1주차는 권유디 튜터님께서
‘실전투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법’에 대해 강의를 해주셨습니다.
강의 초반에 말씀하신 내용 중에선
‘나만의 북극성(목표)’을 세워야한다고 강조 말씀해주셨습니다.
그런데 그 북극성이 ‘서울 투자하는 것’ 처럼
단기적인 목표이면 안된다고 말씀하셨다.
왜냐하면 나의 목표가 단순히 서울 투자이면
막상 서울 투자를 하고 나면 의욕이 없어지기 때문에..
더 크고 도달하기 어려운 나만의 북극성을
다시 한번 정립해야겠다고 생각했습니다.
목표를 잃지 않고 꾸준히 나아가기 위해서!!
이어서 본격적으로 강의 때 말씀해주셨던 내용 중에
아래 내용들이 기억에 많이 남았습니다.
[2025 11월 현재 수도권 시장]
- 최근 10.15 대책처럼 큰 규제가 나와 거래가 안되는 기간이 오히려 기회이다!!
- 비규제 지역 풍선효과 생각하고 비싼가격 사는 것 조심해라.
- 보고 있던 규제지역 단지 못샀다고 낙담하지말고,
비규제지역에서 투자를 하자.
비규제지역에서 규모를 늘려 돈 벌어서 나중에 서울아파트 사면 된다!!
* 실제로 적은 투자금으로 상대적 선호도 낮은 단지의 ‘챗수’를 늘리게 되면
결국 우수 단지의 수익과 수익률을 뛰어넘을 수 있다.
- 전고점 넘은 것은 싸지 않다.
- 우리는 전고점 아래의 단지 중에서 가장 가치 있는 단지를 하면된다.
[저환수원리의 디테일]
(1) 저평가 : 가격이 가치에 비해 싼가?
→ 현재 시장 전략 : 전고점 아래 가격 이하에서 할 수 있는 가장 좋은 단지를 살 것
(2) 환금성 : 내가 사려는 아파트는 매도가 가능한가?
(+ 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?)
(+ 하락장에서 매도가 될까?)
→ 현재 시장 전략 : 300세대 이상 사자(1~3층, 탑층 제외)
단, 랜마급의 주복(성복역 롯데캐슬)이나
세대수 적어도 주변단지와 섞여있어
따로 떨어지는 느낌이 없는 단지(마포역 마포동원베네스트)는 가능!!
(3) 수익성 : 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
- 전세가율이 최고 구간을 지나고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세 상승장이 시작됨.
좋은 단지일수록 ‘최고 전세가율’ 찍고 나서 매매가 상승폭이 더 큼
* 최고 전세가율 : 부동산 관심없는 사람들 마저 관심을 가질 때!!
이때가 대세 상승장임
(예를 들면 기존엔 전세입자가 추가로 5억이 더 있어야 집을 샀는데,
4년뒤에 보니 전세가율 올라서 1억만 더있으면 집 살 수 있네??)
- 현재는 매매가의 상승하고 하락하는 사이클의 주기가 과거보다 짧아짐
→그래서 현 시점 이후 하락장이 생각보다 빨리 올 수도 있다고 생각함.
→ 현재 시장 전략 : 요즘 시기는 전세가율이 올라와서
투자금 줄이는 전략이 안통하는 시장이 되었음.
내 투자금으로 할 수 있는 가장 가치 있는 단지를 선택하자!!
(수익률보다는 높은 수익금을 선택!!)
(4) 원금보존성 : 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?
- 지금은 전세가율이 크게 의미가 있지 않음.
그건 대세상승장이 지나고 나서 의미가 있음.
현재 서울 대부분의 전세가는 매매가의 전저점보다 낮은 상황임.
→ 현재 시장 전략 : 최악의 경우 매매가가 23년 초반 저저점까지 떨어질 수 있다는 가정하게
원금보존을 판단하는게 합리적임.
(5) 리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?
→ 현재 시장 전략 : 세입자 승계 매물, 월세 만기 얼마 안남은 매물,
전세 대기자 먼저 구해서 매도자와 매매와 전세 계약 동시에 진행
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