수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 3000만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
지난달 “혼자서도 잘하는 다음달 임장지 찾기”에서
디테일한 정보들이 추가되면
명확한 임장지 찾기가 가능 할 것으로 생각되어
“심화편”으로 돌아왔습니다.
(부동산 지인과 엑셀을 활용한 내용은 아래 링크 참고해주세요!)
https://weolbu.com/s/ILEAgrdiwQ
“심화편”의 준비물은 두 가지가 추가 된
1. “부동산 지인”
2. “부동산통계정보시스템”
3. "아실"
4. "엑셀"
4가지입니다.!
준비되셨으면, 바로 시작해보겠습니다.
Step.1 구별 매매 / 전세 “중위가격” 확인하기
“중위가격”이란,
아파트를 1등부터 꼴등까지
가격순으로 줄을 세웠을 때,
가운데 있는 가격을 말한답니다.
(떠라링 님 나눔글 발췌
https://weolbu.com/s/InTN4HGlBu)
평당 매매/전세가보다
양 극단의 영향을 덜 받는 것이 장점이랍니다!
“부동산통계정보시스템”🔗에 접속한 후
아래의 캡쳐를 따라가시면,
관심있는 지역의
구별 매매/전세 중위가격을
확인하실 수 있습니다.
(중위매매가격 기준으로 캡쳐되었고,
동일한 방법으로
중위전세가격 확인하시면 됩니다.)
Step.2 투자금, 전세가율 확인하여 후보지 선정하기
부동산 지인을 통해
평당 매매/전세가를 참고치로 활용하고,
Step.1에서 설명드린
중위매매/전세 데이터로
아래의 테이블을 작성할 수 있었는데요.
예시로 부산광역시에 적용해보았고,
투자금은 1억을 가정하였습니다.
본 테이블의 수치들은 중위가격이기 때문에
투자금+0.5억을 더하여
후보지를 찾는 것을 추천드립니다~!
(그 이유는, 좋은 것부터 봐야하기 때문이지요!)
아래와 같이 “동래구”와 “연제구”가 눈에 들어오는네요!
Step.3 후보 임장지 결정하기
벌써, 마지막 단계
후보 임장지 결정하기입니다!
투자금에 맞는 후보지를 추리셨다면,
“아실”과 “부동산지인”을 통해
전고점 TOP10의 아파트단지 가격과
향후 공급을 살펴보며
임장지를 결정할 것인데요.
더 높은 가격/가치를 지닌 아파트가 많고,
향후 공급이 적어 안정적인 운용이 가능한가를
간단하게 유추해보기 위함입니다.
(지역별 입지요소와 단지별 가격과 가치 파악은
앞마당을 만들며 진행해주세요~!)
[1. 전고점 TOP 10 아파트 살펴보기]
“아실” 사이트에 접속하여
아래에 표시 된 최고가 메뉴에 들어간 후
지역과 평형 그리고 기간을 설정하면
기간 내 가장 비싸게 거래된
아파트 단지들을 확인할 수 있는데요.
(저는 지난 상승장이었던 '21년 1월~현재를 봅니다)
가장 높게 거래된 아파트는 “연제구”에서 확인이되지만,
높은 가격대 아파트 많이 포함된 것은 “동래구”로 확인이됩니다.
[2. 지역 내 향후 공급 살펴보기]
수요보다 많은 공급이 있을경우,
일시적으로 전세가가 낮아질 수 있고
이러한 영향으로 매매가의 상승 또한 어려워져
투자 물건의 운용이 어려울 수 있는데요.
(공급이 많을 경우 경쟁상대가 많기 때문에
임차인 구하기도 어려울 수 있답니다)
사전에 간단하게 향후 공급량을 알아봄으로써,
Risk를 줄이는 방법이라고
이해해주시면 되겠습니다.
아래와 같이 “부동산 지인”에 접속하여,
“수요/입주” 메뉴 → 관심있는 지역을 조회하게 되면
향후 수요와 공급을 확인하실 수 있는데요.
빨간색의 선은
지역 내 인구수를 고려한 적정 수요를 나타내며,
녹색 막대기는
예정된 공급량을 보여줍니다.
보통 향후 3년 정도의 공급을 면밀하게 검토하는데,
3년 이후의 공급은
분양을 시작하지 않은 등으로 인하여
정확히 집계되기 어려울 수 있기 때문입니다.
아래의 그래프를 보게되면,
향후 3년 ‘26년 ~’28년까지 두 지역 모두
공급이 수요보다 적은 것을 확인하실 수 있고,
당분간은 전세 운용 Risk는
적다라고 판단하실 수 있습니다.
(물론, 앞마당을 만들어가며
공급 또한 디테일하게 판단하셔야합니다.)
지금까지 확인해온 내용을 정리해보자면,
1. 투자금 범위 들어오는 지역 “동래구” “연제구”
2. 전고점이 높은 아파트들이 많은 “동래구”
3. 향후 공급 Risk는 “동래구”와 “연제구” 모두
수요보다 공급이 적음
을 확인할 수 있었고,
“좋은 것부터 본다!”라는 기본 원칙에 따라
다음달 임장지를 “동래구”로 결정할 수 있겠습니다.
(개인의 판단에 따라 달라질 수 있답니다^^)
부산광역시를 예를 들어 설명하였지만,
서울/수도권에서도 충분히 적용할 수 있는 방법이니
여러 지역에 적용해보며 다양한 앞마당 늘리기에
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
[빌리89의 흔적들]
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