안녕하세요, 아파트 사모으는 부부가 되고 싶은 아사부입니다.

저는 25년 3월 처음 월부에 들어와서 기초강의만 수강했고, 임장실력, 임보실력도 초보자 수준입니다.

부족한 점이 많은 경험이기 때문에 부끄럽지만, 복기하면서 부족했던 점을 파악하여 개선하고 싶구요, 혹시 제 경험이 도움이 될 수 있다면 정말 기쁠 것 같습니다.(저와 비슷한 상황에서 저보다 더 나은 결정하시길 바랍니다.)

# 1호기까지의 수강이력 & 임장지

<2025년>

• 3월 : 열기반
• 4월 : 실준반(평촌)
• 5월 : 서투기(수지)
• 6월 : 자실(관악)
• 7월 : 자실(중랑)
• 8월 : 자실(구리)
• 9월 : 열중반
• 10월 : 1호기

# 목차

1. 데드라인을 설정하다
2. 10.15 부동산 대책 ‘덕분에’
3. 책 속에서, 그리고 현장에서 답을 찾다
4. 코피와 맞바꾼 1호기

1. 데드라인을 설정하다

저는 무언가를 배울 때,
배운다 → 배운대로 부딪친다 → 깨져본다 → 개선한다
이런 방식으로 하게 되더라구요.

(깨져보기 전에 알면 좋겠지만요…)

그런데 부동산 투자에서 '깨져본다'를 실행하기에는 제 근로소득이 너무 귀여웠습니다…

그래서 크게 잃지 않는 선에서 빠르게 경험해보는 게 목표였고, 월부에서 배운 대로 하면 크게 잃지는 않겠다는 확신이 생겨, 올해(2025년) 안에 투자하자! 라고 데드라인을 설정했습니다.

그 데드라인에 맞춰 나름 제가 계획한 대로 수강하고 임장하면서, 평온한(?) 월부생활을 이어가고 있었는데요,
투자 직전에 월부 소속이 아닌 선생님을 한 분 만나게 됩니다. 그 선생님은 바로 10.15 부동산 대책이었는데요.

2. 10.15 부동산 대책 ‘덕분에’

저는 10월부터 본격적으로 1호기를 찾아다니기 시작했는데요, 시작하자마자 바로 10.15 부동산 대책이라는 호랑이 선생님을 만나게 됩니다.

10.15 부동산 대책 하루 전날이 아직도 생생하네요, 퇴근하고 와이프와 만나 수지로 달려가서 물건을 보고 있었거든요.
물건을 다 보고 단지 내 주차장에서 부사님과 이야기를 하고 있는데 규제가 나온다는 소문이 들리더라구요.
 

찝찝한 마음으로 집에 돌아와 자고 일어났는데, 10.15 부동산 대책? 토허제? 당황스러웠습니다. 전 0호기가 있는 1주택자였거든요. 앞마당(사실 반마당...) 5개 중 4개가 삭제되는건가...?

정신 차리고 자세히 살펴보니 아직 토허제로 묶일 지역에 투자할 수 있는 시간이 남아 있었습니다. 마침 전날 매물임장 했던 부사님께 전화가 왔고, 부사님은 전날 보고 간 물건, 다른 물건, 다른 단지 물건까지 계속 해서 브리핑 하셨습니다.

본격적으로 매임 시작한지 며칠 안 지났기 때문에, 저평가인지 비교해보려면 아직 시간이 더 필요하겠다는 생각은 있었지만(앞마당 만들 때 매임을 제대로 하지 않고 넘어가서 앞마당이 선명하지 않았어요...한여름에 진짜 고생하면서 임장했는데 너무 아쉬웠습니다...저와 같은 실수를 하지 마세요...), 심장이 진짜 너무 빨리 뛰더라구요.
 

입지 괜찮은 거 같은데? 앞으로 수도권 공급도 없고 오를 게 뻔한데 이렇게 기회를 놓치기엔 아까운데? 수지 완전 인기 지역이고, 나도 서투기 때 너무 좋은 지역이라고 생각했었잖아? 저평가 아니더라도 돈 벌면 되잖아? 그냥 매수하자!
 

평소라면 이런 생각하면 안 된다는 걸 너무 잘 알지만, 실전에서는 이미 머릿속이 지배 당했던 것 같아요.

같이 투자자로 성장하고 있던 지인과 통화도 해보고 다시 입지도 봐보고 하다가, 휴대폰을 뒤집어 놓고 눈을 감고 잠시 차분하게 생각을 정리했습니다. 그리고 부사님께 전화 걸었습니다.

"부사님 죄송해요, 여기 못 사서 돈 버는 기회 놓칠 수도 있겠지만, 다른 곳과 비교해보지 못한 상태에서는 살 수 없을 것 같아요. 친절하게 응대해주셔서 감사했습니다."

당장 돈을 못 버는 것 보다 더 무서웠던 것 같아요.
초보 투자자인 제가 투자원칙을 한번 어기기 시작하면,
그게 두번이 되고 세번이 될까봐요.
그다가 결국 큰 위험에 빠질까봐요.

그렇게 저는 수지 아파트는 놓쳤지만, 혼란스러운 상황에서 투자원칙을 지키는 소중한 경험을 얻게 되었습니다.

그리고, 열중반 오프닝 강의 때 잔쟈니님이, 가치와 선호도 판단을 미리 해둔 사람만이 투자 기회가 왔을 때 가격만 보고 우선 순위 투자 대상을 픽 할 수 있다는 말씀을 해주셨었는데, 직접 깨져보고 나서야 그 말씀의 의미를 제대로 배웠네요. (역시 깨져보기 전에는 제대로 알지 못하는 나...)

<잘한 점> 좌절스러운 감정에서 빠져나와 부동산 대책 내용 자세히 알아보는 등 상황 파악한 점, 외부 소음 차단하고 혼자 생각 정리한 점, 투자원칙을 지킨 점
<아쉬운 점> 앞마당 선명하게 만들지 못한 점, 열중반 오프닝 강의 때 배웠던 것을 바로 실행하지 못한 점, 투자 경험 못해볼 것 같다는 생각에 조급했던 점

3. 책 속에서, 그리고 현장에서 답을 찾다

월부에서는 최소 3개 지역 비교해서 투자하라고 배웠지만, 토허제 지역 확대와 같은 추가 규제 가능성도 배제할 수 없었고, 지방 임장을 가기에는 유리공 이슈가 있을 것 같아서, 시간을 더 지체한다면 현재 제 상황에서는 투자 경험 조차 얻지 못할 것 같았습니다.

그래서 3개 지역을 비교하지 못한 부분이 마음에 걸리지만, 우선 현상황에서 내가 할 수 있는 것이 집중하여 1호기 해보자! 라는 마음으로 구리를 털기 시작했습니다.

6.27.부동산대책이 나왔을 때, 네이버부동산에 세낀물건으로 올라온 거만 보면되겠다 라고 혼자 생각을 정리했다가(자실하던 시기였음), 투자 직전 수강한 열중반 강의에서, 물건의 조건을 만들 수 있다는 것을 처음 알게 되었습니다.(거인의 어깨에 올라타야 하는 이유를 제대로 느꼈습니다.)

처음에는 부동산이라는 부동산에는 다 전화해서 조건을 만들어보려고 했는데 조건도 잘 안 만들어지고, 깊이 있는 대화도 어렵더라구요. 그래서 '협상의 법칙'이라는 책에 나온 내용을 좀 활용해보았습니다.

'만일 협상하기 어려운 어떤 문제를 갖고 있다면, 이런 문제는 상대 측이 상당한 시간과 힘을 투자한 후인, 협상의 막바지에 이르러서 다뤄야 한다.'

일단 조건에 맞지 않더라도 예약하고 부동산으로 갔습니다.
물건도 보고 이런 저런 질문도 하면서 부사님이 나에게 시간과 에너지를 쓰게 만든 다음에, 제 상황을 얘기하면서 조건을 만들어주실 수 있는지 여쭤봤더니, 대부분 만들어주시려고 적극적으로 노력해주시더라구요.

그렇게 현장을 뒤지고 다니다 보니 현장이 얼마나 중요한지 알게되었습니다.

전세가 낮게 껴있는데 높게 다시 맞출 수 있는 물건, 주인전세 물건, 전세계약 승계 조건, 실제로 있을까 싶었던 올현금 전세입자 대기, 진짜 실제로 있을까 싶었던 잔금 빌려주는 부사님까지…정말 조건은 만들기 나름이고, 현장에 답이 있더라구요.

<잘한 점> 책에서 본 내용을 실전에 적용해본 점
<아쉬운 점> 3개 지역 비교해보지 못한 점, 지방 임장 못한다는 이유로 조급해졌던 점

4. 코피와 맞바꾼 1호기

1호기를 찾아 헤매다가 결국 2개 물건으로 추려지게 되었는데요, 1호기의 경쟁 물건으로 고민한 물건이 1호기 보다 약간 더 좋다고 판단되는 물건이었습니다.(매물코칭에서는 거의 비슷하다는 코칭을 받았었습니다.)

그런데 주인전세 조건인 그 물건(1호기 경쟁 물건)은, 매도인이 인근 신축 대단지에 입주 예정이어서, 새로 전세셋팅 하는 시점이 그 신축 대단지 입주시기와 겹친다는 점이 리스크로 다가왔습니다. 저는 0호기가 있기 때문에 잔금 리스크가 너무나도 걱정되었거든요.

반면 1호기는 전세승계 조건이었고, 아까 말했던 진짜 실제로 있을까 싶었던 잔금 빌려주는 부사님이 여기 부사님이셔서 상대적으로 리스크가 적었습니다.

(부사님이 저를 좋게봐주셨는지, 초보 투자자인 저를 다마고치 키우듯이 이것저것 가르쳐주셨고, 잔금 치를 수 없는 상황이라고 하니 빌려주시겠다고 하셨습니다. 조금 더 말해보자면, 현재 상황에서 무리하게 네고하지 않는 게 좋다는 매물코칭에 따라 네고도 시도하지 않았는데 먼저 500만 원 깎아보겠다며 실제로 깎아오시고, 본계약 때는 매도인에게 부사님 본인을 저희 엄마라고 소개하시는 농담까지 하셨습니다. 정말 든든했습니다. 이런 부사님이 실제로 있네요. 진심으로 감사드리고, 항상 건강하시길 바랍니다. 아 그리고, 부사님 마음을 얻기 위해 협상의 법칙이라는 책에서 본 내용을 나름 적용해봤고, 이런 부분 열중반 조원분들께도 공유해 드렸었는데 효과가 좋았던 것 같아요.)

저는 이렇게 2개 물건을 갖고 매물코칭 받게 되었는데요, 1호기가 우선순위라고 말씀해주셨습니다. 잔금 리스크를 고려해주신 코칭이었죠.
(참고로, 저는 원래 매물코칭 안 받겠다던 사람인데요, 왜 생각이 바뀌어 매물코칭을 받았는지 혹시 궁금하시다면 아래 링크 참고하시면 좋을 것 같습니다.)

https://weolbu.com/s/KCqmsUFnmY

코칭대로 가계약금을 쏘기 위해 부사님께 연락했습니다. 그런데 갑자기 매도인이 새로 이사갈 집하고 날짜 조율을 하다가 전세승계에서 주인전세로 조건을 바꾸겠다네요? 갑자기 마음이 급해졌습니다.
(나중에 알고 보니, 매도인이 새로 이사갈 집에 인테리어 하고 들어갈 예정인데 그동안 1호기에서 거주하고 싶어서 조건을 바꾼 거였어요. 이유를 물어봤더라면…)

주인전세 조건은 주인이 3개월 이상 살아줘야 안전하게 다음 임차인 세팅할 수 있다는 강의 내용이 떠올라 잔금을 길게 빼려고 시도했지만 잔금일을 1월 말 이후로는 더 아상 조율할 수 없다고 해서 마음이 더 급해졌습니다.

마치 1호기를 가졌다가 놓친 것만 같은 느낌이었어요. 가진 적도 없는데 빼앗긴 느낌이요...
이렇게 급해진 마음 때문에 희망회로를 돌리기 시작합니다.

소유권 변경 여부를 3개월까지 보는 보증기관이 있지만 그렇지 않은 기관도 있잖아? 최악의 경우 부사님께서 잔금을 도와주신다고 하셨잖아?

그러던 중 그 물건에 투자자 한명이 더 붙으면서 마음이 더더 급해졌습니다.
 

결국 급해진 저는 10월 22일 가계약금을 쐈습니다. 집에 돌아와서 생각해보니 이런 생각이 들더라구요,

부동산 매매 계약 과정이 처음이라 정신도 없는데(0호기는 청약 당첨이었거든요...) 하필이면 그날 업무가 바빴고 그와중에 부사님과 소통까지 하느라 너무 정신 없어서 악수를 뒀구나.
(지금 생각해보면 상황이 어떠했든 그때의 제 실력이 딱 그 정도였던 것 같습니다.)

열심히 공부한다고 했는데 왜 실전에서 이 정도 밖에 못했는지 내 자신이 실망스러웠고, 와이프 얼굴 보기가 부끄러웠습니다.
 

내가 당장 뭘 해야하지? 내가 지금 할 수 있는 건 뭐지? 

우선 등기를 최대한 빠르게 넘겨받는 게 유리하다고 판단되어, 급하게 다음 날 휴가를 쓰고 매도인과 본계약을 하고 등기를 넘겨받기로 했습니다. 온갖 생각에 잠도 제대로 못 자서 그런지 다음 날 아침 코피가 주륵 흐르더라구요.
 

코를 틀어막고 본계약을 하러 부동산에 갔고, 부사님은 제 코를 보더니 웃으시며 그렇게까지 걱정할 일은 아니라며 요즘 전세 금방 구해진다고 말씀하시는데, 걱정이 사라지지 않았습니다. 그 상태로 본계약에 등기까지 넘겨받고 나니, 이제 모든 걸 제가 책임져야 한다는 게 실감 났습니다. 정신이 번쩍 들었습니다.
통제할 수 없는 걸 걱정하느라 시간 보내지 말고, 내가 통제할 수 있는 걸 찾아 보자!

Q&A 게시판에 질문글을 남기며 전세세팅에 관한 조언을 구하고, 조언해주신 것들을 바로 행동으로 옮기면서 내가 할 수 있는 것들을 하기 시작했습니다.(경험 많은 분들의 현명한 조언 덕분에 큰 힘이 되었습니다. 감사합니다.)
 

부사님과 계속 소통하며 집 보러 오는 사람이 있는지 확인하던 중, 11일 만에 다행스럽게도 임차인분이 구해졌구요,(1등 물건 만드려고 노력했는데 정말 경쟁 물건 중 1등으로 빠졌던 것 같아서 뿌듯했습니다.)

어제 전세 잔금까지 별일 없이 잘 마무리 되었습니다.(참고로, 등기 넘겨받은지 3개월 지나지 않은 시점에서 새로운 임차인이 들어왔는데 다행히 전세대출 잘 실행되었습니다.)

<잘한 점> 매물코칭 활용한 점, 통제할 수 없는 것과 통제할 수 있는 것을 구분하여 통제할 수 있는 것에 집중한 점, Q&A 게시판 적극 활용한 점
<아쉬운 점> 전화로 조건 만들어보려 한 점, 투자자가 붙었다는 이유로 조급해진 점, 매도인이 조건을 바꿨을 때 그 이유를 자세히 파악해보지 않은 점

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

당시에는 아쉬운 점이 많았던 이유를 이런 저런 상황들 때문이라고 생각했었는데, 복기해보니 그냥 그때의 제 실력이 딱 그 정도였던 것 같네요.

1호기가 제게 돈을 벌어다 줄지는 아직 모르겠지만, 저를 많이 성장시켜 준 것 만큼은 확실한 것 같아요.

제가 원하던 바는 이룬 것 같네요.(깨져본거요…) 재밌고, 만족스러운 경험이었습니다. 

그리고, 감사한 분들도 참 많은데요,

목실감, 독서후기에 좋아요 눌러주시고 응원글 써주시며 소통해주신 분들 감사드립니다. 한걸음 한걸음 나아가는데 큰힘이 되고 있습니다.
지금까지 소통하고 있는 열중반 47기 6조 조원분들 모두 감사드립니다. 바쁘신 와중에도 조원분들 계약 때마다 각종 자료, 경험, 꿀팁 공유해주신 유니랑 조장님 정말 감사드려요.(1호기 직전에 이런 조장님 만난 건 다시 생각해도 진짜 행운이네요. 언젠가 저도 도움이 되고 싶습니다.)

월부에 입성하게 해주고 더운 날 함께 임장하느라 고생한 동료이자 와이프 친구인 투자님 감사합니다.

이외에도 월부에서 만난 모든 인연, 그리고 1호기 찾는 과정에서 만난 인연들까지 모두 감사드립니다.

<배운 점>

1. 혼란스러운 상황 속에서도 내가 할 수 있는 것을 찾아야 한다.
2. 욕심, 두려움 같은 감정이 생기는 것은 내가 통제할 수 없다.(그 감정에 대응만 할 수 있을 뿐)
3. 투자 기회를 놓쳤다고 해서 얻은 게 없는 건 아니다.(소중한 경험을 얻었다.)
4. 가치와 선호도 판단을 미리 해둔 사람만이 투자 기회가 왔을 때 가격만 보고 우선 순위 투자 대상을 픽 할 수 있다.
5. 내가 원하는 것을, 부사님이 나에게 시간과 에너지를 많이 쓰게 한 다음에 말하는 게 효과적이다.
6. 현장에서는 어떤 조건도 만들어질 수 있다.
7. 상대방이 원하는 조건을 제시한 경우 그 이유를 파악하여 나에게 유리한 방향으로 끌고 가야한다.
8. 마음이 조급해지면 의사결정의 질이 떨어진다.
9. 배우는 것과 그것을 내것으로 만드는 것은 다르다.(내 것으로 만들어야한다.)

<개선하여 적용할 점>

1. 가능하면 모든 단지 매물임장, 전화임장 하여 앞마당 선명하게 만들기
2. 어려운 상황에서도 투자원칙 지킬 수 있도록 꾸준한 독서
3. 배운 게 생기면 미루지 말고 바로 실행하기
4. 아무리 경험을 쌓고 싶어도 나에게 유리한 시장 상황이 아니라면 다음 기회를 기다리기
5. 투자할 땐 무조건 3개 지역 이상 비교하기
6. 전화 보다는 현장에서 답 찾기
7. 상대방이 어떤 조건을 제시할 때 그 이유 물어보고, 상대방 입장에서 생각해보기
8. 마음이 조급해지지 않도록 대안을 마련하는 등 미리 조치 해두기
9. 배운 것을 꼭 실전에 적용하여 내것으로 만들기