안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들",
열사사입니다.
감사하게도 지난 달 지투에 이어
이번 달 오랜만에 실전반을
수강하게 되었습니다.
2강은 용맘 튜터님의
"제대로 하는" 임장, 임보, 비교평가
강의였습니다.
이번에도 정말로 알차고
많이 배우는 시간이었습니다.
휘발되기 전에 후기도
알차게 남겨보겠습니다!!
임장의 디테일을 살리는 법
이번 강의에서는
수도권에서의 임장, 임보, 비교평가의
하나 하나의 질, 디테일을
종합적으로 채울 수 있는 강의였습니다.
저도 여전히 적용하지 못하거나
디테일을 더하면 좋을 부분들이 정말 많고
이번 강의에서도 그걸 많이 느꼈습니다..!
각 파트별로 꼭 남기고 싶은 것들과
적용하고 싶은 것들을 정리하면
다음과 같습니다.
먼저 임장 파트를 정리해보면
1. 분위기 임장에서 먼저 머리에 긁고 갈 것들은
주요 노선, 상권, 학원가, 주요 공급
이렇게 4가지입니다.
지금까지 루트를 짜면서도, 현장에서도
노선이나 상권, 학원, 분위기를 중점적으로 보았고
공급 부분은 사실 그렇게 신경을 쓰지 않았는데요.
결국 진행상황이나 파급력, 나중에 변화할 모습 같은 것은
현장에서 보는 게 훨씬 정확하기에
이 부분도 앞으로의 임장에서 꼭 챙겨보려고 합니다.
+ 분임 이후 생활권 정리를 하면서
생활권별로 하나씩 궁금증을 남겨보는 것이
임장과 지역 이해를 훨씬 더 깊게 할 수 있는 좋은 방법입니다.
2. 매물 임장 때 체크하기 또 좋은 포인트는
"여기 들어오시는 분들은 오래 거주하시나요?"
"이쪽으로 오시는 분들은 보통 어디서 넘어오시나요?'
"보통은 어디로 많이 넘어가세요?"
같은 실거주 선호도 / 수요의 이동의 포인트입니다.
그 단지에 투자를 하려면 결국
실거주의 수요는 어느 정도인지, 사람들이 충분히 좋아하는 단지인지
아니면 투자자가 많이 들어가는 단지인지도 알아야 하고
크게 보았을 때 지역의 수요 특성을 이해하려면
사람들의 전반적인 흐름을 이해하는 게
확실히 큰 도움이 됩니다.
임보의 디테일을 체우는 법
임장 말고도 임보 파트에서도
꼭 남기고 싶은 내용들이 많았는데요.
몇가지 핵심을 남겨보면 다음과 같습니다.
1. 시세그룹핑은 지역의 시세를 한판으로 볼 수 있는
거의 유일한 장표입니다.
그렇기에 그만큼 중요하고
동시에 해볼 수 있는 것은
상단 금액대의 단지들을 보면서
그 지역에서 사람들이 가장 좋아하는
선호 요소 포인트를
뽑아내는 것도 지역 이해에 큰 도움이 됩니다.
2. 수도권의 단지분석에서 정말 중요한 것은
그 단지마다의 입지요소(교통, 환경, 학군)을
디테일하게 남겨두는 것입니다.
결국 비교를 할 때 수도권은 그 입지요소를 꼭 가져와서
비교해보아야 하기에
단지분석에서 이를 최대한 남겨두고
추후 비교평가에도 같이 활용하는게
큰 도움이 될 것입니다.
비교평가 업그레이드하기
이번 강의에서 남기고 싶은 마지막 핵심은
비교평가에 대해서입니다.
아직은 수도권 비교평가에 대해서
감이 덜 잡힌 것 같아 고민이었는데요.
이번 강의를 통해서 어느 정도 보충할 수 있었습니다.
1. 지역 내에서 비슷한 가치라고 생각된다면
그 지역의 핵심 선호요소를
더 많이 가지고 있는 단지가
그 지역에서 수요를 조금 더 뾰족하게
가지고 있을 확률이 높습니다.
그렇기에 지역 내 비교에서도 기본적으로
그 지역의 핵심 선호요소를 다시 생각하면서
비교를 해보아야 하는 것입니다.
2. 평형, 연식, 선입견에 매몰되면 안된다.
입지와 연식이 차이가 난다면
"이 연식/환경이 이정도 입지의 차이를 이길 수 있을까?"
의 맥락으로 접근해야 합니다.
평형의 경우도 입지의 차이가 정말 크다면
(ex. 급지에서 큰 차이가 난다 등등)
입지가 좋은 59로 가야하는 게 맞지만
그 입지의 차이가 그렇게까지 크지 않다면
결국 84가 매매-전세 흐름에서 우위를 가져가게 됩니다.
그렇기에 결국 정량적으로 무언가를 판단할 수는 없지만
기본적인 비교의 흐름을 가져간다면
비교평가에 훨씬 도움이 될 것입니다.
아직도 매 강의마다
정말 많이 배우는 것 같습니다.
이번 강의도 정말 이것 저것 알차게
빈 공간들을 채울 수 있었습니다.
이번에도 정말 알찬 강의 전해주신
용맘 튜터님!! 진심으로 감사합니다.
BM
1. 매달 모의 투자 + 모의투자 복기
선택에 따른 결과 복기하기
2. 분임때 공급도 보고가기
3. 매임때 실거주 선호 / 인구 흐름 파악 질문
한번씩 해보기
4. 시세그룹핑 장표에서 그 지역 핵심 선호요인
뽑아내기
5. 수도권 단지분석에서 단지별 입지요소
남겨두기.
좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.
서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!
