞의 검토내용을 합쳐서 대출받을 총액을 결정합니다.
대출감당가능한 총액에서
나의 자산상황과 6개월내 수입을 감안하여
대출 금액을 결정합니다.
중요한 점은 아무리 자산상황과 6개월 내 수입이 있다고 하더라도
감당가능한 자산이상을 대출받으면 안된다는 것입니다.
예를들어, 대출이 8000만원까지 감당가능한데
매도를 하면 1억이 나온다고 해서 1억을 대출받으면
상환기간에 리스크 대응을 전혀 할 수 업습니다.
마지막, 대출을 활용해서 사더라도 충분히 좋은 선택인지 보수적으로 생각해봅니다.
대출을 한다는 것은 그동안에 내는 이자,
대출받는 동안에 있을 수 있는 리스크 등
다양한 변수에 노출됩니다.
그런 리스크에 불구하고 사야하는 좋은 자산인지
마지막으로 판단해야합니다.
결과적으로 저는 감당가능한 대출 안에서
수도권 투자 물건을 확보할 수 있었지만
다주택자 취등록세를 내면서 투자하기에는
리스크 노출과 지불할 비용이 적지않아
재검토 해봐야 한다는 피드백을 들을 수 있었습니다.
따라서 매도 후 취등록세를 절감하여 투자하는 방안을
선택하기로 하였습니다.
하지만 만약 다주택자 취등록세가 없었다면
투자를 결정했을것 같습니다.
저와 같은 경우의 분들이 많으실 것 같습니다.
단순히 지금은 돈이 없어서 투자를 못해가 아니라,
- 투자하기 정말 좋은 시기라는것
내가 투자를 할 수 있는 상황일 수 있다는 것
2가지를 고민하시고 행동하셨으면 좋겠습니다.
여러분들의 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
(이 글의 메세지는 대출받아 투자해라가 아니라,
내가 투자할 수 있는 상황일 수 있으니 점검해보셨으면 좋겠다는
메세지인점을 알아주시면 감사하겠습니다 *^^*)
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
