안녕하세요 :) 채너리입니다.

오늘은 짧은 스터디를 가져왔습니다.

요즘 핫한 부산 시장에 대한 스터디인데요,

“이 단지도, 저 단지도 가격이 비슷하네?

투자금도 전부 비슷한데 무엇을 사야할까?”

에 대한 짧은 생각입니다 :) 

바로 시작해볼게요!

1. 지금 부산 시장 상황

최근 기사를 보면

규제 시장으로 인해서

부산으로 매수세가

이어지고 있다는 이야기가 들립니다.

실제로 그로 인해서

해운대구, 수영구와 같은

좋아하는 상급지의 신축 가격이

약간은 오르고 있는 듯한 분위기입니다.

그렇다면 지금 이 시점은

언제와 닮았을까요?

2. 묘한 기시감

풍부한 유동성,

금리 인하, 계속되는 규제,

수도권이 닫히니 지방으로 이동하는 사람들

저는 묘하게 2020년이 떠오릅니다.

실제로 가격 흐름을 분석해보면

해운대구 안에서 연식 별로 나누어보고

구별 랜드마크 흐름,

구별 선호 구축 흐름을 분석해보면

25년은 20년 초와

유사한 모습을 보여주고 있습니다.

3. 2020년으로 돌아간다면?

제가 하고 싶은 말은 2020년과 같이 

폭등한다는 이야기가 아닙니다.

다만, 만약 그 때와 비슷하다면

우리는 어떤 선택을 내릴지

한 번 같이 고민해보자는 것입니다.

입지 좋은 신축

그래프에서 보실 수 있듯

이미 매매가가 날라가서

투자금을 벌리고 있습니다.

다만 보유한 현금이 어느정도 있다면

수익 측면에서는 가장 크고 확실합니다.

입지 좋은 구축

아직까지 기다려주는 분위기입니다.

아까의 4억 투자금에 비하면

2억 전후 투자금 정도야 나쁘지 않아 보입니다.

마찬가지로 전고점 기준으로 했을 때

투자금을 적게 들이며 수익을 크게 가져가지만

상대적으로 입지 좋은 신축대비 상승흐름이 늦습니다.

입지 평균 이상 가성비 신축

연제구에 있는 가성비 신축인데,

선호도가 그리 높지는 않아서 그런지

투자금이 상대적으로 적게 들어갑니다.

그에 반해 수익은 생각보다 큽니다.

투자금 대비 효율이 높아보입니다.

입지 평균 구축

마지막으로 진구에 있는 구축인데요,

보시다시피 생각보다 

적은 투자금으로 접근 할 수 있었고,

고점 기준으로 수익 자체는 매우 커서

수익률만 놓고 보면 최고입니다.

다만, 연식이 빠지고

앞서 봤던 단지들에 비하면

선호도도 빠지는 만큼

매도 타이밍을 놓치니

내가 산 금액에 거의 인접합니다.

그래서 제가 만약 2020년 초로 돌아간다면

당장의 수익률만 쫓기보다는

운영 관점에서의 리스크까지 고려했을 때

“좋은 것 부터” 볼 것 같습니다.

보유한 투자금 따라서 입지좋은 신축부터 타고 내려와

지금 시장에서는 

상급지(해수동연남진)의 가성비 신축까지를

우선순위로 볼 것 같습니다. 

4. 마무리

최근 들어 부산 시장을 보면

24년도의 서울 시장이 자꾸 오버랩 됩니다.

당시만해도 

같은 투자금이면 어느 지역을 할 수 있었는데,

시간이 지나면 지날수록 

눈을 계속 낮춰가야 했던 그 시기요.

지금도 어쩌면 

우리가 별로라고 생각하거나,

약점으로 보이는 것들로 인해서

기회를 놓치고 있을 수도 있습니다.

OO는 나홀로여서 안돼,

ㅁㅁ는 구조가 별로여서 안돼,

등 안오르는 데는 다양한 이유가 붙습니다.

그러나 저는 2020년 초의 부산 시장

혹은 24년 초의 서울 시장과 같이

가치대비 가격이 혼재되어 있기 때문에

투자금 대비 아웃풋을 잘 뽑을 수 있는

좋은 시기라고 생각하고 있습니다.

그리고 24년 서울로 돌아간다면 

입지 좋은 곳 부터 살펴보는 것 처럼

지금 부산 시장애도 똑같이 적용할 것 같습니다.

여러분들이 느끼는 

현재 부산 시장의 분위기는 어떤가요?

댓글로 남겨주세요! :) 

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