안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

이전 글에서

“내집마련은 투자와 구조가 다르다”는 이야기를 나누었습니다.

특히 주담대·DSR·감당 가능성을 

먼저 계산해야 한다는 것이 핵심이었죠.

이번 글은 그 연장선입니다.

규제지역에서 실거주로 매수한 뒤

2년 후 전세 세팅 후 외곽으로 이동하는 전략을 고민하실 때,

대부분이 놓치는 3가지 리스크를 정리해보려 합니다.

막상 실거주 매수를 하고 난 후에야 

“뒤늦게” 깨닫는 경우가 많습니다.

① 기존 물건 ‘잔금 여력’이 줄어든다

가장 많이 놓치시는 부분입니다.

실거주 목적으로 주담대를 크게 받는 순간,

DSR 여력의 대부분을 실거주 집이 차지하게 됩니다.

그 결과,기존 투자물건을 운영할 여력이 줄어들고

특히 아래 상황에서는 위험이 매우 커집니다.

• 기존 투자물건 만기가 1~2년 내로 도래하는 경우
• 향후 입주 물량 증가로 세입자가 나갈 수 있는 경우

이런 경우 실거주 전략이

오히려 기존 투자물건을 흔드는 효과가 생길 수 있습니다.

실거주 전략을 사용하시기에 앞서

기존 투자물건 운영을 함께 고려해야 한다는 것

기존 물건의 전세 운영에 위험이 없는지

꼭 체크를 사전에 해보셔야 한다는 것

이 포인트를 기억해야 합니다.

② 다음 임차인의 전세대출이 제한될 수 있다

많은 분들이 2년 실거주 후 "전세를 놓고"

다른 지역으로 이동하는 전략을 세웁니다.

그런데 최근 전세대출 정책 변화와 함께

중요하지만 많이 놓치는 리스크가 하나 있습니다.

바로, 임대를 주려는 집에 근저당(주담대)이 잡혀 있는 경우, 

새로운 임차인의 전세대출이 ‘제한될 수 있다’는 점입니다.

이 말은 곧, 실거주로 접근한 방법으로는

“전세 세팅 자체가 어려워질 수 있다”는 뜻입니다.

물론 무조건 안 된다기보다,

제한될 가능성이 있다는 것이 포인트입니다.

다음과 같은 경우 특히 위험합니다

• 실거주 LTV를 꽉 채워 주담대를 크게 잡은 경우
• 주담대의 비중이 높아, 근저당을 소멸시킬 때 부담되는 경우

이런 상황이라면 

"2년 뒤 전세 주고 나가면 되지" 라고 

생각했던 계획이 흔들릴 수 있습니다.

주담대를 너무 높게 받을 경우 근저당을 없애기 힘들고

그러면 새로운 임차인을 받을 때 전세대출 규제가 있을 수 있다.

이 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

③ 2년 뒤 이동하려는 지역의 전세가도 함께 오를 수 있다

많은 분들이 실거주 전략에서 이렇게 생각합니다.

“2년 뒤에는 전세 놓고

외곽이나 다른 지역으로 옮기면 되겠지.”

하지만 지금 시장의 중요한 특징은:

• 수도권 공급 부족으로, 전역 전세가 상승
• 핵심지뿐 아니라 외곽까지 전세 동반 상승

즉, "2년 뒤 외곽 전세는 오르지 않을 것이다"

라는 전제가 당연하지 않은 상황이 되었습니다.

특히 아래 상황에서 위험해집니다.

• 외곽이라도 신축 중심으로 이동하실 계획일 때
• 특히 공급 물량이 부족한 지역을 고려하실 때

실거주 전략을 고민하실 때,

다음 이동하려고 하시는 지역의

전세가 흐름까지 꼭 함께 보셔야만 합니다!

여기서 차이가 생기면

2년 뒤 이동 전략 전체가 틀어질 수 있음을

꼭 인지하시길 바라겠습니다.

이전 글에서는 ‘내가 감당할 수 있는 금액’을 이야기했다면

이번 글은 “실거주 전략의 실제 리스크”를 다루었습니다.

정리 해보자면,

✅ 기존 투자물건 때문에 잔금 여력이 줄어든다 

✅ 주담대로 다음 임차인의 전세대출이 제한될 수 있다 

✅ 2년 뒤 이동할 지역의 전세가도 함께 오를 수 있다

규제지역 실거주 매수 → 2년 뒤 전세 전략은

현재 10.15 규제 이후의 시장에서

충분히 좋은 선택이 될 수 있지만,

그 과정에서 꼭 확인해야할

놓치면 안 되는 체크 포인트들이 분명 존재합니다.

실거주 전략을 고민하시는 분들께

조금이라도 도움이 되셨으면 하는 마음으로 작성해보았습니다!

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!