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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
전세 만기가 다가오면 다양한 고민을 하게 됩니다.
임차인분이 나가신다는데 전세를 낮게 놓는게 좋을까요?
아니면 시세대로 가격을 높여 받는 것이 좋을까요?
임차인과 전세금을 올려 재계약 하는 것이 좋을까요?
5%만 올려서 갱신권을 쓰시는 게 좋을까요?
오늘은 임대를 놓으면서 만나게 되는
다양한 고민에 대해 이야기 나누어보고자 합니다.
#전세가 5%증액 VS 시세대로 올려받기
임차인분이 만기가 되어 퇴거하시면
새롭게 전세를 놓게 됩니다.
이 때 전세가를 시세대로 올려받을지,
안전하게 5%만 증액할 것인지 고민하게 되는데요.
전세가를 얼마나 올려받을지는
전세를 올려받는 목적에 따라서 달라집니다.
1. 전세가를 올려받아 재투자 하는 경우
다주택자로 시스템을 만드는 것이 목적이라면
전세가를 시세만큼 올려받을 수 있습니다.
전세가를 올려 받아서 그만큼을 재투자하는 것이지요.
이때 현재 전세 시세가 너무 높지 않은 수준이어야 하고
역전세가 발생할 수 있기 때문에 전세금의 5%정도는
마이너스 통장 등으로 대비해 놓아야 합니다.
또한 투자를 한 이후에도 지역 내 공급에 주의를 기울여야 합니다.
리스크가 다소 있으나
가장 투자 효율을 높이는 방법이라 할 수 있습니다.
2. 전세가를 올려받아 생활비로 사용하는 경우
채수를 늘리는 것이 목적이 아니라
전세금을 올려 받아 생활비로 활용하고자 하는 경우라면
전세가를 무리하게 올려 받아서는 안됩니다.
역전세가 발생하면 현금 흐름이 끊길 수 있기 때문이죠.
이 때는 안전하게 전세가의 5%정도를 증액하는 것이 좋습니다.
만일 전세가가 5억이라면,
2년 후에는 전세가의 5%인 2500만원이 생기고,
1년에 1250만원, 월로 환산하면 약 100만원의 현금흐름이 생깁니다.
이를 생활비로 활용하는 것이지요.
전세금을 재투자하여 자산의 규모를 늘릴 수는 없지만
전세가가 낮기 때문에 전세를 쉽게 뺄 수 있고,
역전세 리스크가 없다는 장점이 있습니다.
3. 추후 입주할 경우
거주 보유 분리 전략으로
미리 내집마련을 한 경우에는
되도록 전세금을 올려받지 않아야 합니다.
추후 입주할 때 전세금을 돌려주어야 하기 때문입니다.
전세금을 올려받아 재투자하거나
전세금을 올려받아 생활비로 활용하는 경우
계속해서 임차를 맞추기 때문에
전세금 전액을 돌려주지 않아도 됩니다.
그러나 내가 실거주 할 것이라면
전세금은 돌려주어야 하는 금액입니다.
만일 전세금을 증액한다면
그만큼 돌려주어야 하는 금액이 늘어나는 것이지요.
#계약갱신청구권 사용 VS 재계약
그렇다면 계약갱신청구권은 언제 사용하는 것이 유리할까요?
임차인분이 2년 거주하신 이후에
보통은 갱신권을 사용하여 전세가를 5% 증액합니다.
그러나 간혹 협의를 통해 전세가를 올려받되,
재계약을 진행하기도 합니다.
지금 재계약을 한다면 계약갱신청구권이 살아있게 되고
그럼 총 4년을 거주할 수 있으니까요.
이때 무엇이 더 유리한지는 공급상황과 매도 계획에 따라 달라집니다.
1. 공급이 많은 경우
1-2년 뒤에 공급이 많다면 재계약을 진행하는 것이 유리합니다.
전세를 새로 계약하는 경우에는
임차인은 2년을 거주할 권리와 의무가 있습니다.
2년 이내에 퇴거하는 경우에는
임차인이 새로운 전세입자를 구해야 합니다.
반면 계약갱신청구권을 사용했다면
거주한지 2년이 도래하지 않았더라도
임차인은 자유롭게 퇴거할 수 있고
퇴거의사를 밝힌 뒤 3개월 이내에 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
따라서 1년 뒤에 지역 내 많은 공급이 예정되어 있다면
임차인분이 퇴거하는 리스크를 줄이기 위해
재계약을 진행할 수가 있습니다.
2. 2년 뒤 매도를 고려하는 경우
만일 2년 뒤에 투자한 물건을 매도하고자 한다면
계약갱신 청구권을 사용하는 것이 유리합니다.
재계약을 하는 경우 2년 뒤에 임차인은
계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
계약갱신청구권이 살아있다면
임차인이 4년 거주 후 퇴거해야 하는 상황보다
매도하기가 까다롭습니다.
세 낀채로 매도하는 경우 투자자에게만 매도가 가능하고
실거주자에게 매도하는 경우
임차인이 집을 안 보여줄 가능성도 있기 때문입니다.
따라서 수익을 내서 2년 내에 매도하는 것을 목표로 한다면
전세가를 많이 올려받는 것보다는
갱신권을 사용하게 하는 것이 보다 유리합니다.
전세를 새로 맞추는 경우
고려해야 하는 사항에 대해 이야기 해보았습니다.
1. 투자금
🎈 재투자 하는 경우 → 시세만큼 전세금 올려받기
🎈 전세금 올려받아 생활비로 쓰는 경우 → 5%씩 증액하기
🎈 추후 실거주 할 경우 → 전세금 올려받지 않기
2. 계약갱신청구권 사용 여부
🎈 근 시일 내에 많은 공급이 예정된 경우 → 공급이 많은 시기 퇴거를 예방하기 위해 재계약 고려
🎈 2년 이내 매도 고려하는 경우 → 계약갱신청구권 사용 고려
매수보다 어려운 것이 운영이라고 하지요
여러분의 투자에 도움이 되는 글이었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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