안녕하세요?
36살 주부이며 이제 두 돌지난 아들 하나 키우고있습니다.
저희 부부는 2021년에 패닉바잉으로 제기동 역세권에 소규모 재건축 아파트(제기동 공성아파트, 65세대) 76제곱을 조합원 지위 승계 조건으로 5억주고 매매하였습니다. 대기업 건설사가 시공사에 참여하였고 공사가 시작되고 얼마 안돼 약 10개월 전 건설사 부도인해 재건축이 중단되었습니다. 분양시에도 80세대 정도의 한 동짜리 아파트라서 그런지 바로 옆에 대단지도 있지만 미분양도 났었고, 설상가상으로 건설사 부도로 인한 공사 중단으로 분담금이 6천만원정도 오른 상황입니다.
현재 소규모 건설사가 참여하여 27년말에 완공 예정이며, 59평형 분양가 9억 중반정도 예상합니다. 저희가 매입한 금액에 분담금까지 합치면 9억 중후반대로 매매하는 꼴이되어 아마도 분양가와 비슷하거나 더 비싸게 주고 산 꼴이되었네요.
질문)) 지금 시공사 변경으로 현금청산이 가능한데 평가액 4억 좀 안되게 받을 수 있는 상황입니다. 교통은 좋지만 너무 소규모단지여서 미분양이 또 나올수도 있을 것 같고 현재 비슷한 규모의 비슷한 입지의 신축 아파트들도 9억미만으로 거래되는걸로 보여져서 마이너스피로 거래될 가능성도 제생각엔 많아 보여서 지금이라도 1억정도 손해본다고 생각하고 청산 받아서 다른 아파트에 투자하는 것이 나을까요? (ltv40프로 받아서 9억 중반 아파트 매수정도 가능합니다) 아니면 그래도 서울 역세권에 27년에 공급부족으로 가지고 있는게 나을까요?
댓글로 소중한 답변 남겨주시면 저희 부부에게 정말 큰 힘이 될 것 같습니다.
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댓글
부리인이님 안녕하세요! 글 읽으면서 마음이 정말 많이 공감됐습니다. 패닉바잉 시점에 큰 결정을 하셨고, 그 뒤로 시공사 부도까지... 아이도 돌 지난 시기라 생활도 정신없이 바쁘셨을 텐데, 이런 상황을 마주하신 게 얼마나 힘드셨을지 충분히 느껴졌어요. 정말 고생 많으셨습니다. 손해를 확정하는 게 마음이 너무 아프지만, 이대로 계속 끌고 갔을 때의 불확실성과 스트레스 그리고 완공 후의 시세 리스크를 고려하면 저라면 현금청산 후 갈아타기 쪽에 조금 더 무게를 둘 것 같아요. 특히 소규모 단지는 서울이라도 상품성이 약하면 신축 프리미엄을 만들기 어렵고, 시장이 올라가도 덜 오르는 경우가 많습니다. 반대로 지금은 현금청산이 가능한 시점이라면 매입가 대비 손해가 생기더라도 앞으로의 리스크(지연, 추가 분담금, 완공 후 마이너스피)에서 벗어날 수 있다는 장점이 있어요. LTV 40% 활용해서 9억 중반의 더 좋은 신축/대단지로 갈아탈 수 있다면 상품성과 환금성 면에서 훨씬 안정적인 선택지가 많아질 것 같습니다. 결국 중요한 건 “지금까지의 선택”보다 “이후에 더 나은 선택지를 잡을 수 있는가”라고 생각합니다. 이미 충분히 잘 해오셨고, 앞으로의 선택이 더 중요하다고 생각해요 :) 응원합니다!
안녕하세요 부리인이님.. 뭔가 비싸게 주고 산것같아서 마음이 안좋으시겠어요.
시공사까지 바뀐시기라니 ㅠㅠ
다만, 손실을 감당하고 청산하는 것은 신중해야합니다.
청산 해야하는 기일이 정해져있는 것이 아니라면 일단
1) 전문가에게 투자코칭을 받아서 정확하게 이걸 청산하고 어떤 방향으로 나아갈 지 정하셔야 할 것 같습니다.
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2) 그리고 청산한다면 갈아탈만한 단지가 있으셔야합니다. 개인적으로 말씀하신 서울내 9억 중반 아파트로 갈아타기 가능하다면, 청산을 고려해볼 것 같고요. 대신에 새로 매수하는 9억 중반의 아파트도 충분히 가치 있어야하니 내집마련 기초반이나, 투자코칭 등을 통해 예산안에서 가치있는 자산을 찾아나가는 방법을 배우시면 좋을 것 같아요~~ 서울 내 아파트 가치판단의 가장 쉬운 방법은 강남 접근성 (물리적인 거리 / 교통 접근성)을 보는 겁니다. 거기에 더해서 내가 살고 싶은 곳인지, 부수적인 것들 (학군, 환경 등등)을 보면 될 것 같아요!!
진심으로 잘 해결되시길 응원드려요!!
안녕하세요 부리인이님 보유하시면서 마음이 복잡하셨겠어요 ㅠ 재건축은 진행이 어떻게 될지 아무도 모르기때문에 변동성이 크다는 단점이 있어요 (시기와 비용 면에서요) 다만 현금청산 후 어떤 아파트를 매수하실수 있는지 보시고 결정해도 늦지않으실거같아요. 갈아탈 아파트를 먼저 찾아보셨으면 좋겠어요~ 그렇게 하지않으면 지금 보유하신 물건은 보유하느냐 마느냐 고민이 끝나지 않을거에요. 힘내세요 부리인이님!
