안녕하세요. 자유고입니다.
이번주 금요일 계약서를 써서 급해서 질문 남깁니다.
계약금 넣은 매물은 처음에 전세입자와 매도를 동시에 내놓은 물건으로 전세만기 이사예정으로 1월30일이라 전세가 구해지지 않고 난이도가 높아보여 후보순위에 제외시켰던 매물이 엊그제 현금세입자가 구해졌다고 부사님께 연락이 왔어요.
깎이지 않는 시장이지만 몇백만원이라도 협상을 시도했어요. 선뜻 집주인께서 500만원 깎아줄테니 소유권을 먼저 가져가는 조건이고 소유권 가져온 후에 새로 들어 올 전세입자랑 매수자인 제가 계약을 하기로 안내를 주셨어요.
질문1. 현재 임차인은 26년 1월 30일 만기라 새로 들어올 현금세입자에게 현재 집주인이 가계약금 500만원만 받고 계약서는 아직 쓰지 않은 상태임.
새로운 매수자인 저에게 현재 집주인이 소유권을 최대한 빨리 가져가고 전세계약도 작성하라고 함.
새로 들어올 현금세입자도 새로운 집주인(나)과 계약을 하겠다고 하여 현재 집주인으로부터 소유권 이전을 받은 후에 며칠 뒤 전세계약을 새로 쓸 경우 새로들어 올 현금전세입자가 전세계약서를 쓰기 전에 파기가 될까봐 걱정입니다. 전세입자 계약이 안되면 1월30일 기존 임차인이 이사라 다시 구해야 하니 시간이 촉박해서요.
그렇다면 특약에 ‘새로들어올 전세계약자가 전세계약을 파기 할 시 매수 계약서는 무효로 한다.’ 넣으면 소유권이 저에게 이전된 후에도 효력이 있을지 궁금합니다.
2. 현재 집주인과 새로들어올 세입자가 한날에 시간 맞추기가 부사님께서 어렵다고 하여 동시에 낮에 소유권이전 계약하고 저녁에 전세계약을 하는게 진행이 어렵다면 어떻게 진행해야 안전하게 계약하는지 궁금합니다. 부사님을 믿고 소유권 이전 후 며칠 뒤에 전세계약해도 되는지 궁금하기도 하네요.
3. 현재 집주인이 전세계약하지 않고 제가 등기 받고 전세계약 할 경우 두번의 계약을 하는데 복비는 두번 다 드려야 하나요? 원래 집주인이 전세승계로 사려했는데 소유권 앞당기자 해서 이렇게 변경되었습니다.
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댓글
안녕하세요! 자유고님! 투자를 앞두신거 너무 축하 드립니다. 이게 어려운 물건 이니 만큼 잘 풀어간다면 좋은 가격에 살 수 있다고 생각합니다. 1. 특약 문구의 효력 > 사실 제가 이 부분은 확실하게 말씀 드릴 수는 없겠네요. 로톡이나 이런 쪽으로 한 번 상담을 받아 보시는 것을 추천 드립니다. 다만 계약금을 세입자가 넣은 상태로 봤을 때는 심각한 경우가 아니라면 물리기 어려울 것 같습니다. 2. 이 질문도 위에 새로운 세입자가 계약금을 넣었기 때문에 계약이 파기 되는 경우는 어렵다고 생각합니다. 안전한 계약은 따로 없는 것 같습니다. 최대한 빠르게 전세 계약을 하여 마무리 짓는 것이 중요할 것 같습니다. 3. 복비의 경우에는 사전에 협의 하지 않았다면 원칙적으로는 드려야 합니다. 어려운 과정 잘 풀어가셔서 좋은 매물 잡으셨으면 좋겠습니다!
자유고님 안녕하세요😊 계약을 앞두고 계시군요~ 우선 축하드립니다🫶🏻 1. 해당 특약을 넣더라도 등기 후에 전세 계약 파기를 이유로 매매 계약을 무효화하는 것은 사실상 어렵습니다.🥹 2. 잔금과 전세계약을 같은날 진행하는 것이 베스트지만, 현실적으로 어렵다면 시간차를 최소화하고, 매도인에게 일부 책임을 묻는 특약을 넣어보시면 어떨까요? 예) 매수인의 귀책사유 없이 신규 전세 계약이 불발되거나 해제되는 경우, 매도인은 신규 임차인이 확정될 때까지 매매잔금 중ㅇㅇㅇ원의 연 ㅇㅇ% 상당의 이자를 매수인에게 지급한다. 해당 특약은 잔금일 이후에도 효력을 유지한다. 3. 주인전세의 경우 중개수수료는 매매에 대해서만 부담하면 되지만, 부사님과 사전 협의되지 않았다면 매매, 전세 계약에 관한 수수료를 각각 지급하는 것이 원칙입니다. 사전에 명확히 합의해두시면 좋을 것 같아요~ 잔금, 전세계약까지 무사히 마무리되시길 진심으로 응원드립니다.🫶🏻
