[유르 서평] #181. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (그래프나 숫자 이전에 사람들의 심리에 먼저 주목하게 하는 책)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

181번째 독서 후기

(25년 - 독서 54째, 후기 51째)

이번에 읽은 책은 이현철 소장님의

[전세가를 알면 부동산 투자가 보인다]입니다

몇 번째 재독인지 모르겠지만

투자 공부 초반부터 전세 레버리지와

부동산의 큰 흐름에 대해서

쉽게 설명해 주신 덕분에

이해도를 많이 높일 수 있었던 책이기도 합니다

이 책을 다시 읽은 이유는

그 동안 제가 보았던 시장과

앞으로 펼쳐질 시장의 단계가 다르기 때문에,

이런 시장을 경험해본 분들의 당시 이야기

그리고 그에 대한 견해를 배우기 위해서였습니다

신기하게도 우리는 부동산만큼은

비싸면 비쌀수록 더 갖고 싶어 하잖아요

그 기저에 깔려있는 심리

그리고 우리나라에서만 작동하는 전세제도와의

긴밀한 연결성이 다시 한번 느껴졌습니다 :)

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

'이 책을 설명하자면

이 책은 전세 제도로부터 시작된 우리나라만의 부동산의 특징을 다양한 각도에서 조망하는 책이다. 부동산의 가격에 영향을 주는 요소는 정말 무수하게 많은데, 우리가 쉽게 생각하는 것은 금리나 공급 등등이지만 더욱더 중요한 것은 심리라는 것을 이 책을 통해서 알 수 있게 되었다. 사람들의 심리는 예측할 수도 없고 맞아떨어지지도 않는다. 같은 조건 을 갖고 있다고 하더라도 다른 심리가 더 크게 작용하면 다른 결과를 내는 것이다. 우리가 얼마나 숫자에만 매몰되어 있는지를 이 책을 보면서 느낄 수 있었고, 지금 같은 시장에서 서울 수도권 대부분의 지역이 토허제가 되었음에도 불구하고 집을 갖고자 하는 사람들의 심리는 여전하다는 것에 더 집중해야 하지 않나라는 생각이 들어 이 시기에 재독을 하게 되었다. 내가 그동안 겪었던 시장과 앞으로 겪을 시장이 다른 만큼, 그리고 그때보다 내가 더 많은 것을 생각할 수 있게 된 만큼 새롭게 와닿는 부분들이 많았던 책이었다.

'01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

아무래도 인구는 주택 수요의 양적인 부분과 연결되기 때문에 중요한 요소는 맞다. 특히 지방으로 갈수록 인구가 곧 수요의 크기로 비례하는 경우가 많다. 하지만 모든 경우에 맞아 떨어지는 것은 아니며, 인구가 감소하는 추세는 이미 오래 진행되어왔고 또 앞으로도 계속될 현상이다.

중요한 것은 역시 선호도였다. 그리고 선호도는 사람들의 심리에 따라 커지기도, 작아지기도 했다. 객관적으로 누구나 다 좋아할법한 가격대의 단지들은 늘 비싸다. 그렇지만 애매한 단지들의 경우 부동산 가격이 오를 것으로 기대되는 심리 속에서는 수요가 늘어났다가, 반대의 심리 속에서는 수요가 줄어들기도 한다. 같은 위치, 같은 단지인데도 불구하고 말이다.

심리가 시장에 얼마나 큰 영향을 미치는지 최근 시장을 들여다보며 더 느끼게 되는 것 같다. 수요는 얼마든지 폭발할 수 있다. 그리고 또 언제든지 바람 빠진 풍선처럼 급감할 수도 있다. 우리가 해야 하는 그리고 할 수 있는 것은 시장의 흐름을 놓지 않으며, 그 안에서 가격과 선호도를 꾸준히 볼 수 있도록 노력하는 것이지 않을까 싶다. 느리더라도 꾸준히 옳은 선택을 반복해나가자.

'02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

이 책을 처음 읽을 땐 '이게 어떻게 가능하지? 실제로 거래도 안 되는데 호가는 계속 올라간다고?' 라고 생각했는데, 그리고 하락장을 보내는 동안에도 의아했는데 상승장 한복판에 들어선 지금은 이해가 충분히 가는 부분이다. 그리고 호가는 내가 생각하는 것보다 무서운 속도와 폭으로 오르는 것 같다. 책에서도 폭등을 30% 정도의 상승이 아니라 두 배씩 오르는 시기라고 이야기 했는데, 사실 지금은 그렇다면 폭등도 아닌 것이다. 그런데도 이 정도인걸 생각하면 폭등기는.. 엄청난 시기가 아닐까. 자산이 두배 세배 10억 20억씩 늘어나는 시기일 수 밖에 없다는 생각도 들었다. (어서 쌓아놓자! 빗물을 받을 그릇들을!)

이 책을 통해서 시장이 왜 돌고 도는지를 다시 한 번 이해하게 되었다. 투자 초창기에도 이 책을 통해서 전세 레버리지와 부동산 시장 전체의 큰 흐름(사이클)에 대한 이해도를 높였었는데, 그것을 내가 직접 시장 참여자가 되어 경험하고 보면서 더욱 체감하게 된다.

지금 시점에서 정부가 더 할 수 있는 규제는 마땅하지 않다. 할 수 있는 최대한의 카드를 이미 쓴 것 같고, 세금규제는 손대지 않겠다 했지만 남은 것은 세금 뿐이기도 하다. 이것마저 손대게 되면 정책에 대한 사람들의 신뢰도는 더욱 낮아질 것이고, 그렇게까지 했음에도 불구하고 상승기류를 막지 못한다면 그것은 진짜 방법이 없게 되지 않을까. 그럼 지금은 여전히 전고대비 싼 가격에 나오고 있는, 그렇지만 살까말까 애매한(ㅎㅎ) 그런 단지들마저 고공행진을 할지 모른다.

왠지 모르게 눈에 보이는 미래를 알면서도 행동하지 않는다면, 나는 또 10년을 기다려야 할 것이다. 지금, 내 투자 뿐만 아니라 가족들의 투자도 물심양면 지원해야 할 때이다. 정신 차리자! 할 수 있는 것을 하자!

'01 황금알을 낳는 투자 11

사람들은 폭등만 생각하는데, 가파른 상승 뒤에는 늘 가파른 하락이 있다. 물론 오른 만큼을 온전히 다 토해내는 것은 아닐지라도 (그것이 부동산 투자의 안전성이기도 하다. 주식처럼 지하실까지 파고들어가지 않는.. 잃지 않는 투자), 분명 상승과 하락은 꾸준히 반복하게 된다. 그럴 수 밖에 없다.

내가 처음에 본 가격을 다시는 만나지 못할 것이다. 그렇다고 해서 그 이후 나오는 가격들을 다 비싸다고만 생각하면, 영영 나는 그 자산을 취득하지 못하게 된다. 절대적 저평가와 상대적 저평가를 생각하며, 시기에 맞는 가격 감을 꾸준히 잡고 객관적인 시선에서 투자를 할 줄 알아야 한다.

하다보니, 그리고 보다보니 투자에서 왜 마인드가 정말 중요하다는지 조금 알 것 같다. '내가 그 때 샀어야 하는데.. 그럼 0억을 벌었는데...'하는 생각이 우리를 꽤 오랫동안 붙들어맨다. 그렇지만 거기에 발목 잡혀 있는다고 해서 내 자산은 조금도 불어나지 않는다. 정신차리고 해야 할 것을 해야 한다! 한발자국 물러서서, 시장에서 51%의 확률로 더 나은 선택을 해나가기만 하면 된다. 저점 매수는 못했어도 무릎정도, 아니면 상대적으로 조금이라도 싸게 사는 과정을 반복하자.

가끔 투자경험담을 보다보면 3개월만에, 앞마당 몇 개 만에 꽤 괜찮은 투자를 하시는 분들도 많이 만나뵌다. 그 기간이 물론 짧기만 한 것은 아니며, 그 기간동안 엄청난 노력과 인풋을 쏟으셨을 것이다. 하지만 더 중요한 것은, 마냥 공부하고 들여다보고 파헤치기만 한다고 해서 투자가 완성되는 것은 아니라는 점이다. 결국은 '행동'해야 한다. 매수든 매도든 행동해야 한다. 결국 등기가 왔다갔다 해야 한다.

그렇지 않은 채 매달 1등만 몇 개씩 뽑는 것, '그 때 그거 살껄' 하는 아까운 물건들만 잔뜩 쥐고 사는 것, 머릿속에 아는 것은 많은데 정작 행동으로 옮겨 내 자산은 없는 것, 그런 것들은 반드시 지양해야 한다.

그래서 투자는 똑똑한 사람보다 우직한 사람이 잘 한다고 하시는 것 같다. 나도 어느새 투자자로 산지 4년차, 보는 눈도 꽤 넓어지고 '이거 아님 저거'의 대안도 많아지면서 오히려 선택장애가 오기도 하는데.. 고민은 치열하게, 하지만 선택은 때가 가기 전에 해야 한다. 그렇지 않으면 4년 공부해 놓고도 4개월 만에 등기 치는 분들보다도 못한 결과를 만날 수 있다.

'03 무주택자들이 궁금한 BEST 9

책의 앞부분에서도 정책에 대한 이야기가 나왔는데, 워낙 시장을 오래 들여다보신 분들은 이 정책이 어떤 효과성을 가져올지에 대해서도 이미 시뮬레이션이 되는 것 같다. 물론 늘 같은 경제상황, 같은 정책, 같은 결과를 가져오는 것은 아니겠지만 (부동산 가격은 그렇게 단편적으로 특정 요소의 영향에 정비례 하는 것이 아니므로) 중요하다고 생각하는 두 가지, 공급과 심리만큼은 면밀히 들여다볼 필요가 있다고 생각한다.

서울수도권의 공급은 역대급으로 부족하다. 심리는 현재 서울 전역과 경기 12개 지역 모두 토허제로 지정된다는, (대부분의 지역 사장님들은 토허제에 처음 지정되어 보실 것이다^^;) 강력한 규제에 의해 잠시 수요를 누르려고 하고 있지만, 본질적인 수요가 사라진 것은 아니다. 과거 하락장 때 처럼 사람들의 마음 속에 '집 사면 망해', '빨리 팔아' 같은 생각이 지금 들고 있을까? 앞으로 들 수 있을까? 그럴 가능성이 적어보인다. 앞으로 어떤 일이 벌어질지는 물론 알 수 없지만, 이렇게까지 명료해지는 시장 앞에서 그리고 점점 빨라지는 흐름 앞에서 내가 인생을 바꿔나갈 수 있는 쪽에 몸을 얼른 실어야 하지 않을까. 후기를 쓰는 내내 전체적으로 얼른 사고 모으고 사야겠다는 생각이 자주 든다 ㅎㅎ

얼마 전 부동산이든 재테크든 아니 자본주의 부터 아무것도 모르는 회사 동료와 이야기를 나누었다. 말이 자꾸 잘 안통하는 것이 처음에는 답답했지만, 그분도 결국 기저에는 '돈'고민이 자리한다는 것을 알고 나서는 바로 열반기초 강의를 추천해 주었다.

대부분의 사람들은 쉽게 돈을 벌고 싶어 한다. 막상 본인의 지금 월급, 연봉을 받기까지 십수년의 세월이 걸린 것은 생각하지 않고 말이다. 부동산이든 재테크든 쉽게 뿅 하고 돈을 벌 순 없다는 것을 아는 것부터가 시작일 것 같다. 그렇지만, 그럼에도 불구하고 상대적으로 부동산만큼 안정적이면서 많이 벌 수 있고, 평생 써먹을 수 있는 기술도 또 없지 않을까 싶기도 한다. 지금 내 머릿속에, 그리고 경험을 토대로 체화된 시장에 대한 경험치들은 남은 내 수십 년의 평생에 도움을 줄 것이기 때문이다. 갈수록 부자가 되고 자산을 불리고야 말 것이다! 10년에 한 번씩 두배 이상을 만들자-!

(3년 전 쇼츠이지만,그래도 지금도 참고할 수 있는 이야기들)

https://youtube.com/shorts/wZXkV3zsue0?si=Iu5Jq1wKU-XwEyRt

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

심리는 다른 어떤 것으로도

제어하기가 어렵습니다.

폭등기에 정부가 아무리 강한

규제책을 내놓아도 효과가 별로 없는 것이

바로 이것 때문입니다

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.157)

(P.157) 최근에 수도권 시장에 참여하는 사람들의 마음을 이 각도에서 봐야 하지 않나 싶다. 심리는 정말 신기하게도 제어가 참 안된다. 나만 벼락거지가 될 수 없다는 초조한 생각이 포모 현상에 힘입어 더더욱 심리는 눈덩이처럼 불어난다. 분명히 누구도 집을 사지 않아서 내고해 주던 시절이 얼마 전이었는데, 이제는 보는 자리에서 호가를 올리는 게 일상인 시대가 되었다. 심리는 이렇게 손바닥 뒤집듯 달라질 수 있다. 그렇다고 입지나 단지가 달라진 것도 아닌데 말이다. 가격, 숫자만 팍팍 달라지는 것을 보면서 그 사이에 우리나라 경기가 특히 달라졌다거나 갑자기 통화량이 (물론 많이 늘어나긴 했지만) 이렇게까지 늘어났을까? 심리만큼 예측하기 어렵고 영향력이 큰 부분도 없는 것 같다. 부동산을 그래프로만 실거래로만 판단할 수 없는 이유를 느끼게 하는 대목이다. 또한 지금의 규제마저 사람들이 극복하고 나면 그 뒤에는 더더욱 걷잡을 수 없는 심리가 있지 않을까 싶다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

부동산의 앞날을 예측할 수는 없지만, 사람들의 심리와 가격의 변화를 뾰족하게 꿰고 있는 사람이 되어야 한다.

특히 심리라는 것은 어떤 양적인 지표에 나타나는 것이 아니기 때문에 끊임없이 독강이뭍 환경에 나를 밀어 넣으며, 그리고 현장감에서 얻을 수 있어야 한다. 시세 트레킹도 하고, 사장님들께 전화를 하고, 매물도 종종 보고, 강의를 통해 인사이트를 정리해야 한다. 이 과정을 십 년을 반복해야 한다. 월부학교나 에이스반 때처럼 가열차게는 못할지라도 적어도 한 달에 두 번의 임장과 매달 정규 강의 및 시세 업데이트 주기를 나 스스로 만들어 놔야 한다. 그렇지 않으면 지금껏 3-4년 간 기어이 쌓아온 것들을 모두 물거품으로 만들고도 남을 것이다.

시장에 오래 살아남는다는 것은 이렇게 환경이 달라졌음에도 불구하고 할 수 있는 것을 정리하고 해내는 사람이라고 생각한다 .그러니까 내가 해야 하는 것은 해야 하는 것을 하는 것 아닐까.

4. 논의하고 싶은 점

(P. 225) 발췌문

시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 체 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

→ 발제문

: 이제는 절대적 저평가의 구간이 아닌 지역과 단지들이 많아졌기 때문에, 적당히 싼 가격이라면 내가 과거에 보던 단지들보다 레벨이 낮아졌을지라도 투자를 실천할 수 있는 결정할 수 있는 용기가 필요한 때라고 생각됩니다. 하지만 그것이 정말 마음먹기가 어려운데요, 이러한 허들에 갇혀 막상 실행을 하지 못하고 있는 분들 혹은 본인의 그런 사례를 돌아보면서 어떻게 하면 더 시기에 맞는 행동력을 높일 수 있을지를 이야기 나눠보고 싶습니다.

22년 12월 영상...

하락장 그리워.. 돌아와줘 잠시만 다시..

https://youtu.be/7XPaAXlpTnM?si=dxcWIc5TWwcLGGxV

끝.