책 제목 : 선대인 미친 부동산을 말하다

저자 : 선대인

출판사 : 웅진지식하우스

읽은 날짜 : 25.11.04.

<총평>

이 책은 하락론에 가까운 내용이라, 어느 정도 공부가 되어 중심이 생긴 후에 읽어보고 싶었다.

이 책을 통해 하락론의 근거가 무엇인지 알고 싶었고, 그 근거가 합리적이라면 나는 어떻게 대응 해야하는지 생각해보고 싶었다.

시점이 특정되지 않은 하락론이라 애초에 그 주장이 맞을 수도, 틀릴 수도 없기 때문에(가격이 떨어진 시점에서는 맞는 말이지만 다시 올라간 시점에선 틀린 말이므로), 하락했는지 아닌지에 대해 포커스를 맞추기 보다 저자의 주장 중 일리 있다고 생각되는 부분에 관해 내가 어떻게 대응해야 할지 생각하며 읽었던 것 같다.

생각해 볼 만한 거리가 생겼고, 나와 다른 생각을 가진 사람의 책을 왜 읽어야 하는지에 대해서도 배울 수 있었던 것 같아 여러모로 얻을 게 많은 책이었다.

그리고, 저자가 이 책을 쓴 이후 시장에 대해서는 어떻게 생각하는지 궁금하다. 저자의 책 중 가장 최근에 쓴 책을 읽어봐야겠다는 생각이 든다.

<본/깨>

#과도한 부채 #정부의 부양책 #연착륙? #경착륙?

  부동산가격이 하락하면 부채도 줄어드는 것이 정상이다. 그것이 전형적인 디레버리지 과정이다. 디레버리지 과정에서는 자산을 정리해 부채를 청산하는 게 일반적이기 때문에 자산과 부채가 동반 감소한다. 그것이 일본이나 미국처럼 단기간에 급격히 일어나면 문제지만, 점진적으로 일어난다면 연착륙이라고 할 수 있다. 그런데 한국처럼 자산가격은 떨어지는데 부채는 오히려 늘고 있다면, 이는 매우 위험하다. 부채는 늘어나는데 부채를 청산하기 위한 자산의 담보가치는 계속 떨어지니 말이다.

  예를 들어 사라는 사람이 2억 원 대출을 얻어 5억 원짜리 집을 샀는데, 이 집의 가격이 4억 원으로 떨어졌다고 치자. 하우스푸어가 된 셈이다. 이자 부담 때문에 A는 집을 처분하고 대출을 갚는 선택을 할 수도 있다. 그런데 A는 부양책에 대한 기대감으로 집을 처분하는 대신, 은행이자 부담으로 쪼들리는 생활고를 해결하기 위해 빚 5000만 원을 더 내 버티기로 했다. 집값은 4억 원으로 떨어졌는데, 빚은 2억 5000만 원으로 더 늘어난 것이다. 가상의 예를 들었지만, 현실에서 이 같은 선택을 하는 가계들이 부지기수다. 정부 부양책에 기대 억지로 버티고 있는 것이다.

  부채를 늘려도 자산가격이 올라가기는커녕 하락한다. 이는 부동산 거품을 지탱하기 어려운 한계에 점점 가까워지고 있다는 징후다. 물론 부채를 무한정 늘려갈 수 있다면 모르겠지만, 역사상 과도한 부채가 아무 탈 없이 청산된 적은 없었다. A 같은 사람들이 더 이상 버티지 못하는 한계에 이르면, 가계든 돈을 빌려준 금융업체든 당초에 비해 훨씬 더 위험해진다. 만약 부동산가격이 급락한다면 부채가 늘어난 만큼 부실도 커지기 마련이다. 그런 측면에서 지금껏 정부의 부양책은 단기적으로는 연착륙 대책처럼 보이지만 길게 보면 경착륙 위험성을 높이는 대책이다.<59p>

• 정부는 부동산가격이 하락하는 상황에서 부양책을, 상승하는 상황에서 규제책을 사용하지 않을 수 있을까? 그러기에는 뒤따르는 위험이 크기에 쉽지 않을 것 같다는 생각이 든다. 따라서, 정부의 부양책이 장기적으로 경착륙 위험성이 높인다는 저자의 말에는 동의하지만, 정부의 입장(부동산가격이 하락하는 상황에서 부양책을 사용하는 입장)이 바뀌지 않는 한 그 위험성이 장기적으로 봐도 현실화 되기는 어렵지 않을까 생각된다.

  다만, 그럼에도 저자의 말을 눈여겨봐야 할 필요가 있다고 생각된다. 위에서 말한 ‘정부의 입장이 바뀌지 않는 한’이라는 조건이 바뀐다면(부동산가격이 하락하는 상황에서 부양책을 사용하지 않는 입장으로), 상당히 큰 위험이 있을 수 있다고 생각되므로, 부동산가격이 하락하는 상황에서 정부의 입장을 유심히 살펴볼 필요가 있다고 생각된다.

#공공 임대주택 #가격 안정화 장치

  무엇보다 공공 임대주택 비율이 5% 정도로 OECD 국가들 가운데 가장 낮다. 공공 임대주택이 부족하니 상대적으로 저렴한 임대료에 장기간 거주할 수 있는 영구 임대주택에 들어가려고 저소득층 가계가 줄을 서는 현상도 이 때문에 생긴다. 또한 전월세가격이 뛸 때 공공이 나서 견제할 수 있는 지렛대 역할도 약하다 보니 가격 안정화 장치(price stabilizer, 시장에서 어떤 재화나 서비스의 가격이 급등락할 때 급등락을 제어해 가격 안정을 도모하는 장치. 예를 들어, 공공 임대주택의 비중이 높아 정부가 공공 임대료를 저렴하게 책정하면 전반적으로 시장 임대료가 급등하는 것을 방지하는 역할을 하게 된다) 역할도 거의 못한다.<104p>

• 공공 임대주택 비율이 높아져 전월세가격의 급등락을 안정시켜준다면(물론, 시장의 기능을 무시하고 임대료를 임의적으로 조절한다면 얘기가 달라지지만), 투자자 입장에서도 역전세 등 대응해야 할 리스크의 범위가 어느 정도 예상 가능하다는 점에서 투자 환경이 더 좋아질 것 같다는 생각이 든다.(투자자 관점에서 볼 때, 급등으로 인한 이익 보다, 급락으로 인한 리스크를 더 신경쓰는 것이 중요하기 때문) 

#주 수요층 감소 #은퇴자의 주택공급

  빠르게 진행되는 인구 구조 변화는 주택시장에 매우 큰 영향을 미치게 된다. 특히 주택을 구매하는 주 수요층인 30~54세 인구 감소는 주택수요 감소로 이어져 주택시장이 구조적인 장기 침체에 빠지는 원인이 된다. 실제로 국내 30~54세 연령층은 2012년 2072만 명을 정점으로 급격하게 감소하고, 급격하게 증가하는 60세 이상 노후세대는 노후자금을 충당하기 위해 부동산자산을 매각한다. 이는 과거 주택시장의 상식을 확 바꾸는 엄청난 변화다. 과거에는 주택공급이라고 하면 건설업체가 신규로 집을 짓는 것이라고 생각했다. 하지만 앞으로는 이런 건설업체의 신규 주택공급이 없어도 은퇴자들이 기존 주택의 순공급자가 되고, 주택수요자에서 공급자로 바뀌기 때문에 부동산시장에 이중 충격을 가하게 된다.<181p>

• 주 수요층 인구 감소는 전체적인 주택수요 감소로 이어진다는 말에 동의한다. 다만, 주 수요층 인구 감소가 서울 또는 주 수요층이 다닐만한 일자리가 충분한 지역의 주택수요 감소로 바로 연결되지는 않을 것이라고 생각된다. 따라서 입지요소 중 일자리, 일자리 접근성의 중요성이 점점 더 중요해질 것 같다.

• 은퇴자들이 노후자금을 충당하기 위해 기존 주택을 매각하여 공급량이 늘어난다는 내용에 대해서는, 매년 발생하는 수요도 있기 때문에 당장 걱정할 부분은 아닌 것 같은데, 구체적인 데이터를 통해 그 정도가 단순 영향을 주는 정도를 넘어서 충격으로 다가올 정도의 시점이 언제일지 확인하면 좋을 것 같다.

#수도권 순전입자 감소

  출생과 사망에 따른 자연인구 증가 외에 지역별 전입과 전출에 따라 인구가 늘고 줄 수도 있다. 1970~1980년대에는 매년 30~50만 명의 인구가 지방을 빠져나가 수도권으로 진입했다. 따라서 상대적으로 지방 집값보다 수도권 집값이 더 가파르게 뛸 수밖에 없었다. 하지만 이제는 달라졌다. 2002년 수도권 순전입자 수(전입자 수에서 전출자 수를 뺀 수치)는 20.9만 명 늘었는데, 이후 매년 순전입자 수가 줄어 2012년에는 6900명이 늘어나는 데 그쳤다. 더 이상 지방에서 수도권으로 올라오는 인구도 거의 없는 것이다. 지방은 말할 것도 없고 과거처럼 인구 증가에 따른 주택수요 급증과 가격 급등 현상을 기대하기 어려워졌다. 이처럼 인구 증가 둔화와 수도권 인구 유입 둔화 흐름은 주택수요 감소의 시한폭탄이다.<183p>

• 구체적으로 확인해 볼 필요는 있겠지만, 현재까지도 수도권 순전입자 수가 감소하고 있다면, 수도권 중에서도 선호도가 높은 물건을 소유하는 방향으로 포트폴리오를 바꿔나가야겠다는 생각이 든다.

• 그리고, 순접입자 수가 얼마까지 감소해야 가격 상승이 멈출까? 이를 추정할 만한 데이터를 한번 찾아보고 장기적인 플랜을 대략 그려보면 좋을 것 같다.

 #주택 구매력을 가진 가구 수

  부동산업계에서는 인구는 줄어도 가구 수가 계속 증가하기 때문에 주택수요가 늘어나며 부동산가격이 상승할 것이라고 주장한다. 가구 수가 늘어나는 것은 사실이지만, 어떤 가구가 늘어나느냐가 관건이다.

현재 증가하는 가구의 대부분은 저소득 1~2인 가구와 60대 이상 고령가구다. 1인 가구와 2인 가구의 월평균 소득은 각각 147만 원, 267만 원으로 몇억 원씩 하는 고가의 아파트를 구매할 수 없는 가구가 대부분이다. 반면 월평균 소득이 396만 원인 3인 가구의 증가 속도는 둔화되고 있으며, 월평균 소득이 460만 원과 466만 원을 기록한 4인 가구와 5인 이상 가구 수는 빠르게 감소하고 있다. 주택 구매력을 가진 가구 수가 줄어들고 있는 것이다.<185p>

• 결혼, 이혼, 독립 등의 사유로 매년 약 40만 호 정도의 주택수요가 필요하다는 내용을 다른 책을 통해 본 적이 있다. 따라서, 증가하는 가구 수 중 대부분이 ‘저소득 1~2인 가구', ‘고령 가구’가 맞는지, 수도권 등 내가 투자 대상으로 보고 있는 지역에 해당하는 사실인지 등에 대한 확인이 필요할 것 같다.

<적>

• 부동산 하락장에서 정부의 부양책 사용 여부 확인하기

• 입지요소 중 직장, 교통 좋은 곳을 보유하는 방향으로 포트폴리오 수정해나가기

• 수도권 순전입자 수 추이 확인하기

• 증가하는 가구 수 중, 구매력 관련 비중 확인하기