안녕하세요 아잘리아입니다.
오늘 월부학교 4강 오프강의는
마스터멘토님께서 강의를 해주셨습니다.
멘토님께서 한 싸이클을 지나며
어떤 마음으로 부딪혀왔는지,
거기서 깨달으신 바를
이번 강의에 집약적으로 담아 말씀해주셨습니다.
"실화를 바탕으로 한 예고편을 말씀드리는거에요"
제가 경험해보지 못한 시장의 분위기와
어떻게 대응해야 하는지
어떤 점을 투자자로써 주의하고 대비해야하는지
하나하나 말씀해주셔서 많은 것을 배우고
간접경험 할 수 있어 참 감사한 시간이었습니다.
아직 격어보지 못한 시장을 말씀해주시는게 흥미롭기도 하고
또 시장앞에 참 겸손해야겠다는 생각도 가지게 된 시간이었습니다.
# 왜 시장을 알아야하는가?
시장 흐름을 읽는것은 생존하는데 직결 되는것이라 하셨습니다.
투자자로서 필연적으로
상승장, 하락장 두 시기를 다 겪으며 부는 쌓이는 것이고
그렇기에 시장의 흐름을 반드시 알고있어야 한다 하셨어요.
큰 흐름안에서 어느흐름을 타고있는지 인지해야
더 좋은 수익을 낼수있는 좋은 기준이 될 수 있는것.
강의를 들으며,
투자 지역, 단지, 물건,, 에만 집중할 것이 아니라
투자 지역을 잘 선정하고,
투자 우선순위를 잘 판단하기 위해
시야를 넓혀 큰 흐름 중 어디에 와있는지,
인지하는게 필수적이란 생각이 들었어요.
# 열린마음으로 수용하기
멘토님 말씀을 들으니
제가 경험한 몇년의 시장은
큰 사이클의 정말 극히 일부이기 때문에
이 시장이 계속 된다라는 인식을 늘 경계해야겠구나란 생각이 들었어요.
또 앞으로 10년 이상으로 꾸준히 지속해서 목표를 달성해야하기에
앞서서 시장을 경험한 멘토 튜터님들 선배님들의
이야기와 조언들을 열린마음으로 듣는게
정말 필수적일 것 같습니다.
# 현재 서울 시장
지금은 매물이 급감하고 전세매물수도 감소하는 시장이며
특히, 특히 토허제로 잠기고나서 세낀 물건들도 거둬들이고
매물이 더 없어진 상황인데 또 거래는 찍히는
즉, 적은 거래량으로도 가격이 올라가는
매도자 우위 시장이라고 하셨습니다.
그러나 많이들 아시다시피
앞으로 역대급 공급 부족한 상황이 오며
집이 부족한 현상은 더욱 심각해 질 것이고
이는 매매가 상승을 도래할 수 도 있다고 하셨습니다.
단기적으로는 시장이 또 하락이 찾아올지는 모르겠지만
앞으로 맞게될 상승장의 특징을 잘 기억하며
잘 대비해야겠다는 생각이 들었습니다.
# 상승장은 왜 기회가 되는가?
상승장 - 적은 투자금으로 레버리지를 극대화 할수있는 시장
상승장에서는 전세가율이 오르면
좋은 단지들을 적은 투자금으로 살수있는 기회가 된다는 것을 배웠습니다.
강의중에 와닿았던 말씀은
이런 시장이 바로 전화임장이 빛을 발할때 라고 하셨어요.
이전 마스터멘토님도
이런 분위기를 사전에 읽고
전세호가를 사장님이 놀래실정도로 높게 내놓으셨는데
하루만에 거래가 되었다고 하셨습니다.
제가 보고 있는 지역과 단지에서도
전세 물건이 없더라도, 실거래가 없더라도
전세대기수요는 없는지
얼마정도에 거래가 될지
더 촘촘히 여쭤보고 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
또한, 현재시장과 유사한 18년도 시장을 비교해주셨는데
그때와 지금의 차이점은!
18년도 당시는 서울 kb시세가 전체적으로 빨간색이 물들어있었는데,
현재는 전체적으로 물들지 않고
듬성듬성 이빨이 빠져있다 설명해주셨어요
서울 일부 하급지 지역은 아직 온기가 오지 않았고
수도권에도 덜오른 지역 단지들이 남아있으니
지금 시장에서도
아직 덜 오르고, 좋은 지역을 찾아보려는 노력도 필요하다는 생각이 들었습니다.
너무 재다가 안사면 안된다는것. 상승장에서는 소유권이 있냐 없냐 싸움인것.
지금은 적극적인 투자를 할 시기입니다.
bm. 랜드마크 기민하게 보기
bm. 전세물량이 거의 없어도 전임으로 더 촘촘히 파악하기.
bm. 미분양 물량도 함께 체크
bm. 지역에 대한 편견을 걷어내기=> 지역안에서 생활권 높은단지, 선호단지에서 기회를 잡을 수 도 있다.
#상승장에서 리스크 통제
상승장에서 리스크에 대한 말씀을 들으며
정말 자만하지 말자 는생각이 절로 떠올랐는데요,
과도한 상승을 기대하며
대출을 무리하게 내서 투자하는것은 결국
내 스스로위험을 자처하는것이라 하셨습니다.
여러분이 다니는 곳 조금있으면 배액배상 나옵니다.
그런 시장 만나면 이성을 잃게 됩니다
내가 내 스스로 브레이크를 해야해요.
살수있는 물건이 뻔히 보이는데도, 참을 수 있어야해요.
그걸 참아내야 중수이상의 투자자가 되는거에요
과거 수많은 선배투자자분들이 힘들어하고
시장을 떠나게 만든
'역전세 시장'이 반드시 반드시 올것이라는것을 알고,
전세 상승에 취하지 말고 자제하자라는 마음을 다짐하게 되었습니다.
# 반드시 보게되는 하락장의 모습
하락장은 10년동안 최소 2번 빠르면 3번은 맞이한다고 하셨습니다.
하락장 - 싸게 살수있는 시장
‘바겐세일’ ‘협상가능’
‘기회를 잡는 구간’
하락장에서는 아파트가 싸지는 구간이기에
싸게 살수있는 기회라고 하셨는데요,
하락장을 몸소 겪은 멘토님의
뼈아픈 복기 내용이 참 와닿았습니다.
멘토님의 복기
‘현금보유'
'판단력 결단력’
하락장은 보유 현금의 싸움입니다.
멘토님께서 하락장에서
임대등록 단지들에 맞춰 포트폴리오를 계획하시다가
보유한 단지들 중 자잘하게 수익난것을 팔고,
더 좋은 단지를 사지 못한것에 대한 아쉬움을 느끼셨다고 말씀해주셨습니다.
12.4% 취득세를 내더라도 상급지의 단지를 샀어야 했다하셨어요.
멘토님의 말씀을 듣고
하락장이 되면 포트폴리오에서 더 좋은것을 갈아끼우려는 노력이
반드시 필요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.
이런 깨달음을 미리 인지할 수 있어 참 감사하단 생각이 들었어요.
상승장을 한바퀴 돌고 그 시기가 오면,
빠른 판단력 결단력으로 움직일 수 있는 투자자가 될수있도록
잘 준비해자! 다짐해보게 되었습니다.
bm. 아파트 기준으로 00% 하락하면 싼것, 상급지는 00%조정되도 매수세가 붙는다.
bm. 하락장에서 기회를 잡기위해 열심히 투자해놓고, 하락장이 되면 현금을 늘려 기회를 잡자.
강의 말미에 마스터멘토님께서 해주신
‘여러분들의 평점심이 여러분들의 수익을 결정한다’ 라는 말씀이,
어제 김인턴 튜터님께서
일희일비하지 말자라고 해주신 말씀과 오버랩되면서
가슴속에 와닿았습니다.
아무리 힘든 상황이어도
'그냥 훈련의 과정이다' 라고 생각하고
고난을 넘어서면 더 단단한 투자자가 되어있겠지라고 생각했어요.
멘토님께서 말씀해주신대로
해나가다 힘들면 명상도 하고! 독서로 마음 가다듬으며
일희일비하지 않고,
오래도록 살아남는 투자자가 되겠습니다!
화이팅!!
