관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
B지역과 타 지역을 비교하여 설명해 주셔서 비교평가의 묘미를 느낄 수 있는 강의였습니다.
비교평가의 본질은 가치와 가격임을 다시 확인할 수 있었습니다.
강의 내용 중 기억하고 싶은 내용들을 간략히 정리해 봅니다.
규제 하에서 가치가 왜곡된 단지에 기회가 있다.
아실에서 보는 중학교 학업성취도는 2016년 결과이며,
그 이후에 학교가 생겼다면 학업성취도 정보가 없다.
또한 대단지 신규 유입으로 중학교의 학업성취도가 바뀐 경우 특목고 진학률 등을 활용하기.
(다산신도시의 중학교 학업성취도가 없어서 당황했는데 이유가 있었음)
신축 vs. 구축
신축: 선호도와 가격의 순서가 어느 정도 일치함
구축: 현재의 입지와 선호도 뿐만 아니라 미래기대감이 가격에 반영됨
입지와 선호도에 따라 가격 반등 폭이 다르고 가격대가 뭉쳐 있기 때문에
비교평가를 통해 더 좋고 더 저렴한 단지를 찾을 수 있다면 투가가치 있는 단지를 찾아낼 수 있다.
입지가 개선되는 단지 vs. 입지 변화가 없는 단지
본래의 내재가치 (입지와 선호도 원래 좋은 것) > 입지개선 (좋아질 곳)
선호 24평 vs. 덜 선호 33평
가격이 붙어 있다면: 먼저 오르는 선호 24평 매수
선호 24평이 먼저 올라있어서 덜 선호 33평이 아직 덜 올랐다면: 덜 선호 33평 매수
선호 24평 가격이 먼저 오르지만 덜 선호 33평도 결국 가격을 따라가기 때문에 시기(가격)에 따라 의사결정해야 함
상급지 후순위 vs 아래급지 선순위
급지는 좋지만 선호도가 빠지는 단지, 투자해도 될까?
가격이 같이 가는 추세지만 상급지가 먼저 치고 나감.
아래급지는 나중에 가격 따라오고
보유 운영(전세), 매도가 좀 더 용이할 가능성이 높음 (대단지, 선호도 중요)
가치와 가격을 붙여서 입체적 분석이 필요함.
어떤 단지가 더 좋느냐가 아니라 현재 가격이 얼마냐가 더 중요
앞마당 내에서 비교평가해야 함
재건축 vs. 리모델링 (본질은 가치와 가격!!)
재건축: 부실해야 재건축 가능하므로 안전진단 어려워 (아파트 튼튼)
리모델링: 튼실해야 리모델링 가능하므로 안전진단 쉬워
대형평수 사도 되나요?
좋은 급지의 좋은 생활권에서는 수요가 받쳐주므로 대형 평수를 사도 된다.
소비력과 구매력이 받쳐주는 사람들이 대형 평수를 쉽게 살 수 있기 때문
같은 급지라도 후순위생활권의 40평보다 더 좋은 생활권의 30평을 더 선호하기 때문에
후순위생활권의 대형 평수는 환금성 문제가 생길 수 있다.
소규모 단지 투자해도 될까요?
무엇이 더 오를까의 관점이 아니라 투자하면서 겪는 보유, 운영까지 고려해야 함
=> 단지임장 해서 직접 보고 판단
임대세대 낀 단지 투자해도 될까요?
가치와 수요가 있다면 가격이 오르지만 반드시 가치와 수요를 파악해야 함.
적용해 보고 싶은 점
생활권별 가격
생활권별로 지도에 단지명과 매매가를 올려서 시세가 어떻게 형성되어 있는지 한눈에 확인 (지역 선호를 한눈에 파악)
(59/84, 신축/구축)
단지의 가격그래프 비교로 더 선호되는 단지를 확인하자
투자인사이트를 쌓는 누적의 힘: 매월 말 앞마당 트래킹
오늘 내가 한 ‘돈을 버는 선택’
일찍 잔다 vs. 완강하고 후기를 쓴다
나는 오늘 완강하고 후기를 쓰는 ‘돈을 버는 선택’을 했다.
