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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 3000만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
단지분석을 하다 보면
사진을 복사 붙여 넣기만 하고 있다는 느낌이,
엑셀에 숫자만 잔뜩 쌓고 있는 느낌이,
드실 때가 많을 거라고 생각됩니다.
하지만 단지분석의 본질은
'정보를 모으고 정리하는 것'이 아니라
‘가치 판단 능력’을 쌓는 것이라고 생각합니다.
그래서 저는 단지분석을 다음 3단계 흐름으로 보길 추천드립니다.
- 1단계: 개별 단지의 가치 파악
- 2단계: 생활권 내 단지 우선순위 비교
- 3단계: 생활권 간 단지 우선순위 비교
이 3단계를 차근차근 밟아갈수록
“이 단지가 왜 괜찮은지 / 우선 순위인지”를
스스로 설명할 수 있는 힘이 생기게 되실 겁니다.
이제 단계별로 어떤 포인트를 보시면 좋을지 정리해보겠습니다.
각 단계별 예시 장표는 참고용으로만 넣어두었습니다.
양식에 대한 참고보다는 각 단계별 중요한 포이트를
이해해 나가시는데 집중해주시면 좋겠습니다🙂
1단계. 개별 단지의 가치 파악
“단지 하나를 진짜 ‘깊게’ 들여다보는 단계”
단지분석의 가장 기본은
그 단지 자체를 깊게 들여다보는 것입니다.
대부분 여기서
입지 분석, 아실 그래프, 수익률 분석
이 정도까지를 진행 하십니다.
물론 이 지표들도 중요합니다.
하지만 여기에서 한 발 더 들어가야
그 단지의 진짜 가치가 보입니다.
말 그대로 지도를 “줌인”해서 단지 자체를 해부해보는 느낌입니다.
예를 들면 이런 것들입니다.
- 단지 내 아이들이 뛰어놀기 좋은 공원과 동선은 잘 나왔는가?
- 지상 주차가 많은가, 차량 길은 위험한가?
- 동,층,향 배치는 어떤가? 특정 동에 임대가 몰려 있지는 않은가?
- 동간거리는 너무 가깝지도, 불필요하게 멀지도 않은가?
- 평형 구성은 어떤가? 20평대/30평대가 어느 쪽에 몰려 있는지?
그리고 숫자로는 안 잡히는 포인트도 중요합니다.
- 실제 내가 임장했을 때 느꼈던 단지 분위기
- 전화임장·매물임장에서 들은 지역 사장님들의 생생한 이야기
이렇게 단지 하나를 끝까지 파고들어 보는 연습을 해야
다음 단계에서 “생활권 내 비교”를 할 때
단지들 간 ‘가치 차이’가 보이기 시작합니다.
2단계. 생활권 내 단지 우선순위 비교
“같은 생활권 안에서, 어떤 단지를 더 좋아 하는지 정하는 단계”
1단계에서 단지별 개별 가치를 충분히 봤다면,
이제는 같은 생활권 안에서
단지들을 서로 비교하는 단계로 넘어갑니다.
이때 중요한 건,
단순히 아실 그래프만 붙여놓고
“여기가 더 올랐네, 여기가 낫네” 하고
빠르게 결론 내리지 않는 것입니다.
처음엔 그래야 효율적인 것 같지만,
이렇게 하면 나중에 다른 지역에 가면
또 “처음부터 공부하는 느낌”이 됩니다.
왜냐면 ‘내 머릿속 기준’이 아니라 ‘
그래프 정답지’에만 의존했기 때문입니다.
그래서 이 순서를 꼭 지켜보시길 바랍니다.
① 먼저, 내 생각으로 정리하기
- 생활권에서 단지 우선순위 적어보기
- 어떤 단지를 1번, 2번, 3번으로 둘지
- 그 이유를 문장으로 먼저 써보기
- “여긴 교통은 조금 아쉽지만 단지 구성이 좋다”
- “여긴 학군이 압도적이라 선호도에서 앞선다”
“여긴 세대수가 작아서 선호도가 떨어질 수 있다”
② 그다음에 그래프를 붙여서 검증하기
- “내가 1번이라고 생각한 단지가 그래프 비교에서 실제로 강한가?”
“내가 과소평가한 단지인데, 그래프는 좋은 단지는 없는가?”
이 과정을 거쳐야
“그래프를 외우는 느낌”이 아니라
“내 판단이 맞는지 검증받는 느낌”이 됩니다.
즉, 생활권 내 비교는 ‘순위 외우기’가 아니라
‘왜 이 단지를 더 좋아해야 하는지’를
스스로 설명할 수 있게 되는 단계입니다.
3단계. 생활권 간 단지 우선순위 비교
“완전히 다른 생활권끼리, 우선순위를 세워보는 단계”
이제 마지막 단계입니다.
각 생활권 안에서 단지별 우선순위를 매겨봤다면,
이제는 생활권과 생활권을 서로 비교해야 합니다.
여기서 중요한 포인트는
생활권마다 사람들이 중요하게 생각하는 포인트가
다를 수 있다는 것입니다.
예를 들어,
A 생활권
- “이 동네 사람들은 교통을 최우선으로 본다”
- 역세권·출퇴근 이동거리가 압도적으로 중요
B 생활권
- “이 생활권은 환경·쾌적성·공원·한강뷰 같은 요소에 더 반응한다”
- 초품아·조용한 주거환경 선호
이렇게 선호 요소 자체가 다를 때,
생활권 간 우선순위를 세우려면
당연히 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.
그래서 이 단계에서는 이렇게 해보시면 좋습니다.
① 각 생활권의 “핵심 가치 키워드”를 한 줄로 적어보기
- A 생활권: “교통+직주근접”
- B 생활권: “환경+쾌적성”
- C 생활권: “학군+커뮤니티”
② 그 위에 "나의 지역 내 입지 우선순위"를 적어보기
- “직주근접인 지역이라 거주 환경,학군이 더 중요한 지역”
“아니면 배후거주 지역이라 교통이 확실히 더 중요한 지역”
③ 한 장의 장표 위 생활권 각 단지를 위·아래로 움직이며 고민해 보기
- A단지 vs B단지 중 어디를 더 위에 둘지
- 왜 A를 더 위에 뒀는지, 나만의 언어로 적어보기
이 한 장을 만드는 과정에서
생각보다 많은 고민이 들어갑니다.
하지만 그 고민이 쌓일수록
“지역 전체를 하나의 지도처럼 보는 눈”이 생깁니다.
그리고, 그 고민들을
이 한 장으로 끝낼 필요도 없습니다.
“A vs B 생활권 비교” 에 대한
생각정리를 자연스럽게 확장해가며
내 생각을 더 깊게 쌓아가셔도 좋습니다.
정리해보면, 단지분석은
단지 하나를 깊게 보며 가치를 보는 눈을 기르고
생활권 안에서 단지들을 서로 비교하는 눈을 만들고
생활권과 생활권을 엮어서 지역 전체를 보는 시야를 만들며
단계적으로 지역을 이해해 나가는 과정입니다.
엑셀 채우기, 사진 복사하기의 작업으로만 끝나면
매번 새로운 지역에서 “처음부터 다시”라는 느낌이 들지만,
이 3단계를 의식하면서
“왜 이 단지가 더 좋다고 느껴지는지”
“왜 이 생활권을 위에 두었는지”
를 계속 글로, 표로 정리해 가다 보면
단지분석이 ‘자료 정리’가 아니라
투자자의 ‘가치 판단력’을 키우는
소중한 시간이 될 것이라고 생각합니다.
앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂
감사합니다!
