매물털기 성공의 방법[나알이]

안녕하세요.
나날이 아름답게 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

투자를 위해 오늘도 바삐 움직이는 분들께
조금이나마 도움이 되고자 글을 적어봅니다.

오늘은 매물털기에서 가장 중요한 것이 무엇인지
함께 이야기해보려 합니다.

1. 지역의 우선순위 정하기

매물털기를 시작하기 전,
가장 먼저 해야 할 일은 어느 단지들을 볼지 바운더리를 정하는 것입니다.

‘앞마당 전수조사’를 진행하면서
아파트명, 연식, 매매가, 전세가, 투자금을 엑셀에 정리해보셨을 겁니다.

이후엔 내가 가진 투자금 기준으로 +3~5천만 원을 더한 범위 안에서
나오는 단지들을 살펴보면 좋습니다.

이때 전세가가 낮게 낀 매물일 수도 있고, 욕망 전세가일 수도 있습니다.
하지만 처음에는 넓게 잡고 보는 것이 중요합니다.

앞마당별로 어떤 단지들이 나오는지 범위를 넓혀본 뒤,
지역의 우선순위를 정해봅니다.

또는 비슷한 수준의 단지들이 함께 나온다면
동시에 매물털기를 진행하며 비교해도 좋습니다.

그 과정에서

• 저평가 여부(매매가 고정하여 비교)
• 투자금 대비 더 좋은 단지
• 향후 입주 물량 및 지역 규모

이런 요소들을 종합적으로 고려해보는 것이 좋습니다.

바운더리를 넓게 잡았다면,
이제 단지별로 개별 물건을 하나씩 꼼꼼히 살펴보는 단계로 넘어갑니다.

2. 단지의 우선순위 정하기(1~3순위 그룹)

많은 분들이 어려워하는 부분이 바로
“어떤 단지가 저평가인가?” 하는 점입니다.

전수조사까지는 잘했는데

저평가 단지를 찾다 보면 시간이 훌쩍 지나가기도 합니다.

절대가 기준(5억대, 6억대 등) 으로 단지를 비교해도 헷갈린다면 

오히려 현장을 더 자주 방문하고,
사장님들과 많이 대화해보는 것이 해답이 됩니다.

선명하지 않던 앞마당이,
그 대화 속에서 조금씩 명확해지기 때문입니다.

생활권별 상단 단지들이
다른 지역 대비 싸다면,
지역 전체가 저렴한 흐름일 가능성이 높습니다.

즉, 상단 단지가 싸다는 건
그 지역 시장의 ‘현재 흐름’을 보여주는 결과입니다.

이건 오로지 현장에 있던 분들만이 명확히 피부로 느낄 수 있습니다.

그래서 저는 투자 지역 내 가장 싼 단지를 찾는 데 시간을 쏟기보다,
생활권별 상단의 단지 가격 파악

그리고 지역간 비슷한 투자금으로 나오는 단지들 비교를 통해

싸다고 판단되면
 

투자금 대비 더 좋은 단지를 그룹핑하여 우선순위를 정하고

현장에 자주 가는 것에 집중합니다.

이렇게 해서 매물털기 대상 단지를
1~3순위 그룹으로 크게 정해놓고,
그 안에서 전화임장으로 ‘괜찮은 매물’을 직접 확인합니다.

3.  바운더리 안에서 ‘하나’를 찾아내겠다는 마음

전화임장은 단순한 확인이 아닙니다.
그건 기회를 찾는 과정입니다.

예를 들어

• 저층 매물 놓치지 않기
  네이버부동산에서는 고층 아파트라도 자동으로 저층으로 표기되는 경우가 있습니다.
  실제 저층 매물 중 싼 물건이 없는지 꼭 전화로 확인하세요.

   

• 세 낀 물건 중 만기 임박한 집 확인
  전세가가 오른 지역이라면 세가 낮게 낀 물건에서 기회를 잡을 수 있습니다.
  계약갱신청구권이 만료되었거나 세입자가 곧 나갈 예정이라면
  새롭게 계약을 맺을 여지가 생깁니다.

• 월세 물건도 확인
  월세라면 보증금을 중도금 형식으로 일부 지급해 

  또는 이사비를 드려 공실로 만든 뒤 긴 잔금 기간을 설정하여
  전세 입자를 찾는 방법도 고려할 수 있습니다.

하지만 우리의 마음이 어려운 이유는
매물을 털며 부정적인 이야기들을 자주 듣기 때문입니다.

“이보다 싼 건 없어요.”
“그런 조건은 까다로워요.”
“투자자분들 다 찔러만 봐요.”

이런 말들을 듣다 보면
나도 모르게 위축되고,
‘내가 혹시 피해를 주는 건 아닐까’라는 생각도 들게 됩니다.

그러나 여기서 감정적으로 흔들리면 안 됩니다.

중요한 건 제대로 해내겠다는 마음입니다.

‘목표한 자산의 밑거름이 될 단 하나의 물건’을 찾겠다는 마음.

모두가 포기할 때 타협하지 않고
한 걸음 더 나아가는 사람이 결국 좋은 물건을 잡습니다.

놓칠 수도 있습니다.
생각보다 훨씬 많이 놓칠 수도 있습니다.

하지만 끝까지 최선을 다했다면,
그 경험은 반드시 다음의 자신감과 근거가 됩니다.

남의 돈이 내 돈이 되는 과정은 결코 쉽지 않습니다.
성과가 클수록 과정이 어렵다는 걸 인정하며 나아가야 합니다.

4. 매물털기의 전략

우선순위 지역의 1~2순위 단지들부터 시작합니다.

(지역별로 1~2순위를 같이 털면 대안이 많아집니다.)

집주인 사정(세금, 전세보증금, 분양, 대출 부담 등)으로
가격을 깎을 여지가 있는지 확인하고,

단지나 물건의 상태에 따라
전세가를 어느 정도 받을 수 있을지를 함께 판단합니다.

선명하지 않은 앞마당이라면
상단 단지들에서 선호도와 시장 분위기를 파악하며 지역을 쌓아갑니다.

거래 주체가 누구인지, 얼마에 매수하는지,

실거주자가 얼마면 사가는지
전세가 수준이 어떤지,
시장 분위기 파악을 통해 상단의 단지 부터 지역의 ‘맥’을 읽는 힘이 생깁니다.

사장님이 “안 돼요.”라고 말할 때,
그냥 물러서지 말고 구체적인 방법을 제시할 수 있는 투자자가 되어야 합니다.

예를 들어 가격 조절이 될만한 물건이거나 충분히 싼데

전세가로 인해 투자금에 들어오지 않다면

부동산 모두 전화하거나 현장에 방문하면서

매수하고 싶은 물건이 있는데 바로 들어올 전세입자가 있을지 확인해보고

수리 물건 중 저렴한 게 없는지 조절될만한 물건들을

찾고자 나서야 합니다.

적극적으로 자주 두드리는 사람에게 정보는 결국 들어오게 됩니다.

즉 매수하겠다는 단지들의 물건지의 부동산을 모두 그리고 자주 다녀야 합니다.

구체적인 조건을 제시할 수 있어야 합니다.
그리고 내가 줄 수 있는 게 무엇인지도 명확히 알고 있어야 합니다.

1~2순위 윗단에서 정말 최선을 다했는데도 매물이 안 나온다면,
이제 3순위 단지로 내려올 차례입니다.

그때는 아쉬움보다 확신이 중요합니다.
윗단에서 최선을 다했다면,
3순위가 결국 내게 맞는 최선의 선택이 됩니다.

시장이 빠르게 움직이는 곳일수록
붙잡지 않아야 할 곳을 붙잡다 기회를 놓치기도 합니다.

그러니 “무조건 해낸다”는 마음으로,
끝까지 확신을 가지고 나아가시길 진심으로 응원드립니다.