6개월 연체 세입자(연락두절) 퇴거 경험담(feat. 경험여정/운영진)

안녕하세요!

성장하며 나누는, 나누며 성장하는

괭이부리말 입니다.

저는 월부 2년만에

첫 복기글을 쓰려 합니다.

너무 굼뜨고 게을렀죠? ㅎㅎ

이런 부끄러운 사실을 드러내는 건

지금 시작하는 모든 분들,

그리고 행동을 잘 하고도

망설이는 동료들께

조금이나마 응원이 되고 싶었습니다!

그리고 저 또한 응원 덕분에

복기글을 쓸 수 있었기 때문입니다.

지방투자기초반 12기, 그리고 열반기초 70기 만난

신나는세상 반장님!! 저스틴이버 튜터님!!

두 분의 콤비는.. ♡♡♡

다음 징검다리로 건너가길 머뭇거리는 저를

당장!! 행동하게 만들어 주는 최고의 환경이 되어 주셨어요~~♡

운영진은 제가 차원이 다른 투자자가 될 수 있는 환경

따끔하게 따뜻한 말을 해주는

선생님을 만날 수 있는 환경이었어요♡♡

그럼 본격적으로...

오피스텔 6개월 연체(연락두절) 세입자

퇴거 경험담!!

시작합니다!!

1. 한 번에 하나에만 몰입한다

(feat. 경험여정 / 샤샤 튜터님)

23년 11월 5일 일요일!

내마반 39기 운영진 마지막 임장이 있었던 날입니다.

마침 그날은

지투기초 15기 조장 모임이 있던 날이기도 했습니다.

운영진 마지막 임장은 창원 성산구였고

지투기초 15기 조장님들께서는

수도권과 지방에 나누어 계셨기에

오전은 창원에서 운영진 임장을 하고

오후는 천안에서 지투기초 조장 모임을 하는

일정이 잡혀 있었습니다.

이 일정을 위해

아내에게 양해를 구했고

토요일 오전 오후를 비워서

아내의 일정에 맞추어

아내와 아이를

경기도 시흥으로 라이딩하였습니다.

서대문 > 시흥 > 서대문 > 서울역 > 다음날 KTX 창원 > KTX 천안 > KTX서울 보다는

서대문 > 시흥 > 자차 대구 > 자차 창원 > 자차 천안 > 자차 서울이 편해 보였습니다 ㅎㅎ

정말 정신 없는 일정이었지만

샤샤 튜터님께서

"일정을 정하고 나서는

하나의 일정을 할 때는

하나만 생각한다"

고 하신 말씀이 생각나서

한 번에 하나씩만 몰입했습니다.

자차로 금요일 저녁 대구로 도착하고는

부모님과 대화에만 집중하였습니다.

일전에 제안드렸던

오피스텔, 상가 주택을 매도하고

현재 사시는 외곽 구축을 매도한 다음

수도권 이사 및 아파트 월세 셋팅 방법(feat 메로나 튜터님 코칭)은

아버지의 심한 반대로 진행이 어려워 보였습니다.

그 다음 안으로

매도한 금액을 가지고

보다 선호도 높은 단지로

이사가 가능하다는 부분을 설명드렸습니다.

빨간색 : 외곽 구축 49평형(현 거주)

검정색 : 최상위 생활권 구축 34평형

파란색 : 중심 생활권 준구축 48평형

초록색 : 중심 생활권 신축 32평형

특히 중심 생활권 준구축 단지와 초록색 신축 단지는

부모님도 잘 알고 계신 동네였고

(feat 뚜또 튜터님 / 지투기초 15기 운영진 임장)

거기에 사실 수 있다는 걸 아시고는

생각을 바꾸게 되었습니다.

바쁜 일정 중에도

한 번에 하나씩

그 순간에만 할 수 있는 것에

집중하였기에

부모님의 마음을

움직일 수 있었습니다.

2. 상대방에게 선택할 수 있는 대안을 제시한다.

선호 단지

이사를 위해서는

(선호 단지

이사가 아니더라도

중장기적 관점에서라)

선행 과제가 있었습니다.

서울 20년차 오피스텔(원룸) 매도

대구 상가 주택(목조) 매도.

부동산 전화임장 결과

서울 20년차 오피스텔(원룸)은

사회초년생의 실거주 매수가 있어

10월 공실 상태로 매도 된 것이 있었습니다.

전, 월세도 교통에서 개선이 있어

월세가 조금이나마 상승해온 단지였습니다.

즉, 괜찮은 월세 수익률이 보장되는 가격

+ 실거주도 가능한 공실 상태로 놓는 것이

그나마 환금성을 높일 수 있는 방법이라는 점에

인근 부동산 사장님들과 의견을 같이 하게 되었습니다.

우선적으로 해야 할 행동이 정해졌습니다.

그리고 전략을 고민하였습니다.

우선, 세입자는 연락을 두절한 상태로

3기 연체 후 4기 차임 지급,

다시 2기 차임 연체 등

임대인이 적극적으로 해지 등 액션을 취하지 않자

차임을 연체하다 돈이 생기면

2기분 차임 연체 상태를

해소하는 방식으로

계약을 이어 오고 있었습니다.

묵시적 갱신 등 임대인의 무관심을

몇 차례 확인하였습니다.

그래서 우선,

문자로 해지 의사를 밝힐 경우

해지 통지 도달을 피할 우려가 있어

익일 특급으로 2기분 연체 해지의 의사를 밝히고

다음 날 도달이 확인되면 메시지도 보내는 방식을

취하였습니다.

+ 임대계약서상 임대료 입금 계좌 정지 처리

당초 부모님이 법무사로부터 받아온 내용증명은

해지를 하겠다는 의사를 최종적으로 밝히는 것이 아니라

언제까지 갚지 않으면 해지하겠다는

최고(재촉하는 고지) 수준이었습니다.

그래서 직접 해지 통지서 양식을 리서치하여

종국적인 해지 의사표시로 인정될 수 있는

문구를 작성하였습니다.

임대차계약 해지 통지(예시)

"1. 본인은 귀하와 체결한

아래 2.의 임대차계약에 대하여

2기분(23년 10월분 60만원,

11월분 60만원 합계 120만원 / 금액은 예시)

차임 연체를 원인으로

이를 즉시 해지함을

통지합니다."

잘한 점 :

법무사가 작성하고

부동산 오래 한 친구가 봐줬다고 하신 말씀이 아니라

실물을 보고 확인한 점.

* 공인중개사, 법무사 라는 자격만 믿으면 안 됨.

* 모든 책임은 투자자 본인이 지는 것임

배운 점 :

부모님 삶에 개입하기로 정했으면

감놔라 배놔라 할 게 아니라

내가 직접 전반을 위임받아 진행하는 게

서로 에너지 소모가 적다.

대신 설명을 잘 해 드리면 된다.

(섣불리 스스로 할 준비가 되어 있지 않은 사람에게

투자 관련 권유를 하지 않는 것이 좋다)

그리고 운영진, 경험여정 3팀에서

젊은우리 튜터님께 배운 내용을

생각하고 행동에 옮기게 되었습니다.

그건 상대방에게

행동할 수 있는 방향을 알려 주는 것입니다.

즉, 연체세입자에게

집을 비우게 하려면

그 분이 집을 비우고

이사갈 집에 들어갈 수 있게 해드려야 합니다.

비슷한 보증금을 챙겨 나갈 수 있어야 하고

몇 개월 분의 차임이 있어야 하며

주변에 대안이 될 만한 집이 있어야 합니다.

그리고.. 어떤 결정이든

결정권자에게 기한을 주어야

의미 있는 기한 내에 결정이 이루어진다는 걸

튜터님께 배워 실천에 옮겼습니다.

문자 메시지(예시)

"안녕하세요. 00호 임대인입니다.

차임 2기(10월 11월) 미납에 따라

계약이 해지함을 통지합니다.

현재 보증금 1천만원(예시)을 즉시 반환할 수 있도록

준비해 두었습니다.

소송 절차에 앞서 제안을 드립니다.

1. 12월 xx일 이전에 이사 완료 및 비밀번호 넘겨주시면

밀린 2개월치 집세를 보증금에서 공제하지 않겠으며,

이사비용 xx만원도 드리겠습니다.

2. xx일 이사 완료 및 비밀번호 넘겨주시지 않으면

밀린 월세와 과거 연체에 대한 지연손해금을 모두 포함해

즉시 지급명령 및 명도소송 소장을 접수할 예정입니다.

다행히 인근 부동산에 확인하니

주변 오피스텔 공실이 있어

이사에 큰 어려움은 없으실 것 같습니다.

제 제안을 잘 고려하셔서 서로가 겪고 있는 어려움을

원만히 해결하면 좋겠습니다.

감사합니다."

그리고 6개월간 연락을 두절했던 세입자분은

30분 만에 문자에 답장을 주셨습니다.

"00일 전으로 최대한 빨리 나가겠습니다"

다행히 2주 후 세입자분은

이사를 마치셨습니다.

잘한 점 : 배운 대로 실천한 점

개선할 점 :

관심 보이는 매수 손님이 있으면

강하게 압박해서 가계약 같은 본계약 해버릴 것.

복기글을 적으며 알게 된 것은

부모님을 설득하는 것에서부터

부동산 사장님께 보일 스탠스,

스스로도 퇴로가 막혀 보이는 세입자에게

길을 터주며 원하는 결과까지 얻는 것.

그리고 이 복기글을 쓰는 것까지.

모든 과정에

운영진에서 선배 투자자분들께 배운 점,

경험여정에서 튜터님께 배운 점이

녹아 있다는 사실이었습니다.

"나누고 싶어서"

"월부 환경에 기여하고 싶어서"

시작했지만

투자적으로 성장하고

실질적인 투자 성과, 투자 경험까지 얻었습니다.

복기까지 제대로 점을 찍을 수 있었습니다.

이 투자 여정에도 함께 해 주신

샤샤와함께 튜터님, 젊은우리 튜터님, 뚜또 튜터님,

저스틴이버 튜터님, 신나는세상 반장님

경험여정 3팀, 데미니 누나, 내마 39기/지기 15기/열반 70기 운영진,

그리고 제게 열정과 보람을 느끼게 해주신

조장님들!!

정말 감사합니다!!