[서투기 29기 2건 첫번째 레슨, 2십억 달성하기 내가집을] 3강 수강 후기

내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

“그때는 맞고 지금은 아니다”

이 표현은 지난 강의의 ‘시점의 차이’를

다른 방식으로 표현한 것이라 생각합니다. 

부동산 투자에 있어 시간은 매우 중요한 요소이기에

저는 이 말이 부동산 투자의 핵심이라 생각됩니다.

시간의 흐름에 따라 가격이 왜곡된 단지가 변화하는데

그때마다 새롭게 변화된 가치 대비 저평가인 단지를 찾고

여러 선택지를 비교하여 최선의 투자를 하는 것이

제가 월부에서 하고 있는 일이라 생각합니다.

이번 강의에서 가장 인상 깊은 내용은

4, 5강에서 다루신 비교평가입니다.

아직 배워야 할 것들도 많고 틀리는 것들도 많지만

이제는 A단지가 B단지보다 어떤 점에서 더 좋은지

정말 애매한 단지를 제외하면 말할 수 있습니다.

가치의 우선 순위는 매길 수 있고

가치 높은 단지가 높은 확률로 

가격 선도한다는 점도 알고 있습니다.

그러나 그 가치의 차이가 어느 정도의 가격 차이로 이어져야 

적정한 지는 아직까지는 파악하기가 여전히 어렵습니다.

제가 실수하는 부분은 가치 좋은 단지와

가치가 떨어지는 단지 사이의 가격 차이를 보고

이런 선호 요인이 있으니 이 정도 가격 차이는

적정하다고 판단하는 문제가 있습니다.

위의 내용과 반대로 호재가 있는 단지는

현재 가치가 낮음에도 기술주 마냥

미래 가치가 현재 가격에 나타나기도 합니다.

그렇다 보니 가격에 있어서도 심리가 붙다 보니

빠르게 상승하고 가격 상승도 커지는 경우도 있습니다.

이번 유망주와 챔피언 비유의 도움을 받으면

과거에는 유망주와 챔피언 사이에 가격 차이가

2억 차이 났었지만 현재에는 5천 차이 납니다.

원래 제 스타일대로 가치와 가격에 대한 평가를 하면 

과거에는 챔피언의 가치가 압도적으로 좋았지만 

이제는 유망주가 더 좋아질 테니 미래 가치를 인정해 주고

이 가격 차이가 새로운 가격 차이로 인정해 줘야 된다고 생각했습니다.

그런데 이번 강의를 들으니 오히려 유망주보다 챔피언이

가격이 눌려있을 가능성이 높으니 좋다고 하셨습니다.

이를 보면서 제가 새로운 가격에 대해 납득하다 보니

가격 왜곡을 면밀히 찾지 못한다는 것을 알게 되었습니다.

제가 가진 문제를 정리하자면 2가지가 있는 듯합니다.

1. 나름의 가치 평가 기준은 있으나 가격이 다르게 형성되면, 가치 판단이 흔들림
2. 호재가 있어 미래 가치가 현재 가격에 반영되면, 가치 판단이 흔들림

왜 이런 문제가 계속 생기는지 고민을 해봤습니다.

가치 판단을 한 다음에 가격을 보기는 하지만

가격을 봤는데 제 생각과 다른 가격이 나올 때가 있습니다.

그럴 때마다 제가 판단한 가치에 대해서 소홀히 여기고 

가격에 맞게 가치를 만들어 내기 때문인 듯합니다.

또, 호재의 파급력을 가격으로 정의하지 못하는 것이

가치 판단의 오류를 발생시키는 원인이라 생각합니다.

제가 가진 2개의 문제 모두 ‘비교 평가’라는 

하나의 솔루션으로 해결이 가능합니다.

과거 사례를 분석하여 특정 요인이 가격에 반영되는 시점과 강도를 파악하고

완전히 동일하지 않더라도 흐름을 예측하는 감각을 익히는 것이 필요합니다.

또한 어떤 단지에 호재가 생겼다고 해서 

그 단지의 가치가 상승하는 것이지

기존 단지의 가치가 떨어지는 것은 아닙니다.

그렇기에 기존 단지의 가치를 과소평가하지 않아야 

제가 가격 왜곡을 받아들일 수 있을 듯합니다.

앞으로는 잔쟈니 튜터님께서 강의에서 보여주신 

비교 평가 형식으로 독립적인 파일을 만들어 

데이터를 축적하고, 조건별 결과를 누적해 나가겠습니다.

이를 통해 가치 판단의 기준을 단단히 세우고

가격 차이에 대한 감도 높일 수 있을 것이라 생각합니다.

이번 강의를 통해 저는 가치와 가격의 관계를

바라보는 시각을 한층 더 다듬을 수 있었습니다.

특히 비교 평가의 중요성을 다시금 깨달았고

이를 실천하기 위한 구체적인 방법을 마련하게 되었습니다.

앞으로는 가치 판단이 가격에 흔들리지 않도록

데이터 기반의 비교 평가를 지속적으로 수행하겠습니다.