[발로 뛴다] 서울 옆세권 구리, 내 집 마련과 투자전략 2단계 (+주의할 점)

안녕하세요!

전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.

발로 뛴다 시리즈의 일곱 번째 지역

요즘 뜨거운 구리의 마지막 이야기입니다.

👟구리의 지난 이야기가 궁금하다면!

#구리 1편) 구리의 입지가치

#구리 2편) 구리 생활권 선호도 및 가격

시원하게 펼쳐진 한강과, 멀리 보이는 롯데타워

구리의 아치울마을에서 바라본 한강의 모습입니다.

최근 트와이스 모모, 박진영, 한소희

현빈, 손예진 부부까지 많은 연예인 분들이

선택하고 있는 곳이 구리의 아치울마을입니다.

그만큼 서울과 인접하다는 뜻이겠죠?

수십억을 호가하는 고급빌라부터

5억대로 거주할 수 있는 가성비 역세권 단지까지

구리의 다양한 모습 속에서, 

꼭 알아야만 하는 내 집 마련&투자 전략과 

비규제지역에서 투자 시 주의할 점에 대해

말씀드리겠습니다.

🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!

• 구리의 내 집 마련&투자 전략에 대해 알 수 있어요.
• 비규제지역 투자 시 주의할 점에 대해 알 수 있어요.

내 집 마련&투자 전략

지난 글에서

구리 생활권의 특징과 선호도

그리고 가격분포에 대해 말씀드렸는데요.

1. 교문/토평 생활권

   1. 장자호수공원 및 8호선

   2. 학군 및 균질한 상권에 평지 + 뷰

   3. 30평대 기준 매매 7~9억대, 전세 5~6억대

2. 교문/수택 생활권

   1. 8호선 구리역&장자호수공원역 더블역세권

   2. 아파트 자체의 희소성 (신축 선호)

   3. 수택 학원가 + 유흥가 대비되는 상권

   4. 30평대 기준 매매 6~9억대, 전세 5~6억대

3. 인창 생활권

   1. 8호선 구리역&동구릉역 역세권

   2. 소규모 단지 밀집 아름마을, 균질한 인창택지

   3. 30평대 기준 5~8억대, 전세 4~5억대

내 집 마련과 투자 모두 본질은

가치 대비 싼 가격에 사는 것이기에 

가치를 제대로 파악하는 것이 정말 중요합니다.

구리에서 가치를 파악할 때 

놓치지 말아야 하는 중요한 두 가지가 있는데요.

입지 자체로만 보면 비슷해보이지만

사소한 것들에 의해 선호도가 차이나는 경우

예전과 다르게 입지가 개선되며

선호도가 변한 경우가 대표적입니다.

① 구조

사소한 것들에 의해 선호도가 차이나는 경우

구리 내 선호하는 생활권에 위치한

금호베스트빌1단지, 한일이라는 단지를 보겠습니다.

금호베스트빌과 한일 모두

주변에 학교, 공원 등 인프라가 잘 되어 있어

지도로만 봐도 충분히 좋아보입니다.

둘 다 장자호수공원역을 이용하기에도

도보로 10분 내로 가능하고요.

(물론 큰 길을 안 건너는 금호의 장점도 있습니다.)

호가도 3천만원 정도로 큰 차이가 나진 않습니다.

중요한 것은 여기서

두 단지 모두 위치도 좋고, 주변에 학교도 있고

8호선 이용도 편하고, 연식도 비슷하니

가격에서도 큰 차이 없구나~

라고 생각하면 안 됩니다.

두 단지 모두 같은 20평대이지만

• 한일은 전용면적 59m² 방3화2

• 금호는 전용면적 54m² 방2화1

면적 뿐만 아니라, 구조가 다릅니다.

금호에도 방3화2 구조의 평면이 있는데요.

이 평면을 기준으로 비교해보면

한일의 가격과 크게 다르지 않습니다. 

무언가 이상하지 않나요?

금호의 방2화1 구조와 방3화2 구조의 가격이

현재 2천만원 정도 차이 나는 상황입니다.

금호의 방2화1, 방3화2

한일의 방3화2 모두 가격 차이가

크게 나지 않는 상황인 것이죠.

그래서, 지금처럼 풍선효과 등으로

가격의 급등 혹은 왜곡이 일어나는 시기에는

조금 더 상세하게 살펴볼 필요가 있습니다.

규제 이전, 풍선효과가 없던 최근 실거래가를 보면

방2화1 구조는 보통 6억 후반~7억 초반

방3화2 구조는 보통 7억 후반~8억 초반에 

거래된 기록을 보실 수 있습니다.

같은 단지이지만 구조에 따라서

최소 7천만원~1억 이상의 차이를 보였던 것이죠.

그런데, 규제 이후 방2화1 구조 물건들의 호가를 

과도하게 올리며 현재는 방3화2 구조의 호가와 

비슷한 상황이 되어버린 것입니다.

정리하자면, 이렇습니다.

1. 구조에 따른 선호도 차이를 파악해야 합니다.
   1. 단지 내, 단지 별 구조 및 면적 상이
2. 구조에 따른 가격차이가 있음을 알아야 합니다.
3. 규제 이후, 과도하게 높은 호가를 조심해야 합니다.
   1. 규제 이전과 이후, 구조에 따른 가격 차이 파악

② 입지 개선

입지가 개선되며 선호도가 변하는 경우

구리의 가장 큰 입지 개선은

명실상부 8호선의 연장개통입니다.

비역세권이지만 주변에 학교도 있고

02년식, 계단식 방3화2 구조의 토평주공과

96년식, 복도식 방3화1 구조의 인창주공의

가격 흐름을 쭉 살펴봤습니다.

8호선 연장개통에 대한 기대감이 없을 때는

연식도, 구조도 더 좋은 토평주공이 비쌌지만

8호선 연장개통에 대한 기대감이 생기며

이번 상승장 인창주공의 가격이 많이 올랐습니다.

입지가 개선되면서 가격이 역전된 것입니다.

여기서 매매가만큼 중요한 것이 전세가입니다.

전세가는 실거주 가치인데, 기대감을 포함한(=가수요)

매매가의 상승 뿐만 아니라 전세가 상승까지 동반하며

실제 거주하고자 하는 사람들이 지불하고자 하는

가격대 자체가 높아지고 있습니다.

과거에도 비슷한 사례를 찾아볼 수 있습니다.

용인 수지구에서 비역세권이던 풍덕천동은

오랜 시간 수인분당선 역세권인 죽전에 밀리다가

신분당선이 개통한 이후, 입지 개선을 통해

매매가 뿐만 아니라 전세가 역시 상승하는 모습으로

입지 개선의 힘을 보여준 대표적인 사례입니다.

정리하자면, 입지가 개선된 구리에서는

매매가 뿐만 아니라 전세가도 함께 살펴보며

“진짜 개선 효과가 있는지” 판단해야 합니다.

그리고 이것은 그래프만으로 알 수 없죠.

꼭 현장에서 변하고 있는 모습을 내 눈으로 보고

직접 판단해봐야만 합니다.

오늘은 구리에서 내 집 마련&투자를 위해

꼭 알아야 할 전략에 대해 살펴봤습니다.

정리하자면,

도시 규모가 크지 않고, 연식이 비슷하기에

조금 더 상세하게 구조에 대한 선호도와 가격 차이

그리고, 현재 시장에서 가격의 적정성 차이를 알고

입지가 개선되고 있지만, 전세가를 통해

실제로 입지가 개선되고 있는지, 

사람들이 실제 그 비용을 지불하고 있는지를

현장에서 직접 느껴보고 판단하는 것이 중요합니다.

끝으로, 지금처럼 규제 지역의 확대 및

비규제지역의 풍선효과가 나타나는 상황에서는

절대로 오르는 가격에 쫓아가서 사면 안 됩니다.

앞서 말씀드린 금호베스트빌의 경우처럼

원래 1억 가까이 나던 가격차이가 

지금은 호가 왜곡으로 2천만원 차이가 나며

자칫 잘못하면, 비싸게 사게 될 수 있습니다.

그래서, 비규제지역에 내 집 마련&투자를

고민하고 계시다면 조급하지 않게 바라보셔야 하고

꼭, 내가 아는 지역 중 입지가 더 좋은 지역과

가격을 비교해보고 결정하셔야 합니다.

설령, 그 지역이 규제지역일지라도 말입니다.

100%는 아니지만, 

분당이 강남보다 비쌀 순 없습니다.

수지가 분당보다 비쌀 순 없습니다.

그러니, 이럴 때일수록 조급하지 않게

상황보다는 본질에 집중하여

현명한 의사결정 하시길 바랍니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

다음에도 생생한 지역의 이야기를 

직접 발로 뛰며 담아오겠습니다.

오늘도 즐거운 저녁시간 보내세요 :)

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