[월부학교 가을학2ㅣ 성장&성공 모두 해내는 밥잘학개론 기린]무가치 자산(생활숙박시설) 매도 경험기 #2

무가치 자산(생활숙박시설) 매도 경험기

1편 요약

포인트1. 생숙은 환금성이 매우떨어진다. 이러한 자산은 투자하면 원하고 싶을때 매도가 안된다.

포인트2. 주위 상황이나 시장상황은 객관적으로 살펴보고 과거에 이런 오피, 생숙, 빌라 투자의 결과가 어떠하였는지 살펴봐야한다.

포인트3. 잘못된 투자를 알았을 경우 어떻게 빠져나올수 있는지 파악하고 손익과 득실을 고려해서 빠른 결정이 필요하다.

무가치 자산에 대해 어떻게 해야 될지 이제 선택의 기로에 놓이게 됩니다.

2가지 정도의 선택지가 있어 2가지 선택지중에 선택하고 진행을 해야 되는 상황.

CASE .1 입주하여 거주한다!

장점 :

ㄴ 분양금 10% 지불 되었음

ㄴ 중도금 우대 이자 

ㄴ 신규 건물이라 커뮤니티 시설이 잘되어 있다.

단점 :

ㄴ 거주시 생숙에서 오피스텔 전환이 되지 않을경우 이행금을 내야 함.

ㄴ 대출과 이자가 기존 보다 2배 상승함.

ㄴ 잔금을 납부하지 않을 경우 소송이 들어오게 되서 신용불량자가 될 수 있음.

결론 :

ㄴ 입주시 이행금만 내면 투자금에서 손해가 가장 적으나… 추후 매도가 될까?? 강제 미라클 모닝…

CASE .2 분양권인 상태에서 매도 한다.!

장점 :

  ㄴ 분양권을 매도하여 잔금 및 입주를 하지 않아도 된다.

단점:

  ㄴ 계약금 10%를 포기 해야 한다.  

  ㄴ 세금환급분을 매수자에게 돌려줘야 한다.

  ㄴ 투자금 모두 잃는다.

결론:

  ㄴ 계약금 10%, 세금환급분 금전적인 손해 약 1.X억 정도 발생… 그대신 발뻗고 잘수 있다.

입주하여 잔금대출과 이자가 2배 상승 VS 1.X억의 손해 보며 정리 하느냐??

선택의 기로에 놓이게 되었고

그쯤 우선은 매도자가 있는지 확인을 위해

직접 부동산을 돌며 시장을 확인 하였습니다.

매도 -12개월전

부사님 : “ 계약금에서 -1천 정도 포기하면 매도자가 있을수도 있어요”

부사님 : “찾아는 보겠지만… 오래 걸릴거 같은데 어떻게 올려드려요”

매도 - 10개월전

부사님 : “계약금에서 -3천 정도 포기하면 매도자가 있을 수도 있어요”

부사님 : “찾아는 보겠지만.. 오래 걸릴거 같은데…”

매도 -8개월전

부사님 : “계약금 전부 포기하면 매도자가 있을 수도 있어요”

부사님 : “올려는 놔볼께요..”

매도 - 6개월전

부사님 : “계약금 전부 포기에 세금환급분 현금 조건이면 매도자가 있을 수도 있어요”

부사님 : “장담을 못하겠네요”

답답한 마음에 변호사와 상담하며 저는 꼭 팔아야 된다는 걸 알게 됩니다.

변호사와 상담시는 전화나 시간당 비용이 발생 됩니다.

그리고 전문 담당 변호사가 아닐경우 상담이나 소송대응을 안한다는 것도 알게 되었습니다.

변호사: 잔금이나 대출금 지연등으로 시행사에서 소송이 들어오면 직장 월급 차압과 직장에서 알수도 있고 문제가 생길수도 있습니다.

기린: 민사소송이 걸릴수도 있다는거죠?

변호사 : 그렇쵸.. 되게 걸끄러워서 공무원, 사기업 분들은 무 조 건!!! 정리 하셔야 되요….그게 아니고 연봉이 적으시거나 대기업군이 아니거나 전업주부분들은 그나마 소송에서 큰 문제가 없지만 신용에 문제가 생길수도 있습니다.

변호사 : 신용불랑자 되시거나 직장내에서 그래도 문제 없는지 취업 규칙이나 인사 규칙도 한번 확인 해보셔요.. 보통은 민사소송이나 법원출두로 불미스러운일로는 퇴직하지 종용될수도 있습니다. 꼭 매도 하셔서 정리 하세요.

기린: 난…꼭 매도를 해야 되는 사람이구나…

결론: 분양권을 매수시 잔금을 치루지 않을경우 최악의 경우 소송으로 인한 신용불량자와 월급의 차압 그리고 일부 회사에서는 퇴사를 종용할수도 있다.

매도 -4개월전

기린: 제가 꼭 이 물건을 팔아야 될거 같아요… 물건을 보유중인 부동산에 모두 연락 하고 팔아달라고 이야기를 합니다.

부사님: 한분 매수 의사가 있으시다네요 바로 하실꺼죠?

기린: 네….

부사님: 그대신 수수료 400만원 이에요~

기린: 좀 깍아주시는건 안되나요???

부사님: 힘들게 거래 성사 해드리는건데….

기린: 억대 손해보고 판매라… 조금만 조정해주세요….

부사님: 그럼 300정도로?

기린: 네..최대한 부탁 드려요…

부사님 : 매도자 대출이 되는지 확인이 필요해요..

기린 : 네 제발 대출이 되셨으면 좋겠네요..

• 2주 뒤…

부사님 : 대출 승인이 되었어요 

기린: 다행이네요…

이렇게 약 -1.X억 손해를 보고 매도를 하게 됩니다.

  ㄴ 계약금 10% + 피 + 부동산 수수료 매수, 매도 + 세금

정리

포인트1. 생숙은 환금성이 매우떨어진다. 이러한 자산은 투자하면 원하고 싶을때 매도가 안된다.

ㄴ 정말 매도를 하고 싶어도.. .원하는 때에 매도가 되지 않는다….

ㄴ 거래량… 1건…….

포인트2. 주위 상황이나 시장상황은 객관적으로 살펴보고 과거에 이런 오피, 생숙, 빌라 투자의 결과가 어떠하였는지 살펴봐야한다.

ㄴ 이해강제금..부과…로 인한.. 27년..조건부 유예..

ㄴ 생숙에서 → 오피스텔 변경 소송…

  ㄴ 대출한도 축소로 잔금 마련 위험.

포인트3. 잘못된 투자를 알았을 경우 어떻게 빠져나올수 있는지 파악하고 손익과 득실을 고려해서 빠른 결정이 필요하다.

ㄴ 10개월 이전 -1천에서 거래를 해야 됬지만 시장상황과 생숙,오피스텔의 어떻게 되었는지를 확인이나 복기 하지 않아 투자금이 모두 증발 되었다.

그렇게 종잣돈을 잃고 난 후..

부동산 투자는 어떻게 해야되는 걸까? 계속 지속적인 고민들..

1. 왜 내가 팔고 나면 가격이 오를까?
2. 이단지는 절대 안오를거 같은데 왜 오를까?
3. 내가 왜 이러한 선택들만 하게 되는걸까?

이러한 해답들을 찾기 위해 24년 9월부터 월급쟁이부자들 첫 강의를 들으며 부동산 공부를 시작 합니다.

또 종잣돈을 모아 손해 볼수도 수익이 날수도 장담은 할수 없지만

이러한 무가치 자산에는 투자하는 일이 없도록.. 실패를 하지 않도록 투자를 하기로 합니다.

정말 많이 헤메이며 실패를 하고 종잣돈을 잃었지만, 그래도 다시 시작할수 있음에 감사합니다.

그리고 이번 월부학교 가을학기에서 밥잘 튜터님 및 2반원 여러분의 응원과 격려 그리고 마인드를 잡아주셔서 감사합니다.

그리고 정말 투자를 위해 투자과정을 하면 할수록 

밥잘 튜터님 및 튜터님들이 경험하신 길에 내가 정말 헤메이면서 하고 있고

존경스럽다고 말씀 드리게 되었고.. 사랑합니다. 밥잘 튜터님

저보다 모두가 선배님이시고 선배님들의 걸어오신 길을 걸으며

오래 오래 살아남는 투자자가 되겠습니다.

감사합니다.